Eine Gewerbeimmobilie vermieten oder verkaufen
Gewerbeimmobilien unterscheiden sich bei der Vermietung und beim Verkauf in mehreren Punkten von Wohnräumen. Hier erfährst du, welche Typen von Gewerbeimmobilien es gibt und worauf du beim Vermieten oder Verkaufen achten solltest.
Die verschiedenen Gewerbeimmobilien-Typen
Unter Gewerbeimmobilien versteht man alle Räumlichkeiten, die nicht oder nicht nur für private Zwecke genutzt werden.
Die hauptsächliche Nutzung muss also vorrangig gewerblicher Natur sein. Gewerbeimmobilien lassen sich in sechs Typen einteilen:
- Produktionsimmobilien: zum Beispiel Fabrikationshallen, meist vereinen sie verschiedene Funktionen wie Lager-, Produktions- und Büroanteile und beherbergen Fertigungsprozesse
- Handelsimmobilien: Einkaufszentren, Supermärkte oder Ladenlokale
- Büroimmobilien: Bürogebäude, manchmal gemischte Nutzung mit privaten Wohnräumen
- Logistikimmobilien: Immobilien zur Lagerhaltung, Kommissionierung und Distribution, wie Material- und Warenlager
- Freizeitimmobilien: Fitnesscenter, Schwimmbäder
- Spezialimmobilien: Bahnhöfe, Autohöfe oder Großraumdiskotheken
Eine Gewerbeimmobilie verkaufen – so klappt es
Um steuerliche Fallen zu umgehen und potenzielle Verluste zu vermeiden, ist es ratsam, sich vor dem Verkauf der Gewerbeimmobilie von einem Gewerbeimmobilienmakler oder Steuerexperten beraten zu lassen.
Falls du eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchtest, ergeben sich einige Besonderheiten. So wird beispielsweise nicht der Sach- sondern der Ertragswert für die Bewertung der Immobilie herangezogen. Das bedeutet, dass der Verkehrswert der Gewerberäume nach ihren wirtschaftlichen Erträgen errechnet wird.
Du kannst deine Gewerbeimmobilie entweder leerstehend oder vermietet verkaufen. In der Regel lassen sich leerstehende Räume jedoch schwerer verkaufen als langfristig vermietete Gewerbeimmobilien. Denn bei vermieteten Gewerbeflächen sind dem Käufer bereits regelmäßige Mietzahlungen sicher.
Damit du deine Gewerberäume erfolgreich veräußern kannst, solltest du folgende Punkte beachten:
- Analysiere den Teilmarkt, zu dem deine Immobilie zählt. In jedem Markt lassen sich andere Preise erzielen und es gelten unterschiedliche Kaufpreisfaktoren. Bürogebäude zum Beispiel lassen sich später einfacher für andere gewerbliche Zwecke nutzen als Hotelgebäude. Der Umbau von Hotels zur anderweitigen Nutzung wäre mit erheblichen Kosten verbunden.
- Auch die Vermarktung deiner Gewerberäume ist vom Teilmarkt abhängig. Wenn du einen Laden veräußern möchtest, sprichst du eine andere Zielgruppe an als beim Verkauf eines Shoppingcenters. Beim Inserieren einer Gewerbeimmobilie empfiehlt es sich, einen Grundriss deiner Immobilie beizufügen und bereits in der Beschreibung auf die entsprechende Zielgruppe einzugehen. Beantworte die wichtigsten Fragen der Käufer:
- Mit welchen Mieteinnahmen können diese rechnen?
- Was zeichnet die Immobilie aus, wie ist die Ausstattung der Räume?
- Was sind die wichtigsten Eckdaten? Dazu gehören unter anderem die Anzahl der Quadratmeter, Informationen zum Standort, zur Verkehrsanbindung und den eventuellen Mietern.
- Welche Instandhaltungskosten kommen auf die Käufer zu?
- Leg den Kaufpreis fest. Dieser ist vor allem von der Lage der Immobilie abhängig. Zusätzlich spielt die Art, wie das Gewerbeobjekt verwendbar ist, eine große Rolle. Freizeiteinrichtungen haben zum Beispiel ein höheres Zahlungsausfallrisiko für den Käufer als Produktionshallen. Ebenso ist die Laufzeit der noch bestehenden Mietverträge ein wichtiger Punkt für den Kaufpreis. Auch anstehende Umbaumaßnahmen beeinflussen seine Höhe.
- Bereite alle Unterlagen vor, die du für den Verkauf der Gewerbeimmobilie benötigst. Besonders interessant sind die Gewerbemietverträge. Sie geben Aufschluss über die Mieteinnahmen, mit denen der Käufer in den nächsten Jahren rechnen kann. Wichtig sind zudem Nachweise über Modernisierungs- und Instandhaltungsvorhaben sowie über größere Reparaturen oder Schönheitsmaßnahmen am Gebäude.
Eine Gewerbeimmobilie vermieten – so klappt es
Leerstehende Gewerbeimmobilien, wie zum Beispiel Bürogebäude, sind in der Regel einfacher zu vermieten, statt zu verkaufen. Das liegt daran, dass viele Unternehmen ihre Räume lieber anmieten, statt selbst Eigentümer zu werden.
Ein wesentlicher Vorteil der Vermietung von Gewerbeimmobilien ist die weitgehend freie Gestaltung des Gewerbemietvertrages im Vergleich zu einem Wohnraummietvertrag. Zum Beispiel gelten die lokalen Mietspiegel und die Mietpreisbremse nicht für Gewerbemietverträge.
Das bedeutet: Du kannst die Miete mit den Interessenten individuell aushandeln. Zudem ist es möglich, eine Vertragslaufzeit festzulegen. Diese erstreckt sich häufig über einen Zeitraum von drei bis zehn Jahren. Es empfiehlt sich, eine Klausel aufzunehmen, die es den Mietern ermöglicht, den Vertrag nach Ablauf der Frist zu verlängern. Möchtest du den Mietvertrag ohne eine vereinbarte Zeitspanne aufsetzen, können du und dein Mieter den Vertrag innerhalb der gesetzlichen Fristen kündigen. Diese besagen, dass ein Mietverhältnis über Geschäftsräume spätestens am dritten Werktag eines Quartales zum Ablauf des nächsten Quartals zulässig ist. Auch die Höhe der Kaution unterscheidet sich bei Gewerbeimmobilien im Vergleich zu Wohnimmobilien. Bei Gewerbegebäuden kannst du mehr als die bei Wohnräumen üblichen drei Monatsnettokaltmieten verlangen. In der Praxis beträgt die Kaution jedoch selten mehr als sechs Monatskaltmieten.
Eine weitere Besonderheit des Gewerbemietvertrages ist die Klausel zum Konkurrenzschutz. Diesen kannst du deinen Mietern ausdrücklich gewähren.
Das bedeutet: Falls du weitere Gewerbeimmobilien in der Nähe besitzt, darfst du diese nicht an Mieter derselben Branche vermieten. Fasse diese Klausel aber nicht zu weit. Es bietet sich an, den Konkurrenzschutz nur für bestimmte Sortimente einzuräumen wie Kosmetik oder Nahrungsmittel bzw. bestimmte Fachrichtungen bei Ärzten oder weiteren Dienstleistern. Wenn du keine explizite Klausel zum Konkurrenzschutz in den Gewerbemietvertrag aufnimmst, gilt ein vertragsimmanenter Schutz.
Das bedeutet, dass der Mieter dich bitten kann, in seinem Kerngeschäft vor Konkurrenz geschützt zu werden.