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Mietvertrag: Darauf müssen Vermieter achten

Ein Mietvertrag hält fest, welche Rechte und Pflichten Vermieter und Mieter gegenüber einander haben. Da ein Vermieter den Mietvertrag nur unter bestimmten Bedingungen kündigen kann, sollte er beim Erstellen einiges beachten.

Das Mietrecht in Deutschland ist in der Regel eher nicht vermieterfreundlich. Das liegt daran, dass der Gesetzgeber den Mieter als den schwächeren Vertragspartner ansieht, der daher eines besonderen Schutzes bedarf. Doch mit dem richtigen Mietvertrag können sich Vermieter absichern, dass sie das bekommen, was ihnen zusteht.

Warum ein schriftlicher Mietvertrag für den Vermieter so wichtig ist

Wer eine Wohnung vermieten will, sollte mit dem Mieter einen schriftlichen Mietvertrag schließen. Denn auch wenn mündliche Mietverträge prinzipiell wirksam sind, ist es im Streitfall oft schwierig, die getroffenen Vereinbarungen zu beweisen. Dazu kommt: Wenn es zu einem bestimmten Thema keine Vereinbarungen gibt,  gelten die mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB, §§ 535 – 580a), welche größtenteils nicht vermieterfreundlich sind. Beispielsweise muss der Mieter keine Nebenkosten zahlen und auch Schönheitsreparaturen bleiben am Vermieter hängen. Selbst wenn mündlich vorher etwas anderes vereinbart wurde, so ist dies im Streitfall nur schwer nachweisbar.

Ein schriftlicher Mietvertrag hilft dabei, beiden Seiten gerecht zu werden und Konflikte im Vorneherein zu umgehen. Deshalb ist es ratsam, beim Erstellen eines Mietvertrages so sorgfältig und detailliert wie möglich vorzugehen. 

Mietvertrags-Arten – für jeden den passenden Vertrag

Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag. Grundsätzlich gibt es verschiedene Arten von Mietverträgen, die jeweils ihre Vor- und Nachteile haben. Vermieter sollten daher genau überlegen, welche Art Mietvertrag sie abschließen wollen. Diese Arten gibt es:

1.    Unbefristeter Mietvertrag

Die Mehrheit der Mietverträge in Deutschland ist auf unbestimmte Zeit ausgelegt, also ohne zuvor festgelegtes Ende. Es gelten für den Mieter hierbei die gesetzlichen Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten. Zudem gibt es die Möglichkeit, einen beidseitigen Kündigungsverzicht von maximal vier Jahren zu vereinbaren.

2. Befristeter Mietvertrag

Beim befristeten Mietvertrag – auch Zeitmietvertrag genannt – steht das Ende des Mietverhältnisses von Anfang an fest. Um ein Mietverhältnis zu befristen, bedarf es jedoch einer Begründung, wie absehbarer Eigenbedarf oder größere Sanierungsarbeiten.

3. Indexmietvertrag

Hierbei wird festgelegt, dass sich die künftige Miete am amtlichen Verbraucherpreisindex für alle private Haushalte orientiert und dementsprechend steigt.

4. Staffelmietvertrag

In einem Staffelmietvertrag wird festgeschrieben in welchen Zeitabständen  die Miete um wie viel Euro ansteigt – Mindestabstand beträgt dabei ein Jahr. Weitere Mieterhöhungen, beispielsweise durch Modernisierungen sind dadurch jedoch ausgeschlossen. Ist die Staffelung der Mieterhöhung befristet, gelten anschließend die Regeln eines herkömmlichen Mietvertrags.

5. Untermietvertrag

Ein Untermietvertrag wird zwischen dem Hauptmieter und einer dritten Person geschlossen, bedarf jedoch immer der Zustimmung des Vermieters. Diese steht dem Mieter aber in der Regel laut Gesetz zu.

6. Garagen-/Stellplatz-Mietvertrag

Garagen oder Stellplätze können sowohl Teil des Wohnraummietvertrags sein als auch eigenständig vermietet werden. Separate Mietverträge können unabhängig voneinander gekündigt werden. Im Gegensatz zu einem Wohnraummietvertrag kann der Vermieter diesen auch ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen.

Diese Punkte gehören in einen Mietvertrag für Wohnungen

Grundlegend können Mietverträge sehr unterschiedlich ausfallen. Doch Vorsicht: Klauseln, die den Mieter stark benachteiligen, sind in der Regel unwirksam. In der Vergangenheit hat der Bundesgerichtshof (BGH) zahlreiche Klauseln, die früher in Formularmietverträgen gang und gäbe waren, für unwirksam erklärt. Das betraf vor allem Regelungen zu vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen. Ist die Klausel unwirksam, muss der Mieter keinerlei Arbeiten vornehmen.

Um später auf der sicheren Seite zu stehen, sollten Vermieter daher beim Erstellen des Mietvertrages sorgfältig vorgehen.

Das muss im Mietvertrag stehen

• Angaben zum Mieter: Grundsätzlich müssen alle künftigen Mieter namentlich samt Adresse im Vertrag stehen. Wichtig dabei: Alle Mieter müssen den Mietvertrag eigenhändig unterschreiben.
• Angaben zum Vermieter: Ebenfalls namentlich genannt werden muss der Vermieter, inklusive seiner (Geschäfts-)Adresse. Gibt es einen Vertreter, muss auch dieser aufgeführt werden. Auch hierbei gilt: Gibt es mehr als einen Vermieter, müssen alle den Mietvertrag eigenhändig unterschreiben.

• Angaben zur Mietsache: In den Mietvertrag gehört die genaue Anschrift der Wohnung. Liegt diese in einem Mehrfamilienhaus, muss auch die Lage innerhalb des Gebäudes näher beschrieben beziehungsweise durch eine Wohnungsnummer klar definiert werden. Optional hingegen ist die Angabe der genauen Quadratmeterzahl.
  Ebenfalls sollten im Mietvertrag alle Räume genannt werden, die der Mieter neben der eigentlichen Wohnung nutzen darf. Dazu gehören beispielsweise ein Wäscheboden oder ein Garten.
• Angaben zur Miete: Im Mietvertrag ist die Kaltmiete zu nennen. Vermieter sollten darauf achten, diese nicht zu hoch anzusetzen – insbesondere in Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt.. Außerdem sollten Vermieter nicht vergessen, die anfallenden Betriebskosten zu erwähnen. Heißt es, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, zählen dazu nur jene in der Betriebskostenverordnung aufgeführten.  Betriebskosten, die als „sonstige“ zählen müssen extra aufgezählt werden. Fehlt der Hinweis auf die Betriebskosten ganz, bleibt der Vermieter darauf sitzen.
• Angaben zum Mietverhältnis: Ist das Mietverhältnis unbefristet oder befristet? Soll es einen Kündigungsverzicht geben?
• Angaben zu Mieterhöhungen: Der Vermieter hat die Möglichkeit, künftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festzuschreiben. Dies ist entweder über eine Staffelmiete oder einen Indexmietvertrag möglich. Wird keine der beiden Vereinbarungen getroffen, gelten die gesetzlichen Regelungen zu Mieterhöhungen (BGB § 558).

Das kann in einem Mietvertrag vereinbart werden

• Mietkaution:  Verlangt der Vermieter eine Kaution, muss deren Höhe im Mietvertrag verankert sein. Eine Mietkaution darf aber höchstens drei Monatsnettokaltmieten betragen.
• Schönheitsreparaturen:  Oftmals ein heikles Thema, wenn der Mieter wieder auszieht: Wer ist zuständig? Grundsätzlich kommt es darauf an, wie die Wohnung übergeben wurde und was im Mietvertrag vereinbart wurde. Starre Renovierungsfristen, die grundsätzliche Verpflichtung bei Auszug renovieren zu müssen sowie zu strenge Vorschriften zur Farbe der Wände sind unwirksam.
• Hausordnung:  Die Hausordnung kann fester Bestandteil des Mietvertrags sein. Darin können dann gesondert Regelungen zur Haustierhaltung, Gartennutzung, Winterdienst oder Kehrwoche festgeschrieben sein. Achtung: Ist die Hausordnung kein fester Bestandteil des Mietvertrages, sondern beispielsweise nur ein bloßer Aushang, dürfen dem Mieter keine Pflichten auferlegt werden, die über eine gesetzliche oder vertragliche Pflicht hinausgehen.
• Haustierhaltung:  Kann, muss aber im Mietvertrag keine Erwähnung finden. Ein generelles Verbot ist jedoch unwirksam.
• Gartennutzung:  Ist ein Garten vorhanden, den der Mieter mitbenutzen darf, sollte im Mietvertrag geklärt sein, inwieweit er beispielsweise auch für die Pflege zuständig ist.
• Winterdienst:  Es gibt die Möglichkeit, dem Mieter die Pflicht zur Räumung von Schnee und Eis zu übertragen.

Vermieter und Mieter steht es natürlich frei, weitere individuelle Vereinbarungen zu treffen, sofern diese nicht den gesetzlichen Regelungen widersprechen.

Nicht überstürzt handeln – erst den passenden Mieter finden

Bevor ein Vermieter einen Mietvertrag abschließt, sollte er sich sicher sein, sich an diesen Mieter binden zu wollen. Denn während Mieter auch ohne Begründung innerhalb einer Kündigungsfrist aus einem Mietvertrag wieder herauskommen, ist das für den Vermieter schwieriger. Letztlich kann ein Vermieter dem Mieter das Mietverhältnis nur dann aufkündigen, wenn dieser schwerwiegendes Fehlverhalten – wie Zahlungsverzug oder ein unerlaubtes Gewerbe in der Wohnung – an den Tag legt oder es einen Eigenbedarf für die Wohnung gibt. Eine weitere, aber eher seltene, Variante ist eine Verwertungskündigung. Diese kann ein Vermieter aussprechen, wenn er ein Gebäude aus wirtschaftlichen Gründen abreißen und neu bauen will.

Um sicher zu gehen, dass der künftige Mieter solvent und zuverlässig ist, können Vermieter beispielsweise über eine Mieterselbstauskunft, eine Schufa-Auskunft oder eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verschiedene Informationen über ihn einholen. Wichtig: Laut der Europäischen Datenschutz-Grundverordnung dürfen Vermieter nicht zu jedem Zeitpunkt alles fragen. So sind Fragen zu Religion, Sexualität, Parteiangehörigkeit oder zur ethnischen Herkunft generell unzulässig und können ein hohes Bußgeld nach sich ziehen. Fragen zum Einkommen hingegen dürfen zwar gestellt werden, jedoch erst, wenn sich ein Vertrag anbahnt und nicht bereits zur Besichtigung.

Erst, wenn der Vermieter wirklich sicher ist, den richtigen Mieter gefunden zu haben, sollte er einen Mietvertrag mit ihm abschließen.