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Duftende Alpenwiesen, tiefblaue Seen und malerische Dörfer machen die Schweiz zu einem traumhaften Lebensort – nicht zu vergessen der hohe Lebensstandard und die gute Sozial- und Gesundheitsversorgung. Doch wer als Ausländer dort eine Immobilie kaufen will, kommt am Gesetz „Lex Koller“ nicht vorbei. Eine Einstiegshilfe, wie der Immobilienkauf in der Schweiz gelingt.
Ein Chalet in den Alpen, oder ein Zweitwohnsitz in der Zürcher Altstadt – viele Deutsche können sich gut vorstellen, eine Immobilie in der Schweiz zu kaufen. Doch da die Schweiz bei Immobilienkäufern äußerst beliebt ist, ist der Zugang für Ausländer strikt geregelt. Wer als Ausländer ein Haus oder eine Wohnung bei den Eidgenossen erwerben will, braucht in der Regel eine Bewilligung.
Das „Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland“ (BewG) – im Volksmund auch als „Lex Koller“ bekannt – regelt, wer als Ausländer in der Schweiz eine Immobilie kaufen darf. Es soll eine „Überfremdung des einheimischen Bodens“ verhindern. Wer seinen Wohnsitz in Deutschland hat, kann daher nur unter gewissen Voraussetzungen Grundstücke und Immobilien erwerben. Deutsche mit einem Hauptwohnsitz in der Schweiz sind von diesem Gesetz hingegen nicht betroffen.
Rechtsanwalt Andreas Erb aus Zürich erklärt die Handhabe des Gesetzes in der Praxis: „Deutsche, die nicht in der Schweiz wohnen, benötigen für den Kauf eines Ein- oder Mehrfamilienhauses, einer Wohnung oder von Bauland, das für solche Bauten bestimmt ist, eine Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Diese ist in der Regel ohne größere Probleme zu erlangen.“
EU- und EFTA-Bürger, die ihren Wohnsitz in der Schweiz haben, können laut Rechtsexperten Erb bewilligungsfrei Immobilien in der Schweiz erwerben. „Sie müssen die Wohnung oder das Einfamilienhaus zum Eigengebrauch und in eigenem Namen als Erst- oder Zweitwohnsitz kaufen“, so Erb. Voraussetzung für diese Gleichstellung ist in der Regel eine sogenannte Aufenthaltsbewilligung B: Diese erhalten EU-Bürger mit einem Wohnsitz in der Schweiz, wenn sie eine unbefristete oder auf mindestens 365 Tage befristete Anstellung nachweisen können.
Wer als Deutscher Grenzgänger ist – also zum Arbeiten in die Schweiz pendelt, und über eine Grenzgängerbewilligung verfügt – der darf eine Zweitwohnung erwerben und benötigt in diesem Fall keine Bewilligung.
Die Zweitwohnung muss in der Region seines Arbeitsortes liegen und muss von ihm selbst genutzt werden. „Vermieten ist in der Regel tabu, nicht einmal einen Teil der Wohnung darf vermietet werden“, sagt Rechtsexperte Erb.
Wer als Deutscher nicht in der Schweiz wohnt, benötigt für den Erwerb von Wohnimmobilien in der Regel eine Bewilligung. Ohne diese kann er sich nicht als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Aber: „Die Bewilligung zu bekommen ist für Deutsche meist kein großer Aufwand“, weiß Rechtsanwalt Erb aus Erfahrung.
Bewilligungspflichtig sind:
Nicht bewilligungspflichtig sind in der Regel Bauten zur gewerblichen Nutzung. Zuständig für die Bewilligung ist der jeweilige Kanton, in dem sich das Grundstück befindet. Dort muss der Immobilienkäufer ein Gesuch für die Erwerbsbewilligung einreichen – oder für die Feststellung, dass keine Bewilligung benötigt wird.
Sogenannte Aparthotels sind Beherbergungsbetriebe, in denen statt Zimmern oder Suiten vollständig eingerichtete Wohnungen vermietet werden. Wer eine solche Wohnung, eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus kaufen will, muss als Deutscher für die Bewilligung einige Anforderungen erfüllen:
Bei diesen sogenannten Kontingenten handelt es sich um eine Obergrenze, die die Schweizerische Eidgenossenschaft den jeweiligen Kantonen zuteilt. Zurzeit werden pro Jahr schweizweit 1.500 Ferienimmobilien für Ausländer bewilligt. Das Kontingent ist auf die 17 Kantone verteilt, die daran teilnehmen. Je nach Kanton kann das Kontingent unterschiedlich hoch sein – im einen sind es rund dreihundert, in manch anderem lediglich zwanzig. Aber: „Da die Bewilligungskontingente seit ein paar Jahren nicht ausgeschöpft werden, ist der Erwerb von Ferienliegenschaften derzeit kaum ein Problem“, beruhigt Erb.
Auch ist die Suche nach einer Bewilligung – so kompliziert es klingt – laut dem Rechtsexperten in der Praxis recht simpel: „Der Käufer oder Makler fragt einfach den Verkäufer, ob bereits ein Kontingent für die Ferienwohnung vorhanden ist. Dann sagt der ja, und die Sache ist erledigt.“
Wer kein Grenzgänger ist, der kann oft dennoch eine Bewilligung für eine Zweitwohnung bekommen – zumindest in einigen Kantonen wie Freiburg, im Wallis oder Graubünden, die bestimmte Voraussetzungen nennen, unter denen Ausländer eine Zweitwohnung in der Schweiz erwerben dürfen. Nämlich dann, wenn der Ausländer zu dem Erwerbsort eine außergewöhnliche enge, schutzwürdige Beziehung unterhält. Dazu zählen regelmäßige Beziehungen, die er unterhalten muss, um überwiegende wirtschaftliche, wissenschaftliche oder kulturelle Interessen wahren zu können.
Ist der Immobilienerwerb bewilligt, läuft der Kauf in der Schweiz an sich ähnlich wie in Deutschland ab: Die Vertragspartner klären ihre Bedingungen, und der Notar setzt den Kaufvertrag auf. Beide Parteien überprüfen den Vertrag nochmals, dann wird er vom Notar beurkundet und unterzeichnet. Im Anschluss muss der Kaufpreis gezahlt werden und der neue Eigentümer wird ins Grundbuch eingetragen. Erst dann ist der Kauf offiziell unter Dach und Fach.
Im Kaufvertrag müssen in der Regel folgende Bestandteile enthalten sein:
Um beim Immobilienkauf keine Fehler zu machen, sollten sich Käufer vorab informieren: „Bei kantonalen Regelungen hilft das Grundbuchamt der Kantone weiter“, sagt Erb. „Oder der Käufer wendet sich an einen lokalen Immobilienmakler oder Rechtsanwalt, der muss sich mit den kantonalen Regelungen auskennen.“
Wie hoch die Kaufnebenkosten einer Immobilie ausfallen, kann von Kanton zu Kanton variieren. Meist bewegen sie sich zwischen fünf und zehn Prozent des Kaufpreises:
Nach dem Kauf enden die Kosten aber noch nicht: Die jährliche Grundsteuer – in der Schweiz Liegenschaftssteuer genannt – beträgt je nach Kanton von 0,5 bis zwei Prozent des amtlichen Steuerwertes der Immobilie. Gewisse Kantone wie zum Beispiel Zürich, Schwyz oder Aargau verzichten aber auf die Erhebung der Steuer. Daneben können weitere Steuern fällig werden. Wer eine Immobilie in der Schweiz erwirbt, sollte sich am besten von einem Steuerexperten vor Ort beraten lassen, welche Besonderheiten er beachten sollte. Zudem empfiehlt es sich, die rechtliche Beratung durch einen Fachanwalt einzuholen.
Wer in die Schweiz auswandern will, sollte den Umzug mit ausreichend Vorlaufzeit planen. Gerade für das Klären von Kranken-, Renten- oder Unfallversicherung sollten Auswanderer sich ausreichend Zeit nehmen. Zum Beispiel kann es sinnvoll sein, die Mitgliedschaft bei Kranken- und Pflegeversicherung auf ruhend zu stellen. Wenn sich ein Auswanderer dann doch zur Rückkehr nach Deutschland entschließt, kann er den Versicherungsschutz zu den alten Bedingungen weiterführen.
Die Schweiz liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zum deutschen Bundesland Baden-Württemberg. Durch ein dichtes Netz von Straßen-, Bahn- und Flugverbindungen ist das Land eng in die europäische Infrastruktur eingebunden und das Schweizer Autobahnnetz liegt an den Hauptachsen des Internationalen Verkehrs. Für Urlauber oder Berufspendler sind das gute Voraussetzungen.
Wanderer wie Sonnenanbeter zieht es in die Schweiz, denn landschaftlich hat die Heimat der Eidgenossen einiges zu bieten: von Gletschern und Alpen, über Seen und Flüsse und dicht bewaldeten Naturschutzgebieten. Im Winter locken Freizeitaktivitäten wie Schneeschuhwanderungen und Skifahren – im Sommer geht es auf zum Schwimmen, Kajakfahren oder Paragliding. Eines der berühmtesten Feriengebiete ist das italienischsprachige Tessin, mit Lugano und Ascona. Viele Urlauber zieht es aber auch in die französische Schweiz, an den Genfer See – oder in das deutschsprachige Berner Oberland, etwa nach Interlaken oder Grindelwald.
Die Schweiz ist ein Land, in dem viele Ausländer leben. „In Tourismusregionen wie Graubünden, im Tessin, Wallis oder Bern gibt es sehr viele Ferienwohnungen, die oft seit Generationen derselben Familie gehören“, sagt Rechtsanwalt Erb aus Zürich. Denn wenn die Eltern aus dem Ausland – etwa Deutschland – eine Ferienwohnung in der Schweiz besitzen, dann können sie die Immobilie laut Erb ohne Bewilligung an ihre gesetzlichen Erben weitergeben. „Das derzeitige Angebot an Ferienwohnungen ist generell gut“, so Erb. Ein Grund dafür könne sein, dass viele Leute, die sich eine Ferienimmobilie in der Schweiz kaufen könnten, es einfach nicht tun. „Weil sie lieber Urlaub auf den Malediven machen oder Städtereisen unternehmen.“
Die Leerstandsquote in der Schweiz ist mit rund ein Prozent sehr gering. Dem gegenüber steht ein stabiles Angebot und gerade in den beliebten Urlaubsregionen und den Ballungszentren eine hohe Nachfrage. Im Vergleich zu Deutschland sind die Immobilienpreise in der Regel etwas höher. Wie hierzulande auch sind die Preise aber stark lageabhängig – eine Skihütte in St. Moritz ist um ein Vielfaches teurer als ein Chalet im abgeschiedenen Hinterland. Insgesamt bietet der Immobilienmarkt in der Schweiz aber ein breit gefächertes Angebot an Immobilien unterschiedlicher Größen, Lagen und Preise.
Stand: Juni 2018
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