Immobilienkredit: Leitfaden für das Beratungsgespräch

Noch bevor es zur Beratung um die Baufinanzierung geht, müssen sich angehende Immobilienbesitzer über einige Punkte klarwerden: Sie müssen wissen, was genau sie sich vorstellen – ein kleines schnuckeliges Einfamilienhaus oder vielleicht doch eher ein unter Denkmalschutz stehendes Mehrfamilienhaus. Sie müssen wissen, welche Gesamtkosten auf sie zukommen und wie viel sie davon selbst tragen können. Und sie müssen wissen, wann sie spätestens wieder schuldenfrei sein wollen. Bevor diese elementaren Fragen nicht beantwortet sind, sollten Kreditnehmer noch kein Termin für ein Beratungsgespräch ausmachen.

Nur wer den Überblick über die eigenen Finanzen hat, kann mit der Kalkulation seiner Baufinanzierung anfangen. Dabei sollten Bauherren und Käufer ehrlich zu sich selbst sein. Es sollten nur Gelder berücksichtigt werden, über die künftige Immobilieneigentümer sicher verfügen. Das gilt auch für nicht sofort verfügbares Vermögen, auf das aber später sicher zugegriffen werden kann – wie beispielsweise Sparbriefe. Gelder, die nur vielleicht zur Verfügung stehen, sollten dagegen außer Acht gelassen werden. Kommen sie später doch dazu – umso besser!

Achtung: Die goldene Regel der Baufinanzierung besagt, dass so viel eigenes Geld wie möglich und nur so viel geliehenes Geld wie nötig in das Projekt gesteckt werden sollte. Dabei sollte aber auch an eine ausreichende Reserve gedacht werden, um mögliche Mehrkosten abfangen zu können.

Viel Eigenkapital ist vorteilhaft, 20 bis 30 Prozent der Investitionssumme sollten Interessenten aus eigenen Mitteln bestreiten können. Eine Ergänzung zum Eigenkapital sind Eigenleistungen. Alles, was der Bauherr beim Hausbau selbst erledigen kann, spart Geld, weil es die Gesamtkosten drückt. Allerdings nur dann, wenn die Eigenleistung realistisch eingeschätzt wird. Ansonsten ist die Wahrscheinlichkeit hoch, stattdessen enorm draufzuzahlen, weil dann doch noch Handwerker engagiert werden müssen, um fehlerhafte Arbeiten auszubessern.

Beim Ermitteln des Eigenkapitals sollten die angehenden Immobilieneigentümer nicht vergessen, ausreichend finanzielle Reserve einzuplanen. Denn stecken hundert Prozent der eigenen Mittel im Projekt und es kommen unerwartet Mehrkosten auf einen zu, kann das die Finanzierung schnell ins Wanken bringen. Ist diese zu eng kalkuliert, können sich zum Beispiel die laufenden Kosten – Betriebskosten oder die Instandhaltungskosten – für die neue Immobilie zu einem großen Problem entwickeln.

Link-Tipp: Bei der Planung rund um den Neubau einer Immobilie müssen im Vorfeld viele Rechnungen aufgestellt werden. Mit unserem Immobilienrechner über die Finanzierung kannst du dir einen ersten Überblick verschaffen.

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Da sich der Berater ein umfassendes Bild vom Projekt machen muss, sollten potenzielle Immobilieneigentümer verschiedene Unterlagen zum Beratungsgespräch mitnehmen. Vor dem ersten Termin sollten grundsätzlich alle Informationen rund um das Vorhaben vorliegen. Dazu gehören unter anderem die Grundrisspläne, Kostenschätzungen und die Gesamtkostenaufstellung. Hilfreich sind außerdem eine Aufstellung der eigenen Einnahmen und Ausgaben sowie eine Auflistung des persönlichen Vermögens. Ein guter Berater weist darauf schon bei der Terminvergabe hin. Diese Unterlagen sind besonders wichtig:

Eine weitere Frage, die sich der potenzielle Bauherr stellen muss, ist, von wem er über die Baufinanzierung beraten werden möchte. In der Regel gehen die meisten zu ihrer Hausbank, bei der sie auch ihr Girokonto führen. Doch das ist nicht zwingend die beste Lösung. Die Stiftung Warentest hat 2017 verschiedene Banken und Kreditvermittler getestet. Mit zum Teil ernüchterndem Ergebnis: zu hohe oder niedrige Kreditsummen, zu hohe Monatsraten, hohe Zinsunterschiede, unberücksichtigte Fördermöglichkeiten und verschwiegene Risiken.

Selbst wenn man sich gut beraten fühlt, so kann das Gefühl täuschen. Es lohnt sich in jedem Fall, mehrere Angebote einzuholen. Dabei muss es nicht immer ein Angebot einer örtlichen Geschäftsbank sein. Es gibt auch unabhängige Finanzberater, die einem Angebote von mehreren Banken gegenüberstellen. Auch die Verbraucherzentrale bietet Beratungsgespräche zur Baufinanzierung an.

Info: Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie haben sich die Voraussetzungen für die gewerbliche Erlaubnis der Immobiliardarlehensvermittler erheblich verschärft. Der Vermittler hat seither auch Sachkunde nachzuweisen. Dafür muss er eine Prüfung bei der IHK ablegen. Das gilt auch für Angestellte, die bei der Vermittlung oder Beratung mitwirken oder in leitender Position hierfür verantwortlich sind.

Die Baufinanzierung ist ein recht komplexes Thema. Manchmal ist es ratsam, die einzelnen Punkte auf mehrere Gesprächstermine aufzusplitten. Der Bundesverband der Immobilienfinanzierer (bvdif) hat dafür ein standarisiertes Beratungsgespräch entworfen, dass aus 6 Phasen besteht.

Als erstes – bei der Finanzierungsanfrage – geht es um die Eckdaten der Immobilie und zum Vermögen des Kreditnehmers. Im zweiten Schritt soll der Berater alle möglichen Darlehens- und Finanzierungsformen erläutern sowie über Chancen und Risiken der verschiedenen Wege informieren. Bei der Risikoaufklärung muss auch immer die persönliche Lebenssituation und -planung mit einbezogen werden. In der dritten Phase – der Beratung zur Finanzierung und Absicherung – wird es dann konkreter. Dabei steht die Höhe der Finanzierungskosten und der Restschulden im Mittelpunkt. Das heißt, der Berater erklärt, wie es nach Ablauf der Zinsbindung weitergehen kann. Außerdem gehören in diese Phase die Kündigungsmöglichkeiten und Vorfälligkeitsentschädigung. Folgende Punkte sollten während des Gesprächs durchgegangen werden:

Nach dem Gespräch sollten die Kreditnehmer sich in Ruhe hinsetzen und die vielen gehörten Informationen sacken lassen. Das Angebot sollte unbedingt auf Herz und Nieren geprüft und mit denen anderer Banken verglichen werden. Viele Begriffe in der Baufinanzierung sind für Laien nur schwer zu verstehen und sollten unter Umständen nachgeschlagen werden. Wer auf Nummer sicher gehen will, kann das Angebot von einer Verbraucherzentrale prüfen lassen.

Wenn der Kreditnehmer grundsätzlich an dem Angebot interessiert ist, wird ein zweiter Termin vereinbart, um weitere Details zu klären. Manchmal ergibt sich dabei die Möglichkeit, noch bessere Konditionen auszuhandeln.

Achtung: Erst wenn du eine Zusage für die Finanzierung von deiner Bank hast, solltest du den Bau- oder Kaufvertrag unterschreiben.

Eine gute Beratung hängt von vielen Punkten ab. Wer sich selbst aber gut vorbereitet, kann mögliche Schwächen des Beraters ausmerzen. Denn Fehler kosten bei der Baufinanzierung schnell mehrere Tausend Euro oder im schlimmsten Fall scheitert das Projekt Hausbau oder Immobilienkauf. Es ist daher wichtig, dass angehende Immobilienbesitzer die Konditionen des Kreditvertrages verstehen. Lieber eine Frage mehrfach stellen, als gar nicht. Auch wenn der Berater Punkte wie Fördermöglichkeiten vergisst, einfach nachfragen. Außerdem ist es ratsam, sich mehrere Angebote einzuholen und dabei eher auf unabhängige Verbraucherberatung zu setzen.