Kredit ablösen: So kommen Immobilien-Eigentümer vorzeitig aus dem Darlehensvertrag

Nach Jahren der Niedrigzinsphase steigen die Baufinanzierungszinsen seit Anfang 2022 kräftig an. Seit Mitte 2023 haben sich die Zinsen auf einem vergleichsweise hohen Niveau stabilisiert, manche Experten schätzen aber mit einem weiteren Ansteigen der Zinsen. Wer ein laufendes Immobiliendarlehen hat, sollte deshalb überlegen, sich jetzt die aktuellen Zinsen für eine Anschlussfinanzierung zu sichern, statt noch weiter abzuwarten. Doch nicht in allen Fällen ist es möglich, ein Immobiliendarlehen vorzeitig abzulösen.

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, vereinbart mit der Bank für die Finanzierung eine bestimmte Vertragslaufzeit, in der die Zinsen festgeschrieben sind. Solche Vereinbarungen im Darlehensvertrag sind bindend. Das Darlehen vorzeitig abzulösen, ist in der Regel erst nach 10 Jahren Laufzeit möglich. Vorher geht das nur in bestimmten Fällen, zum Beispiel, wenn das Haus aufgrund einer Scheidung verkauft werden muss. Dann müssen die Kreditnehmer aber eine Strafzahlung an die Bank in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Nach Ablauf von mindestens 10 Jahren hat der Kreditnehmer ein Recht auf Sonderkündigung. Mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kann er das Immobiliendarlehen kündigen und die Kreditsumme tilgen. Die Bank hat diese Möglichkeit nicht.

• Zunächst gilt es, einen Finanzierungspartner für die Anschlussfinanzierung zu finden – das kann die Hausbank sein oder auch ein anderes Kreditinstitut.
• Wenn dein Darlehen schon mindestens seit 10 Jahren läuft, schickst du ein Kündigungsschreiben an deine Bank. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate
• Die Restschuld muss nach einer Kündigung innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Kündigungsfrist zurückgezahlt werden – bei einer Anschlussfinanzierung, indem der alte durch einen neuen Kredit mit niedrigeren Zinsen abgelöst wird.

Wichtig: Der Darlehensnehmer muss in diesem Fall der Bank keine Vertragsstrafe in Form einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Auf den Gewinn, den sie in den kommenden Jahren noch mit dem Immobiliendarlehen gemacht hätte, muss sie ersatzlos verzichten.

Wenn Immobilienbesitzer von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und ihren Darlehensvertrag nach zehn Jahren kündigen, darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Muss das Immobiliendarlehen aber aus wichtigen Gründen vor der Zehnjahresfrist gekündigt werden – zum Beispiel weil das Haus wegen einer Scheidung verkauft werden muss –  verlangt die Bank für den entgangenen Gewinn eine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine solche Vorfälligkeitsentschädigung kann schnell eine fünfstellige Summe betragen.

Wer sein Darlehen ablösen will, muss sich rechtzeitig um eine gute Anschlussfinanzierung kümmern, mit der er den alten Kredit tilgen kann.
Es ist möglich, die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank abzuschließen, dann sind aber unter Umständen Änderungen im Grundbuch nötig:

• Entweder, die Grundschuld der alten Bank wird gelöscht und eine solche zugunsten der neuen Bank eingetragen,
• oder die alte Bank tritt die Grundschuld an die neue Bank ab, wozu die alte Bank aber nicht verpflichtet ist.

Bei ersterer Variante fallen Kosten in Höhe von etwa einem Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme an. Dies entspricht bei einem 300.000-Euro-Darlehen 3.000 Euro. Bei der Abtretung sind die Kosten geringer: rund 700 Euro bei einem 300.000-Euro-Darlehen.

Wer keine Möglichkeit hat, das Darlehen abzulösen – weil es noch keine 10 Jahre läuft – sollte, wenn möglich, Sondertilgungsoptionen in Anspruch nehmen. In den meisten Darlehensverträgen wird diese Option gewährt. Der Vorteil: Selbst, wenn zu dem späteren Zeitpunkt die Zinsen für die Anschlussfinanzierung hoch sein sollten, so ist wenigstens die Restschuld geringer und damit die künftige Belastung.