Aktualisiert am 24.10.2024 von 
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Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses empfehlen Banken, Eigenkapital beizusteuern. Warum die Höhe deines Anteils bei der Immobilienfinanzierung eine entscheidende Rolle spielen kann und welche Vorteile das hat, erfährst du hier.
Inhalt
Was zählt als Eigenkapital?
Eigenkapital ist dein eigenes Geld, das du in einen geplanten Haus- oder Wohnungskauf stecken kannst. Dazu zählt aber nicht nur dein Barvermögen oder Ersparnisse auf Konto oder Sparbuch. Banken rechnen auch weitere Vermögenswerte hinzu:
- Familien- oder Arbeitgeberdarlehen
- Guthaben eines Bausparvertrags
- Lebensversicherungen
- Materielle Wertgegenstände (Gold, Kunstgemälde, Schmuck, Oldtimer etc.)
- Aktien, Investmentfonds, Wertpapiere
- Ersparnisse aus Riester-Rente
Zählt eine abbezahlte Immobilie als Eigenkapital für eine Baufinanzierung?
Ja, eine abbezahlte Immobilie zählt als Eigenkapital. Du kannst zusätzlich durch Beleihen von vorhandenen Immobilien oder Baugrundstücken Eigenkapital generieren. So erhöhst du deine Eigenkapitalquote und erhältst meist bessere Konditionen auf dein Baudarlehen. Dazu sprichst du am besten direkt mit deiner Bank.
Muskelhypothek: Wird Eigenleistung als Eigenkapital angerechnet?
Eigenleistung wird von vielen Banken bei der Baufinanzierung als Eigenkapital angerechnet. Das macht Sinn, wenn du ein Haus baust oder das Haus von Grund auf sanieren musst. Wie der Geldwert ermittelt wird, ist im Baugesetzbuch (§ 36 Absatz 3 II WoBauGe) festgehalten. Demnach kann der Bauherr für jede Arbeit, die er selbst leistet, den Arbeitslohn anrechnen, den ein Bauunternehmer veranschlagen würde. Allerdings wird die Höhe der Muskelhypothek oft überschätzt. In der Regel erkennen Banken zwischen 10 bis 15 Prozent der gesamten Bausumme als Eigenkapital für den Hauskauf an.
Warum ist Eigenkapital beim Immobilienkauf so wichtig?
Eigenkapital beim Hauskauf ist aus zwei Gründen wichtig:
- Je höher dein Eigenkapitalanteil beim Immobilienkauf ist, desto günstigere Konditionen wirst du wahrscheinlich bei deiner Bank für den Kredit bekommen.
- Beim Hauskauf müssen gleich nach dem Erwerb die sogenannten Nebenkosten aus Maklergebühr, Notarkosten und Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Die Bank finanziert diese Erwerbsnebenkosten und Kaufnebenkosten aber meistens nicht mit, weil sie keinen materiellen Gegenwert für die Finanzierung bieten. Soll die Bank sie doch mitfinanzieren, erhöht sich ihr Risiko und dadurch verschlechtern sich für dich als Käufer die Kreditkonditionen.
Wie viel Eigenkapital muss ich beim Kauf einer Immobilie haben?
Viele Banken empfehlen 20 bis 30 Prozent Eigenkapital. Für eine Wohnung im Wert von 400.000 Euro wären das 80.000 bis 120.000 Euro.
Auch mit 10 bis 20 Prozent Eigenkapital lässt sich eine Immobilie finanzieren. Bei einer 400.000-Euro-Wohnung wären das 40.000 bis 80.000 Euro. Allerdings musst du mit höheren monatlichen Raten und Kreditkosten rechnen. Unter speziellen Umständen ist eine Immobilienfinanzierung auch mit weniger Eigenkapital machbar.
Was sollte ich beim Hauskauf mit Eigenkapital finanzieren?
Ein großer Kostenpunkt sind beim Hauskauf die Erwerbsnebenkosten. Die sollten am besten mit Eigenkapital gedeckt werden.
Oft stehen weitere kostspielige Investitionen nach dem Hauskauf an, wie etwa eine neue Einbauküche oder neue Fußböden. Experten empfehlen, auch diese Posten mit Eigenkapital abzudecken. Manche Banken gewähren dafür nämlich keinen höheren Baukredit, weil bewegliche Gegenstände aus Sicht mancher Banken keinen akzeptablen Gegenwert für einen Kredit dieser Größe rechtfertigen. Hier müsstest du den Hauskauf über eine Vollfinanzierung abschließen, die unter Umständen den Immobilienwert übersteigt.
Ist es sinnvoll das komplette Eigenkapital für den Hauskauf einzusetzen?
Es wird empfohlen, nicht das komplette Eigenkapital in den Immobilienkauf zu stecken. Es bietet sich an, dass 2 bis 4 Monatsgehälter als Reserve zurückhältst, um Geld für unvorhergesehene Ausgaben zu haben.
Vielleicht stellt sich erst kurz nach dem Einzug in das neue Haus heraus, dass das Dach neu gedämmt werden muss oder andere Renovierungen müssen durchgeführt werden. Dafür solltest du eine kleine Rücklage zur Verfügung haben.
Wie spare ich Eigenkapital an?
Zum Sparen von Eigenkapital gibt es mehrere Wege. Wir zeigen dir drei Beispiele auf:
1. Tagesgeldkonto oder Sparbuch
- Du legst jeden Monat verfügbares Geld auf ein Tagesgeldkonto oder Sparbuch.
- Du kannst jederzeit auf dein Geld zurückgreifen, wenn du es brauchst.
- Allerdings können hier ab einer gewissen Höhe Negativzinsen auf dich zukommen. Zudem nagt die Inflation an deinem Vermögen.
2. Bausparvertag
- Du hast ein festgesetztes Sparziel.
- Du erhältst ein kostengünstiges Darlehen in selber Höhe der angesparten Summe nach Laufzeit.
- Die Zinsen derzeit noch sehr niedrig und die Inflation übersteigt sie.
- Das Geld steht erst am Ende der Laufzeit zur Verfügung.
3. Aktien
- Eine gute Chance, Geld zu vermehren über Fonds, ETF-Sparplan oder Einzelwerte.
- Die Dividende kann deine Investition zusätzlich erhöhen.
- Du kommst immer an dein Geld.
- Wertpapiere wie Aktien unterliegen enormen Schwankungen und können auch weniger Wert sein, wenn du das Geld brauchst.
So lange sparst du für Eigenkapital
Wann du eine Immobilie kaufen kannst, entscheidet deine monatliche Sparrate und dein persönliches Anlageziel. Ein Überblick für 100.000 Euro.
| Anlageziel in Jahren | Sparrate pro Monat |
| 5 Jahre | 1.667 € |
| 8 Jahre | 1.042 € |
| 10 Jahre | 833 € |
| 15 Jahre | 556 € |
| 20 Jahre | 417 € |
| 25 Jahre | 333 € |
| 30 Jahre | 278 € |
| 100.000 Euro sparen | |
Beispielrechnung: So wirkt sich Eigenkapital auf deine Baufinanzierung aus
Je mehr Eigenkapital du zur Verfügung hast, umso günstiger kann deine monatliche Rate, die du an die Bank zurückzahlen musst, werden:
| Eigenkapital | 10 % | 20 % | 30 % |
| Eigenkapital in Summe | 60.000 Euro | 120.000 Euro | 180.000 Euro |
| Zinsen* | 3,56 % | 2,79 % | 2,66 % |
| monatliche Rate | 2.755 Euro | 2.134 Euro | 1.843 Euro |
| Beispielrechnung: Kauf einer Immobilie mit Nebenkosten für 600.000 Euro, 10 Jahre Sollzinsbindung, 2 % Tilgung, 20 Jahre Laufzeit. Stand: Oktober 2024 | |||
Je mehr Eigenkapital du in die Finanzierung einbringst, desto weniger Risiko hat die Bank bei der Finanzierung. Dadurch kann sich für dich ein günstigerer Zinssatz* ergeben. Weitere Faktoren beeinflussen die Beurteilung zusätzlich, wie:
- Alter
- Höhe deines Gehalts
- Finanzierst du allein oder seid ihr zu zweit
- Art deiner Anstellung: bist du freiberuflich, verbeamtet, angestellt?
- Allgemeine Kreditwürdigkeit
Kann man ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen?
In der Regel solltest du wenigstens so viel Eigenkapital haben, um die Kaufnebenkosten, wie Maklergebühren, Notarkosten oder die Grunderwerbsteuer aus eigener Tasche begleichen zu können. Wenn du keine eigenen Mittel hast, solltest du beim Aufstellen deines Finanzierungsplans sehr vorsichtig sein. Neben der höherer Kreditsumme bieten die meisten Banken bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital schlechtere Konditionen: Oft musst du höhere Zinsen zahlen und bekommst kürzere Kreditlaufzeiten.
In unserer Übersichtskarte zu den Hauspreisen in Deutschland kannst du dich informieren, was eine Immobilie in deiner Region kostet. Mit der kannst du völlig kostenlos in deiner Wunschstadt Gebiete und Straßen miteinander vergleichen und erhältst eine optimale Preisvorstellung über deine Immobilie und wie viel Eigenkapital du haben solltest.
Häufig gestellte Fragen zum Hauskauf mit Eigenkapital
Eigenkapital für die Baufinanzierung berechnen: Wie viel benötige ich?
Prinzipiell gilt, je höher dein Eigenkapitalanteil beim Hauskauf, desto besser für dich. Denn allein die Kaufnebenkosten machen etwa 10-15 % des Kaufpreises aus. Nur wenige Banken gewähren selbst bei einer guten Bonität eine Vollfinanzierung beim Hauskauf. Deshalb solltest du die Kaufnebenkosten aus deinem Eigenkapital finanzieren können.
Wir haben eine kleine Übersichtstabelle mit verschiedenen Szenarien erstellt, die verdeutlicht, wie viel Eigenkapital für einen Immobilienkauf zur Verfügung stehen sollte:
| Immobilienpreis | 10 % Eigenkapital | 20 % Eigenkapital | 30 % Eigenkapital |
|---|---|---|---|
| 350.000 € | 35.000 € | 70.000 € | 105.000 € |
| 500.000 € | 50.000 € | 100.000 € | 150.000 € |
| 650.000 € | 65.000 € | 130.000 € | 195.000 € |
Welche Vorteile hat ein hoher Eigenkapitalanteil beim Hauskauf?
Folgende Vorteile bringt ein hoher Eigenkapitalanteil beim Immobilienkauf mit sich:
- Niedrigere Monatsraten beim Darlehensgeber
- Günstigere Zinssätze durch geringeres Finanzierungsrisiko der Bank
- Kein Zinsaufschlag durch nicht vorhandenes Eigenkapital
- Höhere Wahrscheinlichkeit, dass die Finanzierung genehmigt wird
- Schnellere Tilgung durch niedrigere Kreditsumme
Muss ich mein gesamtes Eigenkapital für die Baufinanzierung einsetzen?
Jeder von dir eingesetzte Euro deines Eigenkapitals mindert die Summe, die du für die Baufinanzierung aufwenden musst. Die Kreditgeber erwarten beim Hauskauf, dass mindestens 10-15% des Eigenkapitals zuerst für die Baunebenkosten ausgegeben wird. Dies ist verständlich, da die Banken den Einsatz von Eigenkapital mit niedrigeren Zinsen honorieren.
Wir empfehlen dir, je nach vorhandenem Eigenkapital, ein kleines Polster für unvorhergesehene Ausgaben anzulegen.
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