Aktualisiert am 17.12.2024 von 
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Der Beleihungsauslauf ist einer der wichtigsten Faktoren, die deine Zinsen für eine Baufinanzierung beeinflussen. Der Beleihungsauslauf ist der prozentuale Anteil des Darlehens, der durch die Bank finanziert wird. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger sind die Zinsen. So geht’s.
Inhaltsübersicht
Was ist der Beleihungswert?
Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, ist es wichtig, sich über den Beleihungsauslauf zu informieren. Denn ein niedriger Beleihungsauslauf kann dir helfen, günstigere Zinsen für den Immobilienkredit zu bekommen. Banken finanzieren üblicherweise Immobilien maximal bis zur Höhe der Beleihungsgrenze.
Welcher Prozentsatz des Beleihungswerts wird finanziert?
Die Beleihungsgrenze ist dabei meist niedriger als der so genannte Beleihungswert, der wiederum den langfristig sicher zu erzielenden Marktpreis einer Immobilie darstellt. Die Banken nehmen also einen Sicherheitsabschlag vor.
Der Beleihungsauslauf ist der Anteil des Kaufpreises, den du mit einem Annuitätendarlehen finanzieren musst. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger sind deine Zinsen.
Besonders bei einer Anschlussfinanzierung ergibt sich oft ein niedriger Beleihungsauslauf, weil ein Teil der ursprünglichen Schulden schon getilgt und der Wert der Immobilie im Zeitverlauf oft gestiegen ist. Der Beleihungsauslauf ist nicht zu verwechseln mit dem Beleihungswert.
Unterschied: Beleihungsauslauf ist nicht Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der langfristig nachhaltige Objektwert einer Immobilie, den die finanzierende Bank am Markt realisieren könnte. Er liegt in der Regel unterhalb des eigentlichen Kaufpreises, da die Bank einen Sicherheitsabschlag beim Kredit vornimmt.
- Alles weitere zum Beleihungswert findest du hier.
Wie wird der Beleihungsauslauf berechnet?
- Herr Mayer will ein Einfamilienhaus für 550.000 Euro erwerben.
- Die Bank nimmt einen Sicherheitsabschlag von üblichen 20 Prozent vor und ermittelt einen nachhaltig am Markt erzielbaren Objektwert von 440.000 Euro – den Beleihungswert.
- Herr Mayer verfügt über 200.000 Euro Eigenkapital und muss folglich die Immobilie beleihen und einen Kredit in Höhe von 350.000 Euro bei seiner Bank aufnehmen.
Beleihungsauslauf = 350.000 Euro ./. 440.000 Euro = 0,795
Der Beleihungsauslauf beträgt in diesem Beispiel also 79,5 Prozent.
Grafik: immowelt
Welchen Einfluss hat der Beleihungsauslauf auf Bonität und Zinshöhe?
Grundsätzlich gilt, dass der Beleihungsauslauf so niedrig wie möglich sein sollte. Grund: Je näher das benötigte Darlehen am Beleihungswert liegt oder diesen gar übersteigt, desto risikoreicher ist die Finanzierung für die Bank. In der Regel fühlen sich Banken auf der sicheren Seite, wenn der Beleihungsauslauf maximal 80 Prozent beträgt.
- Bei einem niedrigen Beleihungsauslauf schätzt die Bank auch die Bonität des Kunden besser ein. Denn benötigt er wegen seines hohen Eigenkapitalanteils nur einen niedrigeren Darlehensbetrag, so hat er bewiesen, dass er in der Lage ist, Geld anzusparen und seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Als Belohnung gibt es einen niedrigeren Zinssatz für den Kredit, weil das Kreditrisiko für die Bank geringer ist.
- Die Folge eines niedrigen Beleihungsauslaufs sind auch bessere Zinskonditionen – angesichts der zuletzt stark angestiegenen Zinsen ein gewichtiges Argument. Ein halbes oder gar dreiviertel Prozent weniger Zinsen sind bei einer geringeren Darlehenssumme für den Kreditnehmer durchaus möglich.
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Warum ist der Beleihungsauslauf auch bei einer Anschlussfinanzierung wichtig?
Wer ein Einfamilienhaus erwirbt, sollte den Begriff Beleihungsauslauf kennen: Je niedriger dieser ist, desto besser die Finanzierungskonditionen. Foto: StudioRomantic / stock.adobe.com
Läuft nach 10 oder 15 Jahren die Zinsbindung für das Darlehen aus, macht die Hausbank in der Regel ein Prolongationsangebot für die Anschlussfinanzierung. In vielen Fällen ist die Immobilie dann deutlich mehr Wert, als ursprünglich gezahlt wurde. Der Beleihungswert ist also gestiegen, gleichzeitig ist die Restschuld geringer als zu Beginn. Für die Bank ist das Kreditrisiko der Anschlussfinanzierzung für die Immobilie deshalb meist geringer und sie kann ihrem Kunden sehr gute Zinsen bieten. Der Eigentümer ist aber nicht verpflichtet, das Prolongationsangebot der Hausbank anzunehmen. Er kann auch andere Banken nach den Konditionen fragen und sich für das beste Angebot entscheiden.
Anschlussfinanzierung: Ein niedriger Beleihungsauslauf sichert niedrige Zinsen
Das kann sich lohnen: Das Prolongationsangebot der Hausbank muss nicht die besten Konditionen haben. Eine andere Bank dürfte zudem den Beleihungswert der Immobilie neu schätzen und das kann Eigentümern zugutekommen: Da die Immobilienpreise in den vergangenen 15 Jahren deutlich gestiegen sind und eine höhere Beleihung deshalb möglich ist, dürfte sich in vielen Fällen ein Beleihungsauslauf von nunmehr weniger als 60 Prozent für den Kreditnehmer ergeben. Der Grund ist, dass ein Teil der Schulden ja schon getilgt worden sind und die Immobilie heute viel mehr Wert ist als zum Zeitpunkt des Erwerbs.
Bei einem Beleihungsauslauf von weniger als 60 Prozent des Beleihungswertes handelt es sich um einen Realkredit mit sehr geringen Kreditrisiko für die Bank. Die Folge: ein guter Zinssatz für den dann noch zu finanzierenden Darlehensbetrag.
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