Nebenkosten Hauskauf: Alles auf einen Blick

Nicht nur der Kaufpreis: Beim Erwerb einer Immobilie fallen zahlreiche Nebenkosten an. Wir haben alle Kaufnebenkosten im Überblick und zeigen dir, wie du sie berechnest.

Übersicht

Was sind Nebenkosten beim Hauskauf?
Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Kauf eines Hauses?
Individuelle Nebenkosten beim Hauskauf
Laufende Nebenkosten nach dem Hauskauf
Wer muss die Kaufnebenkosten bezahlen?
Kann ich die Kaufnebenkosten direkt mitfinanzieren?
So kannst du bei den Nebenkosten beim Hauskauf sparen
Baunebenkosten beim Hausbau

Was sind Nebenkosten beim Hauskauf?

Beim Hauskauf – und mit Abstrichen auch beim Wohnungskauf – fallen neben dem Kaufpreis auch zahlreiche Nebenkosten an. In diesem Artikel findest du einen Überblick aller Kaufnebenkosten, einen praktischen Rechner sowie weitere wichtige Informationen rund um die Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Die Kaufnebenkosten einer Immobilie betragen je nach Bundesland zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises. Die wichtigsten Nebenkosten beim Hauskauf sind Grundbuch- und Notarkosten, Maklerkosten beziehungsweise Maklerprovision sowie Grunderwerbsteuer. Sie fallen bei den allermeisten Hauskäufen an und sollten bei einer Baufinanzierung durch das Eigenkapital abgedeckt sein.

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Kaufst du ein Haus, fallen dafür zusätzlich zum Kaufpreis Erwerbsnebenkosten an. Diese lassen sich in unverzichtbare und individuelle Kaufnebenkosten einteilen.

Unverzichtbare Nebenkosten beim Hauskauf sind:

Notargebühren
Grundbuchkosten
Grunderwerbsteuer

Individuelle Nebenkosten beim Hauskauf umfassen:

Maklerprovision
Kosten für Gutachter
Versicherungskosten
Renovierungskosten
Modernisierungskosten
Umzugskosten
Eventuelle Tilgungskosten
Sonstige Transaktionskosten

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Kauf eines Hauses?

Die unverzichtbaren Nebenkosten beim Hauskauf variieren je nach Bundesland: Ein Haus mit dem Kaufpreis von 400.000 Euro bringt beispielsweise in Bayern Kaufnebenkosten in Höhe von 36.280 Euro (insgesamt 9,07 Prozent des Kaufpreises) mit sich.

In Nordrhein-Westfalen zahlst du für ein Haus mit dem gleichen Wert dagegen Erwerbsnebenkosten in Höhe von 48.280 Euro (insgesamt 12,07 Prozent des Kaufpreises).

In dieser Beispielrechnung sind die individuellen Nebenkosten noch nicht enthalten: Für einen Immobiliengutachter zahlst du in Deutschland beispielsweise mindestens 500 Euro und bis zu 1,5 Prozent des Kaufpreises. Beauftragst du ein Umzugsunternehmen, werden je nach Menge und Entfernung noch einmal gut 1.000 Euro fällig.

Kaufnebenkostenrechner: Jetzt Nebenkosten beim Hauskauf berechnen

Möchtest du die Kaufnebenkosten berechnen, kannst du dazu in jedem Bundesland dieselbe Formel nutzen:

Kaufpreis - Kaufnebenkosten gesamt in Prozent

Wie hoch deine Nebenkosten beim Hauskauf genau sind, findest du mit unserem praktischen Rechner heraus:

Überblick: Die wichtigsten Kaufnebenkosten pro Bundesland

Die folgende Tabelle gibt dir eine Übersicht darüber, wie hoch die Nebenkosten beim Hauskauf in den einzelnen Bundesländern sind:

Bundesland	Übliche Maklerprovision* (Anteil Käufer inkl. MwSt.)	Notar- und Grundbuchkosten*	Grunderwerbsteuer	Gesamt
Baden-Württemberg	bis zu 3,57%	2,0%	5,0%	10,57%
Bayern	bis zu 3,57%	2,0%	3,5%	9,07%
Berlin	bis zu 3,57%	2,0%	6,0%	11,57%
Brandenburg	bis zu 3,57%	2,0%	6,5%	12,07%
Bremen	bis zu 3,57%	2,0%	5,0%	10,57%
Hamburg	bis zu 3,57%	2,0%	4,5%	10,07%
Hessen	bis zu 3,57%	2,0%	6,0%	11,57%
Mecklenburg-Vorpommern	bis zu 3,57%	2,0%	6,0%	11,57%
Niedersachsen	bis zu 3,57%	2,0%	5,0%	10,57%
Nordrhein-Westfalen	bis zu 3,57%	2,0%	6,5%	12,07%
Rheinland-Pfalz	bis zu 3,57%	2,0%	5,0%	10,57%
Saarland	bis zu 3,57%	2,0%	6,5%	12,07%
Sachsen	bis zu 3,57%	2,0%	3,5%	9,07%
Sachsen-Anhalt	bis zu 3,57%	2,0%	5,0%	10,57%
Schleswig-Holstein	bis zu 3,57%	2,0%	6,5%	12,07%
Thüringen	bis zu 3,57%	2,0%	6,5%	12,07%

_{*Es kann Abweichungen geben.}

Beim Hauskauf in Bayern und Sachsen fallen also die wenigsten zusätzlichen Kosten an (jeweils 9,07 Prozent). Die Kaufnebenkosten in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen haben im Bundesländervergleich mit je 12,07 Prozent den höchsten Anteil am Kaufpreis.

Grundbuchkosten und Notargebühren als Kaufnebenkosten

In Deutschland sind nur notariell beglaubigte Kaufverträge rechtsgültig. Als Hauskäufer zahlst du außerdem beim jeweilig zuständigen Amtsgericht die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch. Die Notar- und Grundbuchkosten beim Hauskauf betragen ungefähr 1,5 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises, wobei rund 1,0 bis 2,0 Prozent auf die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und 0,3 bis 0,5 Prozent auf die Grundbuchkosten entfallen.

Alexander Wunder vom VermögensZentrum (VZ) Nürnberg erklärt: „Die Kosten hängen davon ab, wie viel der Notar machen muss, was im Grundbuch bereits steht, ergänzt oder geändert werden muss.“

Grunderwerbsteuer als Kaufnebenkosten

Sobald du die Immobilie gekauft hast, erhebt das Finanzamt per Steuerbescheid die Grunderwerbsteuer. Deren Höhe ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Sie liegt zwischen 3,5 (zum Beispiel in Bayern) und 6,5 Prozent (zum Beispiel im Saarland) und entfällt auf den Gesamtkaufpreis – also auf das gekaufte Grundstück plus Gebäude. Alexander Wunder vom VZ erklärt: „Die Grunderwerbsteuer umfasst auch die Immobilie, denn Boden und Haus bilden einen Gesamtwert, der nicht aufteilbar ist.“

Individuelle Nebenkosten beim Hauskauf

Maklerkosten

Hat dir als Hauskäufer ein Makler deine neue Immobilie vermittelt, musst du diesem dafür eine Provision zahlen. Bei einem Hausverkauf dürfen Makler allerdings seit dem 23. Dezember 2020 gemäß Bestellerprinzip beim Kauf vom Käufer nur eine Provision verlangen, wenn diese für den Verkäufer ebenfalls in gleicher Höhe anfällt. Im Durchschnitt zahlen Käufer und Verkäufer etwa jeweils 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Die Provision ist jedoch verhandelbar.

Außerdem darf die Käuferprovision nie höher als die Verkäuferprovision sein darf. Günter Jarrass, Diplom-Ingenieur und Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB) in Köln gibt zu bedenken: „Wie verhandelbar die Maklerprovision ist, hängt von der Marktsituation ab. Käufer in Ballungsgebieten haben oft weniger Verhandlungsspielraum.“

Kosten für Immobiliengutachter

Ist die Bausubstanz der Immobilie gut oder besteht Renovierungsbedarf? Diese Fragen kannst du klären, indem du einen Gebäudegutachter beauftragst. Frank Frommholz, unabhängiger Finanzberater aus Hamburg, schätzt die Gutachterkosten für einen Architekten oder Bauingenieur auf etwa 500 Euro.

Er sagt: „Wenn ich vor der Entscheidung stehe, 250.000 Euro oder mehr in ein Haus zu investieren, sollte mir das ein Gutachten wert sein.“ Frommholz weist zudem auf eine günstigere Möglichkeit hin: Wer jemanden im Freundschaftskreis kennt, der auf dem Bau arbeitet, kann diesen um eine Einschätzung des Zustandes des Gebäudes bitten und so Nebenkosten beim Hauskauf sparen.

Versicherungskosten

Um die neu erworbene Immobilie abzusichern, ist es nötig, verschiedene Versicherungen abzuschließen.

Eine Wohngebäudeversicherung kommt für Schäden am Gebäude auf, die etwa durch Feuer, Blitz, Sturm ab Windstärke 8, Hagel oder Leitungswasser entstehen. Wasserschäden durch Überschwemmung oder Starkregen benötigen zusätzlichen Versicherungsschutz. Alexander Wunder vom VZ schätzt bei der Standard-Wohngebäudeversicherung: „Pro Jahr kann man mit Kosten von etwa 250 Euro pro 100 Quadratmeter rechnen.“ Dadurch erhöhen sich die Nebenkosten auch nach dem eigentlichen Hauskauf langfristig.

Zusätzlich benötigen Vermieter eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung, für den Fall, dass eine Drittperson durch ihr Haus zu Schaden kommt. Alexander Wunder schätzt die Kosten hierfür auf etwa 60 Euro im Jahr. Eigenheimbesitzern rät er zu prüfen, ob dieser Teil bereits von ihrer privaten Haftpflichtversicherung abgedeckt ist, so dass es nicht zu einer Doppelversicherung kommt.

Renovierungskosten

Wer ein Haus kauft, hat in Sachen Gestaltung oft andere Vorstellungen als der Vorbesitzer. Um das neue Heim nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten, fallen deshalb gegebenenfalls zahlreiche Arbeiten an – auch, wenn objektiv kein Renovierungsbedarf besteht.

Neben dem Tapetenwechsel möchtest du vielleicht auch neue Lampen, Badarmaturen, Kücheneinrichtung oder Gartenpflanzen besorgen. All diese Neuanschaffungen und Erneuerungen solltest du schon vorher in die Nebenkosten deines Hauskaufs mit einrechnen.

Wie du die Renovierungskosten im Blick behältst, liest du hier.

Modernisierungskosten

Eine gesetzliche Bestimmung, die insbesondere Bauherren betrifft, wirkt sich auch auf Hauskäufer aus: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht für ältere Immobilien eine Nachrüstpflicht vor.

Von einigen dieser Pflichten sind aber Eigenheimbesitzer von Ein- oder Zweifamilienhäusern ausgenommen: So müssen sie etwa nicht ihre oberste Geschossdecke nachdämmen, die Heizungsrohre dämmen oder bestimmte alte Heizungen und Heizkessel austauschen. Kaufst du also vom Eigenheimbesitzer dessen älteres Ein- oder Zweifamilienhaus, schaffst du dir damit unter Umständen eine Renovierungsfalle an. Alexander Wunder vom VZ erklärt: „Wenn der Verkäufer darin gewohnt hat, musste er nicht dämmen. Für den Käufer gilt diese Pflicht wiederum.“

Das energetische Sanieren wird auch 2024 von der KfW gefördert. Entdecke hier die Förderungen für Bestandsimmobilien.

Beim Kauf eines älteren Hauses solltest du dich zudem auf weitere Modernisierungskosten gefasst machen: Oft wird ein neuer Heizkessel benötigt. Bei sehr alten Häusern weist Finanzberater Dr. Frommholz auf Folgendes hin: „Wenn das Haus 50 oder 60 Jahre alt ist und es müssen Wärmedämmung oder Elektroleitungen erneuert oder Bleileitungen ersetzt werden, wird das deutlich teurer.“ In diesem Fall sollten Hauskäufer einen Bausachverständigen hinzuziehen. Die Kosten hierfür schätzt Frommholz auf bis zu 4.000 Euro.

Umzugskosten

Ein Hauskauf ist auch immer mit einem Umzug verbunden. Diese Kosten solltest du in die Kalkulation der Nebenkosten für deinen Hauskauf einbeziehen.

Laufende Nebenkosten nach dem Hauskauf

Auch nach dem Einzug in die neue Bleibe fallen Nebenkosten an, die zwar mit der Finanzierung nichts mehr zu tun haben, aber trotzdem regelmäßig gezahlt werden müssen. Zu diesen laufenden Nebenkosten gehören:

Grundsteuer (jährlich)
Gebühren für Abwasser und Strom (monatlich)
Heizkosten und Kosten für Warmwasser, Gebühren für Müllentsorgung, Versicherungskosten (regelmäßig)

Für Vermieter: Umlagefähige Nebenkosten – das dürfen Vermieter abrechnen

Wer muss die Kaufnebenkosten bezahlen?

Die beim Hauskauf anfallenden Nebenkosten trägt immer der Käufer. Einzig die Maklerprovision wird seit 2020 bei Kaufimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Kann ich die Kaufnebenkosten direkt mitfinanzieren?

Früher war es üblich, dass Banken die Kaufnebenkosten über eine sogenannte 120-Prozent-Finanzierung direkt mitfinanziert haben (Immobilienbewertung plus jeweils 10 Prozent Eigenkapital und Nebenkosten). Heute sind die meisten Banken vorsichtiger geworden und verlangen, dass Hauskäufer die Kaufnebenkosten über das Eigenkapital einbringen. Falls der Hauptverdiener deines Haushalts über ein vergleichsweise hohes Einkommen verfügt – und somit eine gewisse Sicherheit bieten kann – genehmigt die Bank jedoch eventuell auch eine Finanzierung des Hauskaufs inklusive Nebenkosten.

Wie hoch dein Eigenkapitalanteil sein sollte, findest du mit unserem Finanzierungsrechner heraus.

So kannst du bei den Nebenkosten beim Hauskauf sparen

Als angehender Eigentümer solltest du die Kaufnebenkosten in deinem Finanzierungskonzept bereits mitbedenken. Über 10 Prozent Zusatzkosten sind schon allein für die wichtigsten Posten möglich: Maklerprovision, Notargebühren und Grundbuchamt sowie die Grunderwerbsteuer schlagen ordentlich zu Buche.

Allerdings können Eigentümer sich die Nebenkosten beim Hauskauf zumindest teilweise zurückerstatten lassen oder an anderen Stellen sparen:

In manchen Fällen ist es möglich, die Grunderwerbsteuer zu umgehen oder zu drücken. Wurde das Haus zum Beispiel innerhalb der Familie verkauft, müssen Angehörige in erster Linie keine Grunderwerbsteuer zahlen. Auch das Inventar kannst du aus der Grunderwerbsteuer herausrechnen.
Möchtest du die erworbene Immobilie vermieten, kannst du als Vermieter etliche Nebenkosten von der Steuer absetzen – zum Teil auch über die „Abschreibung durch Abnutzung“ (Afa Immobilien). Auch Immobilieneigentümer können Kosten von der Steuer absetzen.
Oft überweist du den Kaufpreis als Käufer auf ein sogenanntes Notaranderkonto. Das bietet zwar eine gewisse Sicherheit, der Notar verlangt dafür aber auch eine sogenannte Hebegebühr. Besprich mit dem Notar und dem Verkäufer, ob es vielleicht sinnvoller ist, den Kaufpreis direkt an den Verkäufer zu überweisen.

Baunebenkosten beim Hausbau

Möchtest du dein Haus selbst bauen, musst du neben den üblichen Kaufnebenkosten mit einigen zusätzlichen Kostenpunkten rechnen. Dazu gehören zum Beispiel:

Erschließungskosten
Vermessungskosten
Bauherrenhaftpflichtversicherung

Nebenkosten beim Hauskauf auf einen Blick