Wohnung verkaufen

Wohnung verkaufen – So bekommst du den besten Preis

Du willst deine Wohnung erfolgreich verkaufen? Dafür musst du dich gut vorbereiten. Willst du deine Wohnung verkaufen, indem du sie selbst vermarktest oder willst du die Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen? Wie du den Wert einer Wohnung ermittelst, welche Dokumente du zusammentragen musst und welche Kosten auf dich zukommen können, erfährst du hier.

Wann lohnt es sich, eine Wohnung zu verkaufen?

Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den letzten rund 10 Jahren immens gestiegen. Wegen der jetzt wieder höheren Zinsen stagnieren die Preise derzeit allerdings oder gehen partiell sogar etwas zurück. Nichtsdestotrotz befinden sich die Wohnungspreise immer noch auf einem sehr hohen Niveau. Wenn du also deine Wohnung verkaufen willst, dürftest du mit einem hohen Gewinn rechnen. Hinzu kommt, dass gerade in Ballungsgebieten die Nachfrage nach Eigentumswohnungen oft die tatsächlichen Angebote deutlich übersteigt.

Wie sich die Immobilienpreise in Zukunft entwickeln, ist angesichts der gestiegenen Zinsen, einer möglichen Immobilienblase und dem Angriffskrieg auf die Ukraine schwer abzuschätzen. Die Nachfrage nach Wohnraum wird aber in absehbarer Zeit höher bleiben als das Angebot. Aus diesem Grund dürfte mit einem drastischen Preisverfall eher nicht zu rechnen sein, soweit die Zinsen in Zukunft nicht extrem steigen.

Wohnung selbst verkaufen oder mit Makler?

Wer sich entschlossen hat, seine Wohnung zu verkaufen, steht vor der Wahl, ob er die Vermarktung in Eigenregie durchführt oder einen Makler beauftragt.

Die Selbstvermarktung bietet dabei eigentlich nur einen mutmaßlichen Vorteil: Es fällt keine Maklerprovision an. In vielen Fällen ist es aber dennoch vorteilhaft, einen Makler mit der Vermarktung zu beauftragen.

Die vielen Vorteile einer Vermarktung deiner Immobilie mit Hilfe eines Maklers:

Zwar kannst du den Verkauf deiner Wohnung auch selbst in die Hand nehmen. Doch oftmals können falsche Einschätzungen über den tatsächlichen Wert und fehlende Marktkenntnisse dazu führen, dass die Vermarktungsdauer viel zu lang und der erzielte Preis letztlich zu gering ist. Eine gute Vermarktung durch den Makler kostet zwar Geld. Eine missglückte Selbstvermarktung kann aber letztlich noch viel teurer sein.

Ein weiterer Vorteil der Vermarktung mit Hilfe eines Immobilienmaklers ist, dass er dir viele Arbeiten abnimmt. Dazu gehören zum Beispiel:

Verzichtest du auf die Hilfe eines Maklers, musst du aber trotzdem bestimmte Kosten einkalkulieren, etwa für die Erstellung eines Wertgutachtens, das Platzieren von Exposés oder auch Fahrtkosten.

Unvermietete oder vermietete Wohnung verkaufen?

Eine unvermietete Wohnung zu verkaufen ist in der Regel nicht nur einfacher, sondern es lässt sich auch ein höherer Kaufpreis erzielen. Grund: Viele potenzielle Käufer haben ihre eigenen Pläne. Und die lassen sich mit einer leerstehenden Wohnung leichter umsetzen. Als Selbstnutzer können sie sich zudem den Prozess der Eigenbedarfskündigung sparen.

Weißt du, dass deine Mieter in naher Zukunft deine Wohnung verlassen möchten, könntest du sie also zu diesem Zeitpunkt als leerstehend und zu für dich besseren Konditionen verkaufen.

Wohnung verkaufen: Wie lege ich den richtigen Angebotspreis fest?

Selbst einen Preis für deine Wohnung zu bestimmen ist riskant. Setzt du zu hoch an, findest du keine Käufer. Setzt du zu niedrig an, verkaufst du unter Wert. Für eine detaillierte Immobilienbewertung engagierst du am besten einen Profi – einen Makler oder einen verifizierten Gutachter.

Professionelle Makler haben oft eine umfangreiche Expertise in der Wertermittlung. So stellst du sicher, dass deine Wohnung zum optimalen Marktpreis verkauft wird. Sie ermitteln für dich den Verkehrswert beziehungsweise den Marktwert deiner Wohnung. Um eine erste realistische Einschätzung über den Wert deiner Eigentumswohnung zu erhalten, hilft auch die kostenlose Online-Immobilienbewertung von immowelt.

Folgende Faktoren wirken sich auf den Preis einer Wohnung aus:

Tipps zur Anzeigenerfassung:

Wie lange dauert es, eine Wohnung zu verkaufen?

Für Käufer ist der Erwerb einer Immobilie meist die größte Anschaffung, die sie in ihrem Leben tätigen. Das muss gut durchdacht werden. Wenn du also deine Wohnung verkaufen willst, sollte dir klar sein, dass dies eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen kann. Wenn du die Wohnung in Eigenregie verkaufst und dabei die typischen Fehler begehst, kann sich die Vermarktungsdauer aber viel länger hinziehen, als dies eigentlich nötig ist. Beauftragst du aber einen professionellen Immobilienmakler mit dem Verkauf deiner Wohnung, so ist die Wahrscheinlichkeit eines zügigen Verkaufs viel höher. Ein paar Monate solltest du aber auch dann Geduld haben.

Verkaufst du aber eine vermietete Wohnung, kann sich der Verkauf zusätzlich hinauszögern. Viele Käufer wollen selbst die gekaufte Wohnung beziehen, was die Anzahl möglicher Kaufinteressenten schmälert.

Wohnungsverkauf vorbereiten

Bevor du deine Wohnung verkaufst, musst du im Vorfeld einige wichtige Dinge organisieren, damit du keine bösen Überraschungen erlebst.

Durch einen Blick ins Grundbuch solltest du zum Beispiel ausräumen, dass Belastungen wie Kredite eingetragen sind, die den Verkauf verhindern oder verzögern könnten. Ansonsten sollte der Verkauf mit der Bank besprochen und eine Freigabe zum Verkauf eingeholt werden.

Dann kannst du deine Wohnung in Szene zu setzen und fotografieren. Oder du überlässt dies dem von dir beauftragten Makler. Dieser hat in der Regel mehr Erfahrung, wie man eine Immobilie optimal in Szene setzen kann. Dabei sollten die Vorzüge und die Besonderheiten deiner Wohnung herausgearbeitet werden. Balkon, Badewanne und Aufzug sind wichtige Kernmerkmale. Dazu formulierst du eine Beschreibung deiner Wohnung, in der auch Details ausführlich beschrieben werden. Das brauchst du später für dein Exposé.

Informiere dich aber auch über Mängel. Du solltest sie spätestens bei der Besichtigung offenlegen, ansonsten können wegen versteckter Mängel nach dem Verkauf Schadensersatzforderungen auf dich zukommen. Andernfalls reparierst du die Schäden selbst. Anhand der Rechnungen kannst du die Arbeiten dem potenziellen Käufer nachweisen.

Diese Dokumente brauchst du, um deine Wohnung zu verkaufen

Beim Verkauf deiner Wohnung brauchst du Dokumente, die den Käufer interessieren oder die der Notar für den Kaufvertrag braucht.

Dokumente, die deine Wohnung betreffen

Grundbuchauszug

Der Käufer erfährt, unter anderem Informationen zu den Eigentums- und Wohnverhältnissen sowie Belastungen durch Grundschuld, Hypotheken oder weitere Grundpfandrechte.

Grundriss der Wohnung

Käufer suchen oft eine Eigentumswohnung, die ideal zu ihrer Lebenssituation passt. Größe und Lage der Zimmer können entscheidend sein. Der Grundriss gibt dem potenziellen Käufer Aufschluss, wie die Wohnung geschnitten ist und wie die Räume aufgeteilt sind.

Energieausweis

Der Energieausweis gibt an, womit deine Wohnung beheizt wird, und Auskunft über die energetische Qualität des Gebäudes. Wichtiges Merkmal der neueren Energieausweise ist die Energieeffizienzklasse eines Hauses. Der Käufer hat hier schnell einen Einblick, ob er mit hohen und niedrigen Heizkosten zu rechnen hat, die kaufentscheidend sein können.

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Ein Energieausweis ist für Vermieter und Verkäufer Pflicht gemäß EnEV 2014. Spätestens beim Besichtigungstermin musst du ihn vorzeigen.

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Teilungserklärung, Gemeinschaftseigentum

Du musst besonders auf den gemeinschaftlichen Aspekt beim Verkauf deiner Eigentumswohnung in einer Eigentümergemeinschaft (WEG) achten, wenn du sie verkaufen willst. Schließlich verkaufst du nicht nur deine Eigentumswohnung, sondern auch einen Teil des Gemeinschaftseigentums im Haus. Die Teilungserklärung regelt unter anderem die Aufteilung von Kellern oder anderen Gemeinschaftsräumen, aber auch die Aufteilung anfallender Kosten auf die Eigentümer – beispielsweise für Reparaturen.

Wirtschaftsplan

Der Kaufinteressent wird aber auch von dir wissen wollen, wie die finanzielle Situation der WEG ist, und wie sich die Eigentümer untereinander verstehen. Deswegen macht es Sinn, den Wirtschaftsplan sowie die Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie die Aufstellung der Instandhaltungsmaßnahmen vorlegen zu können. Wichtig für potenzielle Käufer ist auch, dass sich die Hausgemeinschaft untereinander gut versteht. Dazu gehört beispielsweise auch, ob sie sich über Anschaffungen oder Renovierungen klaglos verständigt.

Gebäudeversicherungsnachweis

Die Gebäudeversicherung ist von der Eigentümergemeinschaft für das gesamte Wohngebäude abgeschlossen worden. Falls der Käufer den Kauf der Wohnung finanzieren möchte, braucht seine Bank einen Nachweis über die Gebäudeversicherung. Zudem darf die Brandversicherungsurkunde nicht fehlen. Die Dokumente hat die Hausverwaltung.

Hausverwaltervertrag

Der Vertrag mit der Hausverwaltung regelt die Aufgaben des Verwalters und dessen Vergütung. Die Kosten muss auch der neue Eigentümer der Wohnung zahlen, weshalb das beim Verkauf relevant ist. Der Vertrag ist deswegen für den neuen Wohnungsbesitzer gültig und deshalb beim Wohnungsverkauf relevant.

Hausgeldabrechnung

Der potenzielle Käufer möchte wissen, wie hoch in Zukunft die Nebenkosten sind. Das Hausgeld für Betriebskosten und Co. ist ein großer Kostenfaktor, der ausschlaggebend für oder gegen einen Kauf sein kann.

So läuft der Verkauf einer Eigentumswohnung ab

Der Verkaufsprozess beginnt mit der Vermarktung. Dazu wirbst du oder dein Makler mit deinem Exposé potenzielle Käufer an. Ist ein potenziellen Käufer gefunden, folgt nach der Besichtigung die Verhandlung über den Preis. Hier kann der von dir beauftragte Makler seine Kompetenz unter Beweis stellen. Ist eine Einigung gefunden, folgt der Notartermin, bei dem der Kaufvertrag ausformuliert wird. Dem Notar musst du alle Unterlagen zur Immobilie und zu deiner Person mitbringen. Bei einem zweiten Notartermin wird der Vertrag letztlich unterschrieben.

Wohnung richtig bewerben: Was muss ins Exposé?

Um eine Wohnung zu verkaufen, muss sie inseriert werden, zum Beispiel auf immowelt.de. Für eine gute und vollständige Immobilienanzeige und das dazugehörige Exposé musst du deswegen einige Dokumente und Informationen zusammentragen:

Wie wird der Besichtigungstermin organisiert?

Wenn du deine Wohnung selbst vermarktest, kommt jetzt viel Arbeit auf dich zu: Nachdem du die Anzeige veröffentlicht hast, werden sich im Idealfall schon am selben Tag erste Interessenten finden. Setz dir ein Limit, wie viele Besichtigungen du durchführen möchtest. All diese Arbeit kannst du dir sparen, wenn du einen Makler beauftragst.

Bevor du die Wohnung vorführst, solltest du sie aufräumen. Unnötige Möbel können raus, die Wohnung muss aber nicht zwingend leer sein. Eine möblierte Wohnung wirkt immer anders als eine komplett leere Wohnung. Manche Makler haben sich auf Home Staging spezialisiert, die deine Wohnung ins beste Licht rücken. Am besten gehst du im Vorfeld kritisch durch alle Zimmer und erledigst gegebenenfalls kleine Schönheitsreparaturen – wie Kratzer im Parkett zu entfernen.

Beim Termin selbst darfst du die Stärken der Wohnung ruhig in den Vordergrund stellen. Baumängel solltest du aber auf keinen Fall verschweigen. Im schlimmsten Fall könnte der Wohnungsverkauf komplett rückgängig gemacht werden.

Notartermin und Kaufvertrag: Worauf muss ich achten?

Der Wohnungsverkauf wird beim Notar besiegelt. Oft sucht der Käufer den Notar aus, eine gesetzliche Regelung, die dies vorschreibt, gibt es aber nicht. Der Kauf wird erst mit einer notariellen Beurkundung rechtskräftig. Selbst dann ist der Käufer aber noch nicht automatisch der neue Wohnungseigentümer. Erst nachdem der Kaufpreis beglichen ist, veranlasst der Notar eine Eintragung ins Grundbuch. Was fehlt, ist noch die Schlüssel- und Dokumentenübergabe. Bauzeichnungen, Grundrisse und dergleichen gehen dabei an den neuen Eigentümer über.

Wann muss die Wohnung übergeben werden?

Die Wohnung musst du erst übergeben, wenn du auch das Geld erhalten hast. Das ist in einem üblichen Kaufvertrag so festgehalten. Den Geldeingang überwacht der Notar. Dann folgt die Wohnungsübergabe. Wenn du Wohnung und alle Schlüssel an den Käufer übergibst, fertigst du am besten noch ein Wohnungsübergabeprotokoll an, in das du zum Beispiel auch Fotos von kleineren Schäden einfügen kannst. Mit diesem Dokument schützt du dich vor eventuellen Schadensersatzforderungen.

Welche Kosten fallen beim Verkauf einer Wohnung an?

Dokumente: Für einige Dokumente, die du zusammentragen musst, fallen Gebühren an. Beispielsweise brauchst du einen aktuellen Energieausweis, wenn keiner vorhanden ist.

Maklerkosten: Dem Makler musst du eine Provision zahlen, die oft 3,57 Prozent des Verkaufspreises beträgt. Diese kann aber regional unterschiedlich hoch sein. Zuzüglich kommt beispielsweise die Summe, die er für den Gutachter zur Kaufpreisermittlung angegeben hat.

Wann du beim Verkauf Steuern zahlen musst

Bei einer selbst genutzten Immobilie fallen in der Regel keine Steuerzahlungen an. Es gibt jedoch Konstellationen, bei denen das Finanzamt einen Teil deines Erlöses bekommt.

Spekulationssteuer

In erster Linie solltest du dabei die Spekulationssteuer beachten. Diese wird fällig beim Verkauf einer vermieteten Immobilie, wenn der Kauf noch keine 10 Jahre her ist. Dein Gewinn wird mit dem individuellen Einkommensteuersatz besteuert.

Gewerbe

Solltest du in einem größeren Umfang Wohnungen verkaufen, könnte das Finanzamt von einem gewerblichen Immobilienhandel ausgehen. Dann fällt Gewerbesteuer für dich an, die auf den erzielten Gewinn fällig wird.

Wann du das Vorkaufsrecht beachten musst

Das Vorkaufsrecht ist laut Paragraph 577 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ein Recht des Mieters, die Wohnung zu kaufen, wenn diese in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und durch den Vermieter an einen Erstkäufer verkauft werden soll.

Eine Besonderheit gibt es, wenn du dein Mehrfamilienhaus nach WEG-Recht in einzelne Wohneinheiten aufteilen lässt und du die einzelnen Wohnungen als Eigentumswohnungen verkaufen willst. In diesem Fall hat der Mieter unter Umständen ein Vorkaufsrecht. Das gilt zumindest dann, wenn er zum Zeitpunkt der Aufteilung bereits dein Mieter war. Er kann die Wohnung dann zu den mit den Kaufinteressenten bereits ausgehandelten Bedingungen kaufen. Er hat dann zwei Monate nach Kenntnisnahme Zeit, sich zu entscheiden, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht.