Grundsteuer berechnen: Das ändert sich 2025

Die neue Grundsteuer gilt ab 2025. Dafür mussten Eigentümer bis 31. Januar 2023 eine Steuererklärung abgeben. Wie es jetzt weitergeht und wie die Grundsteuer berechnet wird – ein Überblick mit Praxis-Tipps.

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, die auf das Eigentum von Grundstücken erhoben wird. Kaum ein Immobilienbesitzer kommt an ihr vorbei: Sie wird einmal jährlich von der Gemeinde verlangt.
Es gibt 3 Arten der Grundsteuer:

• Die Grundsteuer A (agrarisch): gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.
• Die Grundsteuer B (baulich): gilt für bebaubare und bebaute Grundstücke und für Gebäude.
  Für die meisten Immobilieneigentümer ist die Grundsteuer B und ihre Berechnung wichtig. Ab 1. Januar 2025 wird eine neue Grundsteuer B erhoben. Dafür müssen die Finanzämter in Deutschland bis Ende 2024 rund 35 Millionen Grundstücke neu bewerten. Je nach Bundesland variiert die Berechnung der Grundsteuer und Eigentümer müssen unterschiedliche Informationen bereithalten.
• Die ab 2025 geltende Grundsteuer C (unbebaute Grundstücke): sie ist Teil der Grundsteuerreform, womit Kommunen unbebaute Grundstücke höher besteuern können. Ziel ist es, dadurch Spekulationen zu verhindern und mehr Wohnraum zu schaffen.

Zwischen dem 1. Juli und 31. Januar 2023 musstest du als Grundstücksbesitzer eine einmalige Grundsteuererklärung bzw. Feststellungserklärung abgeben.

Aus den abgegebenen Angaben berechnet das zuständige Finanzamt dann den neuen Grundsteuerwert und die jeweilige Kommune bestimmt den Hebesatz. Du zahlst die neue Grundsteuer dann ab 2025.

Wenn du die Frist verpasst hast, bekommst du zunächst ein Erinnerungsschreiben von der zuständigen Finanzbehörde. Innerhalb einer neuen Frist musst du die Grundsteuererklärung abgeben, sonst droht ein Bußgeld. Zudem werden die notwendigen Angaben durch das zuständige Finanzamt geschätzt – die Steuer kann dementsprechend höher ausfallen.

Wenn du deine Grundsteuererklärung nicht selbst machen willst, kannst du eine Steuerberatungskanzlei damit beauftragen. Mehr als 200 bis 300 Euro solltest du aber nicht pro Grundsteuererklärung zahlen.

Bevor endgültig klar ist, wie viel Grundsteuer du ab 2025 tatsächlich zahlen musst, erhältst du einige Zeit nach erfolgter Grundsteuererklärung den Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt. Gegen diesen musst du dann innerhalb eines Monats Einspruch einlegen, falls du glaubst, dass die Bewertung zu hoch ausgefallen ist. Verpassen Eigentümer diese Einspruchsfrist, ist der Grundsteuerwertbescheid für die kommenden 7 Jahre nicht mehr anfechtbar.

Laut Bundesfinanzministerium sind folgende Angaben für die separate Grundsteuererklärung erforderlich:

• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Wohnfläche
• Baujahr des Gebäudes
• Lage des Grundstücks
• Nutzungsart, also ob es landwirtschaftlich genutzt wird oder zu reinen Wohnzwecken

Je nach Bundesland können aber weniger oder zusätzliche Angaben nötig sein. Dabei kommt es darauf an, für welches Berechnungsmodell sich das jeweilige Bundesland entschieden hat.

Praxis-Tipp zur Immobilienart: Bei einer Doppelhaushälfte handelt es sich in der Regel um ein Einfamilienhaus. Befinden sich in einem Haus zwei Wohnungen, dann können Eigentümer von einem Zweifamilienhaus ausgehen.

Die Bundesländer haben durch die Öffnungsklausel nach der Reform mehr Ausgestaltungsmöglichkeiten bei der Grundsteuer. Je nachdem für welches Modell sich die Bundesländer entschieden haben, sind unterschiedliche Angaben erforderlich:

Das Bundesmodell

11 Bundesländer halten sich an das Bundesmodell zur Berechnung der Grundsteuer:

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen
• Sachsen in leicht abgewandelter Form

Das Bundesmodell ist ein werteorientiertes Verfahren, bei dem auch individuelle Grundstücksfaktoren wie aktuelle Boden- oder Mietpreise berücksichtigt werden.

Leicht abgewandelt folgen die Länder Sachsen und Saarland dem Bundesmodell:
Im Saarland soll bei der Besteuerung des Grundvermögens im Bereich der Steuermesszahlen eine Differenzierung nach Grundstücksarten vorgenommen werden. In Sachsen wird eine eigene Grundsteuermesszahl verwendet.

Bodenwertmodell

Für das einfachste Grundsteuermodell hat sich Baden-Württemberg entschieden. Dafür müssen Eigentümer lediglich die Grundstücksfläche angeben, die dann mit dem amtlichen Bodenrichtwert multipliziert wird.

Flächenmodell

Weniger aufwendig als das Bundesmodell ist auch das Flächenmodell, für das sich vier Bundesländer entschieden haben:

• Bayern
• Hamburg
• Hessen
• Niedersachsen

Hier brauchst du vor allem Angaben zur Wohnfläche, der Fläche von Gebäude und Grundstück sowie zur Nutzungsart.

Aufgrund der mit der Grundsteuer-Reform eingeführten Öffnungsklausel müssen sich die Bundesländer ab 2025 nicht mehr strikt an das Verfahren halten – sie können die Berechnung des Grundsteuerwerts und die Grundsteuermesszahl in einem gewissen Rahmen anpassen.

Ab 2025 werden bebaute Grundstücke künftig nur noch mithilfe des Ertragswertverfahrens bewertet. Dafür multiplizieren die Finanzämter die neu festgestellte statistische Nettokaltmiete mit dem Immobilienwert, der ab 2025 aus folgenden Kriterien gebildet wird:

• Lage des Grundstücks
• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Gebäudeart
• Wohnfläche
• Baujahr des Gebäudes

Bei unbebauten Wohngrundstücken entfallen die Kriterien zum Gebäude – zusätzlich erlaubt die neue Grundsteuer C den Kommunen solche Grundstücke höher zu besteuern.

Das Sachwertverfahren wird in Zukunft nur noch bei Nichtwohngrundstücken zum Einsatz kommen. Es addiert die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage.

Wenn du deine Grundsteuer berechnen möchtest, bestimmen die Grundstücksart und die Höhe des Einheitswertes den zweiten Berechnungsfaktor: die Grundsteuermesszahl. Sie legt fest, welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist. Hierfür gelten strenge Vorschriften aus dem Grundsteuergesetz (§§14 und 15 GrStG).

In den alten Bundesländern gelten folgende Staffelungen:

• Einfamilienhäuser bis 38.346,89 Euro: 2,6 Promille
• Einfamilienhäuser ab 38.346,89 Euro: 2,6 Promille für den unter 38.346,89 Euro liegenden Teil des Einheitswerts, 3,6 Promille für den darüberliegenden Teil
• Zweifamilienhäuser:  3,1 Promille
• anderes Wohneigentum: 3,5 Promille
• Land- und Forstwirtschaft: 6 Promille

Promille bezeichnet einen in Tausendstel ausgedrückten Bruchteil (1 Promille = 0,1 Prozent).

In den neuen Bundesländern gelten Grundsteuermesszahlen zwischen 5 und 10 Promille, abhängig von verschiedenen Faktoren wie Alter des Gebäudes oder Einwohnerzahl der zuständigen Gemeinde. Im Zweifelsfall solltest dur die genaue Zahl bei der zuständigen Gemeinde erfragen. Grundsätzlich liegt die Grundsteuermesszahl im Osten aber deutlich höher als im Westen Deutschlands.

Auch hier sorgt die Reform allerdings für Veränderungen. Wohngrundstücke werden dann mit 3,1 Promille berechnet und Nichtwohngrundstücke mit 3,4 Promille.

Folgende Beispiele sollen verdeutlichen, wie hoch die Grundsteuer für verschiedene Gebäudetypen in einer Kommune ist:

Wie viel Grundsteuer kostet ein Einfamilienhaus pro Jahr?

In unserem Beispiel nehmen wir für ein Einfamilienhaus in der Stadt Nürnberg einen Einheitswert von 35.000 Euro an. Daraus resultiert eine Steuermesszahl von 2,6 Promille. Der Hebesatz in Nürnberg beträgt 490 Prozent. Das ergibt folgende Rechnung:

35.000 x 0,0026 x 4,90 = 445,90 Euro Grundsteuer pro Jahr

Wie viel Grundsteuer kostet ein Mehrfamilienhaus pro Jahr?

Ein Mehrfamilienhaus in Nürnberg wird mit einem Einheitswert von 75.000 Euro bemessen. Die Steuermesszahl für ein solches Gebäude beträgt 3,5 Promille. Der Hebesatz für Nürnberg ist 490 Prozent. Für das Mehrfamilienhaus wird folgende Grundsteuer fällig:

75.000 x 0,0035 x 4,90 = 1.286,25 Euro Grundsteuer pro Jahr

Wie viel Grundsteuer kostet ein unbebautes Grundstück pro Jahr?

Für ein unbebautes, aber baureifes Grundstück in Nürnberg nehmen wir einen Einheitswert von 15.000 Euro an. Die Steuermesszahl ist hier bei 3,5 Promille festgesetzt – der Hebesatz bleibt bei 490 Prozent. Für dieses unbebaute Grundstück muss der Eigentümer also folgende Grundsteuer:

15.000 x 0,0035 x 4,90 = 227,25 Euro Grundsteuer pro Jahr

Klar ist aber auch, dass sie diese Werte mit der Grundsteuer-Reform ändern. Schließlich verändert sich die Grundsteuermesszahl. Infolgedessen werden viele Kommunen auch den Hebesatz anpassen.

Wer ab 2025 mehr Grundsteuer zahlen muss, lässt sich nicht pauschal beantworten.

Tendenziell teurer wird es für:

• Bewohner von Großstädten, da sich in sowohl beliebten als auch teuren Gegenden wie Hamburg, München oder Stuttgart die tatsächlichen Immobilienpreise sehr stark von den aktuellen Einheitswerten unterscheiden. Bei einer Anpassung würde vermutlich der Einheitswert stark ansteigen. Tatsächlich könnten die Kommunen solch einen rapiden Anstieg abfangen, müssten dafür allerdings bereit sein auf Mehreinnahmen zu verzichten.
• Eigentümer von Einfamilienhäusern, da deren Grundstücke nach der Reform deutlich höher bewertet werden.
• Eigentümer unbebauter Grundstücke, da diese über die neue Grundsteuer C mit einem erhöhten Hebesatz besteuert werden können.

Wer muss ab 2025 weniger Grundsteuer zahlen?

Mit einer ab 2025 niedrigeren Grundsteuer können rechnen:

• Bewohner strukturschwacher Gebiete, wenn die Immobilien aufgrund von rückläufiger Nachfrage an Wert verloren haben, da sich der Einheitswert dieser Tatsache anpasst und sinkt. Allerdings könnten die Kommunen dann bei Bedarf ihre Hebesätze wieder erhöhen.
• Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, da nur das Grundstück besteuert wird, auf dem das Gebäude steht. Der Gesamtbetrag würde sich dann auf die einzelnen Bewohner oder Eigentümer verteilen.

Wird es nach der Grundsteuer-Reform für Mieter teurer?

Da die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt, kann sie der Vermieter über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Zahlt der Vermieter also ab 2025 mehr Grundsteuer, dann wird es vermutlich auch für dich als Mieter teurer. Im umgekehrten Fall kommt es allerdings auch zu weniger Kosten für dich.

Nicht für alle Gebäude musst du eine Grundsteuer berechnen. In manchen Fällen ist es möglich, sich komplett oder teilweise von der Grundsteuer befreien zu lassen. Das Grundsteuergesetz regelt genau, wer weniger Grundsteuer zahlen muss:

• Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses, denn die Kosten zum Erhalt oder Umbau dieser Häuser sind häufig besonders hoch. 
• Vermieter, deren Wohnung beispielsweise nach einem Brand oder Wasserschaden leer steht und dadurch Mietausfälle entstehen.
• Wenn Mietpreisverfall in der Gemeinde herrscht oder es durch strukturelle Probleme der Region keine Nachfrage nach Wohnraum gibt.

Grundsätzlich gilt: Fallen die Mieterträge um 50 Prozent, mindert sich die Grundsteuer um ein Viertel, bei einem Totalausfall der Miete gibt es die Hälfte zurück (BFH, Az. II R 36/ 10). Betroffene müssen dafür bis zum 31. März des Folgejahres einen Antrag bei der zuständigen Gemeinde oder dem zuständigen Finanzamt stellen.

Gänzlich von der Grundsteuer befreit sind beispielsweise Krankenhäuser, wissenschaftliche Einrichtungen oder Bildungseinrichtungen.

Baust du an dein Haus an, reißt ein Gebäude ab oder teilst dein Grundstück auf, musst du damit rechnen, dass sich die Grundsteuer ändert. Denn immer dann, wenn der Eigentümer Änderungen am Grundstück oder der Immobilie vornimmt, ändert sich der Wert des Grundbesitzes. Dann muss das Finanzamt einen neuen Einheitswert und, falls nötig, eine neue Grundsteuermesszahl festlegen.

Häufig ändert sich die Grundsteuer aber auch dann, wenn die Gemeinden ihre Haushaltskassen sanieren möchten – und daher den Hebesatz erhöhen.