Aktualisiert am 29.10.2024 von 
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Wenn die Zinsbindung deiner Baufinanzierung endet, wird in der Regel eine Anschlussfinanzierung fällig. Du hast dabei freie Wahl, bei welcher Bank du die Finanzierung fortsetzen möchtest. Aktuelle Zinsen und der Beleihungsauslauf bestimmen die Konditionen, die du für die Anschlussfinanzierung erhältst.
Das Wichtigste in Kürze zur Anschlussfinanzierung
- Eine Anschlussfinanzierung benötigst du, wenn die Zinsbindung deiner Baufinanzierung ausläuft und noch eine Restschuld besteht.
- Du musst die Anschlussfinanzierung nicht bei der gleichen Bank abschließen – der Wechsel zu einer anderen Bank kann sich lohnen.
- Aktuelle Zinsen für eine 10-jährige Anschlussfinanzierung liegen im Herbst 2024 um die 3 % und damit niedriger als noch vor einem Jahr.
- Dank des Sonderkündigungsrechts kannst du nach 10 Jahren Zinsbindung den Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen und günstiger refinanzieren.
Übersicht
- Was ist eine Anschlussfinanzierung?
- Lohnt sich aktuell eine Anschlussfinanzierung?
- Checkliste für die Anschlussfinanzierung
- Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?
- Anschlussfinanzierung: Laufzeitverlängerung bei der bisherigen Bank
- Umschuldung: Wechsel zu einer neuen Bank
- Forward-Darlehen: Zinsen für die Zukunft sichern
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Auf einen Immobilienkredit folgt ein anderer – Immobilienbesitzer sollten sich daher rechtzeitig Gedanken um eine passende Anschlussfinanzierung machen, mit der sie ihre Restschuld tilgen können. Foto: fizkes / adobe.stock.com
Eine Anschlussfinanzierung ist notwendig, wenn die Zinsbindungsfrist deiner Baufinanzierung abläuft und du die noch offene Restschuld weiter abbezahlen musst. Du kannst dabei zwischen deiner bisherigen Bank und anderen Anbietern wählen. Es lohnt sich, verschiedene Angebote einzuholen, um die besten Konditionen für deine Anschlussfinanzierung zu sichern.
Lohnt sich aktuell eine Anschlussfinanzierung?
Ob sich eine Anschlussfinanzierung aktuell lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Aktuelle Zinssätze: Im Herbst 2024 liegen die Zinsen für Anschlussfinanzierungen im Durchschnitt zwischen 2,6 bis 3,2 Prozent. Ob dieser Zinssatz günstiger ist als bei deinem ersten Annuitätendarlehen, hängt von den damals vereinbarten Konditionen ab.
- Vergleich mit bisherigen Zinssätzen: Wenn du deine Immobilie vor 10 Jahren während der Niedrigzinsphase finanziert hast, könnten die aktuellen Zinsen höher sein. Das hat Einfluss auf deine monatlichen Raten.
- Finanzielle Belastung: Steigende Zinsen könnten deine monatlichen Belastungen erhöhen. Es ist daher wichtig, deine finanzielle Situation genau zu prüfen, bevor du eine Entscheidung triffst.
- Niedriger Beleihungsauslauf: Wenn du bereits einen großen Teil deines Darlehens abbezahlt hast, sinkt der Beleihungsauslauf. Das reduziert das Risiko für die Bank und ermöglicht dir bessere Konditionen.
- Bonität: Eine gute Bonität und eine stabile finanzielle Lage wirken sich ebenfalls positiv auf die Zinssätze aus.
Beleihungsauslauf vs. Beleihungswert
Nicht zu verwechseln mit dem Beleihungsauslauf ist der Beleihungswert. Der Beleihungswert ist der geschätzte Wert deiner Immobilie, den die Bank nutzt, um das Risiko der Baufinanzierung und deine Kreditwürdigkeit einzuschätzen. Wenn dieser Wert niedrig ist, kann es schwieriger sein, das Darlehen zu bekommen und die Zinsen könnten höher sein.
Checkliste für die Anschlussfinanzierung
- Frühzeitig Angebote einholen (mindestens 3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung)
- Online-Rechner nutzen zur Kalkulation der monatlichen Raten
- Beleihungsauslauf und Bonität prüfen
- Vergleich von verschiedenen Banken in Betracht ziehen
Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?
Eine Anschlussfinanzierung ist erforderlich, da die Zinsbindung bei den meisten Baufinanzierungen kürzer ist als die vollständige Darlehenslaufzeit. Für die Restschuld, die nach Ablauf der Zinsbindung übrig bleibt, vereinbarst du einen neuen Zinssatz und eine neue Laufzeit – entweder bei deiner bisherigen Bank oder einer neuen.
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Wann sollte ich mich um eine Anschlussfinanzierung kümmern?
Beginne frühzeitig mit der Suche nach der passenden Anschlussfinanzierung. Ideal ist es, etwa 3 Jahre vor dem Ende der Zinsbindung Angebote zu prüfen. Deine Bank ist zwar verpflichtet, dir spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot zu machen, jedoch ist dies oft zu knapp, um alle Optionen ausreichend zu vergleichen.
Tipp
Beginne rechtzeitig mit der Suche, um dir den besten Zinssatz zu sichern.
Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist hast du verschiedene Möglichkeiten für deine Anschlussfinanzierung:
- Laufzeitverlängerung bei deiner Bank: Du verlängerst den Kredit mit neuen Konditionen bei deiner bisherigen Bank.
- Umschuldung zu einer anderen Bank: Du suchst dir eine neue Bank mit besseren Konditionen.
- Forward-Darlehen: Sichere dir bereits vor Ablauf der Zinsbindung den aktuellen Zinssatz – das ist mit einem Forward-Darlehen möglich.
Anschlussfinanzierung: Laufzeitverlängerung bei der bisherigen Bank
Entscheidest du dich für eine Laufzeitverlängerung bei deiner bisherigen Bank, erhältst du neue Konditionen basierend auf den aktuellen Zinsen. Dies ist oft die bequemste Option, da keine erneute Bonitätsprüfung erforderlich ist.
Vorteile:
- Einfache Abwicklung ohne erneute Bonitätsprüfung.
- Geringer Aufwand – oft genügt eine Unterschrift.
Nachteile:
Die Hausbank bietet möglicherweise nicht die besten Konditionen. Es lohnt sich, Vergleichsangebote von anderen Banken einzuholen.
Umschuldung: Wechsel zu einer neuen Bank
Bei einer Umschuldung schließt du die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank ab. Diese bietet oft attraktivere Zinsen, da sie neue Kunden gewinnen möchte.
Vorteile:
- Bessere Konditionen durch Wechsel zu einer anderen Bank.
- Flexibilität bei der Wahl der Bank.
Nachteile:
- Erneute Bonitätsprüfung erforderlich.
- Wechselkosten: Es können Kosten für die Grundschuldlöschung oder -abtretung anfallen.
Forward-Darlehen: Zinsen für die Zukunft sichern
Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir den aktuellen Zinssatz für eine zukünftige Anschlussfinanzierung. Dies ist besonders dann sinnvoll, wenn du steigende Zinsen erwartest.
Vorteile:
- Du kannst bereits Jahre vor Ablauf der Zinsbindung den Zinssatz fixieren.
- Planungssicherheit für die Anschlussfinanzierung.
Nachteile:
- Banken erheben einen Forward-Aufschlag, der den Zinssatz je nach Laufzeit erhöht.
Deine Möglichkeiten bei der Anschlussfinanzierung
Grafik: immowelt
Was kostet der Wechsel zu einer neuen Bank?
Entscheidest du dich für eine Umschuldung, fallen oft Wechselkosten an. Dabei gibt es zwei Varianten:
- Grundschuldabtretung: Die günstigere Option, bei der die alte Grundschuld auf die neue Bank übertragen wird. Kosten: ca. 0,3 % der Darlehenssumme.
- Neue Grundschuldeintragung: Diese Option ist teurer, da die alte Grundschuld gelöscht und eine neue eingetragen wird. Kosten: ca. 1,5 % der Darlehenssumme.
Wann ist eine Anschlussfinanzierung sinnvoll?
Eine Anschlussfinanzierung bietet dir die Möglichkeit, die Konditionen deiner Baufinanzierung zu optimieren. Besonders vorteilhaft ist sie, wenn:
- Die aktuellen Zinsen niedriger sind als bei deiner Erstfinanzierung.
- Du durch einen Bankwechsel oder eine Umschuldung bessere Konditionen erzielen kannst.
Worauf solltest du bei einer Anschlussfinanzierung achten?
Beim Verhandeln deiner Anschlussfinanzierung gibt es einige wichtige Punkte, die du berücksichtigen solltest:
- Lange Zinsbindungsfrist bei niedrigen Zinsen.
- Flexibilität bei der Tilgung: Achte darauf, ob Sondertilgungen möglich sind.
- Beleihungsauslauf: Ein niedriger Beleihungsauslauf führt oft zu besseren Konditionen.
Sonderkündigungsrecht: Anschlussfinanzierung frühzeitig absichern
Durch das Sonderkündigungsrecht (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB) kannst du deinen Immobilienkredit nach 10 Jahren Laufzeit vorzeitig kündigen – vorausgesetzt, die Zinsbindung beträgt ebenfalls mindestens 10 Jahre. Dabei gilt eine Kündigungsfrist von 6 Monaten, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. So kannst du schon vor dem Ablauf der Zinsbindung nach besseren Anschlussfinanzierungen Ausschau halten. Beachte allerdings mögliche Kosten für die Übertragung oder Löschung der Grundschuld.
Fazit: So sicherst du dir die besten Konditionen für deine Anschlussfinanzierung
Die Anschlussfinanzierung ist eine wichtige Entscheidung, um deine Immobilienfinanzierung weiterzuführen. Vergleiche Angebote verschiedener Banken, prüfe deine finanzielle Lage und achte auf günstige Zinssätze. Frühzeitiges Handeln ist der Schlüssel, um die besten Konditionen für deine Anschlussfinanzierung zu erhalten. Nutze die Chance, deine Baufinanzierung optimal auf deine Bedürfnisse abzustimmen!
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