Eine immowelt Analyse der durchschnittlichen Angebotspreise von Wohnimmobilien seit September 2021 zeigt:

• Höchststand im Sommer 2022: Preise stiegen nach der letzten Bundestagswahl zunächst um 6,4 Prozent auf 3.295 Euro pro Quadratmeter
• Anschließend Preisrückgang von -11,3 Prozent bis Ende 2023 – Zinswende ließ mittlere Preise für Wohneigentum spürbar absacken
• Deutliche Einbußen bei der Leistbarkeit: Preisrückgänge gleichen hohes Zinsniveau nicht aus – Kaufkraft seit der letzten Bundestagswahl um 15,8 Prozent gesunken

Nürnberg, 19. Februar 2025. Der deutsche Markt für Wohnimmobilien hat in der zurückliegenden Legislaturperiode eine turbulente Phase durchlebt. Während der Regierungszeit der Ampel-Koalition haben die Angebotspreise für Wohneigentum zunächst ihren bisherigen Höhepunkt erreicht, sind dann aber binnen eineinhalb Jahren im Mittel um 11,3 Prozent gesunken. Für Käufer waren das nur bedingt gute Nachrichten. Seit der letzten Bundestagswahl im September 2021 hat sich die Leistbarkeit von Wohnmobilien deutlich verschlechtert, da die hohen Zinsen den Effekt der fallenden Immobilienpreise zunichtemachten.

„Die scheidende Bundesregierung musste unter besonders herausfordernden Umständen agieren“, sagt Piet Derriks, Geschäftsführer von immowelt. „Bei Amtsantritt kämpften Gesellschaft und Wirtschaft noch mit den Auswirkungen der Corona-Pandemie und nur wenige Monate danach folgte der Überfall Russlands auf die Ukraine. Zu diesen externen geopolitischen Faktoren kam danach noch die Debatte um das Gebäudeenergiegesetz, die den Immobilienmarkt zusätzlich verunsicherte.“  

Nach der Wahl: Weiterer Anstieg, dann Preisanpassung von -11,3 Prozent

Nach der Bundestagswahl im September 2021 trat die Koalition von SPD, Grünen und FDP im Dezember ihre Regierungsarbeit an. Die Immobilienpreisrallye war seinerzeit noch in vollem Gange: Der mittlere Angebotspreis von Wohneigentum in Deutschland stieg von 3.097 Euro pro Quadratmeter im September 2021 auf 3.295 Euro im Juni 2022 – das entspricht einem Zuwachs von 6,4 Prozent. Im Sommer 2022 wurde somit der bisherige Höhepunkt des Immobilienbooms erreicht. Deutlich gestiegene Zinsen für Immobilienfinanzierungen seit Frühjahr 2022 brachten in der Folge die Angebotspreise merklich ins Rutschen: Bis Ende 2023 fiel das Preisniveau kontinuierlich: Zum Jahreswechsel lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 2.923 Euro – ein Rückgang von 11,3 Prozent seit dem Höhepunkt. Seitdem hat sich der Markt stabilisiert und ist in eine Phase des moderaten Wachstums eingetreten, liegt aber derzeit noch deutlich unter dem Höchstniveau: Aktuell müssen Immobilienkäufer mit 3.018 Euro pro Quadratmeter kalkulieren.
 

Kaufpreise für Wohneigentum (pro Quadratmeter) in der Übersicht:

Leistbarkeit von Immobilien seit September 2021 deutlich reduziert

Der Anstieg der Zinsen hat die Erschwinglichkeit von Immobilien in den letzten Jahren erheblich beeinträchtigt. Der mittlere Zinssatz für Baudarlehen lag Anfang 2022 bei rund einem Prozent bei 10-jähriger Zinsfestschreibung. Binnen eines Jahres kletterte der mittlere Zinssatz auf rund 4 Prozent. Erst mit Beginn des Jahres 2024 gab das Niveau leicht nach und pendelt derzeit bei rund 3,5 Prozent. Der aus Käufersicht positive Effekt der fallenden Immobilienpreise wurde so zunichte gemacht: Zwischen September 2021 und Dezember 2023 sank die Leistbarkeit von Wohneigentum so statistisch um 20,5 Prozent. Bei gleicher Rate konnten sich Käufer also rund ein Fünftel weniger Fläche leisten. Obwohl sich die Leistbarkeit seit Dezember 2023 aufgrund sinkender Zinsen leicht erholt hat (+5,8 Prozent), bleibt der Gesamtverlust über den betrachteten Zeitraum seit der letzten Bundestagswahl bei 15,8 Prozent.

Ausführliche Ergebnistabellen inklusive Kaufpreise für die 15 bevölkerungsreichsten Städten stehen hier zum Download bereit.

Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) sowie Einfamilienhäusern (600 Quadratmeter Grundstücksfläche, 5 Zimmer, Baujahr zwischen 1945 und 1970) zwischen dem 01.09.2021 und dem 01.02.2025 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.