Umlagefähige Nebenkosten für Vermieter

Die Grundsteuer zählt zu den „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ und ist umlagefähig.

In der Betriebskostenverordnung werden diese Kosten als „Entwässerung des Grundstücks“ genannt und umfassen alle damit zusammenhängenden Kosten.

In vielen Kommunen Deutschlands werden die Abwassergebühren gesplittet abgerechnet: einmal als Gebühr für Schmutz- und einmal als Gebühr für Niederschlagswasser.

Die gesplittete Berechnung: Der Vermieter zahlt die Gebühr für Schmutzwasser verbrauchsabhängig an die Kommune, je nachdem, wie viel Frischwasser geliefert wurde. Die Niederschlagswassergebühr hängt davon ab, wie viel von der Grundstücksfläche versiegelt ist. Als versiegelt gelten Flächen, die verhindern, dass Regenwasser normal absickern kann: Gebäude, Fundament, Rohre oder stark verdichteter Boden.

Die Kosten für einen Personen- oder Lastenaufzug können auf die Mieter umgelegt werden – auch auf jene, die ihn vielleicht gar nicht benutzen, weil sie im Erdgeschoss wohnen (BGH VIII ZR 103/06). Dr. Brückner erklärt: „Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Mieter den Fahrstuhl nutzt. Entscheidend ist, dass der Aufzug vorhanden ist.“ Kosten verursachen hierbei: Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Pflege, Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.

Die Kosten für die Müllabfuhr und Straßenreinigung sind umlagefähig. Dr. Brückner grenzt jedoch ab: Die Anschaffungskosten für die Mülltonnen können nicht als Nebenkosten angerechnet werden.

Die Kosten für die Reinigung der Immobilie können ebenfalls umgelegt werden, sofern dies vereinbart wurde. Dazu zählen das Putzen von Treppenhaus, Waschküche oder Aufzug. Auch das Ausmerzen von Motten, Schaben oder Ratten ist unter Umständen umlagefähig.

Die Kosten für die Pflege des Gartens zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten. Dr. Brückner sagt: „Wenn jedes Jahr neue Pflanzen angeschafft werden, zählt das auch dazu.“ Wenn jährlich das Blumenbeet erneuert werde, seien das Ausgaben, die im Mietvertrag durch die Formulierung „Kosten gemäß Betriebskostenverordnung“ gedeckt seien.

Zu diesen Kosten zählen die Stromkosten für die Beleuchtung des Außenbereichs der Immobilie und die Stromkosten für die von Mietern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Waschkeller, Flur oder Treppenhaus. Die Erneuerung einer Glühbirne ist aber eine Reparatur, die nicht umlegbar ist (siehe § 535 BGB).

Auch Versicherungen für die Immobilie können umgelegt werden. Zu den umlagefähigen Versicherungskosten zählen die Gebäudeversicherung, Glasversicherung sowie bestimmte Haftpflichtversicherungen (Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht, Öltank und Aufzug).

Die Ausgaben für einen Hausmeister sind ebenfalls umlagefähige Nebenkosten. Das gilt auch dann, wenn er nicht durch Geld entlohnt wird – Dr. Brückner erklärt: „Wenn Hausmeister und Vermieter vereinbaren, dass der Hausmeister im Gegenwert für seine Arbeit dort eine kostenlose Wohnung bekommt, kann dafür der Gegenwert einer entsprechenden Mietzahlung berechnet werden.“

Aber nicht alle Tätigkeiten des Hausmeisters zählen gleich zu den Nebenkosten. Der Mietrechtsexperte erklärt: „Wenn der Hausmeister zum Beispiel defekte Glühbirnen austauscht, ist das eine Reparatur und damit nicht umlagefähig.“

Damit Vermieter nicht erst bei der Betriebskostenabrechnung die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Hausmeisterkosten auseinanderklamüsern müssen, rät Dr. Brückner: „Der Vermieter schließt zwei Verträge mit dem Hausmeister ab: einen über umlagefähige Tätigkeiten und einen über nicht umlagefähige.“

Ab dem 1. Juli 2024 ist es nicht mehr möglich, Kabelgebühren als Betriebskosten auf Mieter umzulegen. Mieter müssen ab diesem Datum ihre TV-Dienste individuell abonnieren. Die Kabelgebühren entfallen dann als Betriebskostenposition ersatzlos.

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Die Kosten für den Betrieb einer gemeinschaftlichen Waschküche sind umlagefähig.

Im Regelfall werden die Kosten für den Schornsteinfeger als Teil der Heizkosten abgerechnet. Rechnet ein Mieter seine Heizkosten jedoch unmittelbar zum Beispiel mit den Stadtwerken ab, dann kann der Vermieter die Schornsteinfegerkosten auf den Mieter separat umlegen.

Neben den in der Betriebskostenverordnung explizit aufgeführten Kostenpositionen kann der Vermieter unter Umständen auch weitere Positionen als sonstige Betriebskosten abrechnen. Dies aber nur unter zwei Voraussetzungen:

• Die sonstigen Betriebskosten wurden im Vertrag konkret benannt
• Es handelt sich um regelmäßig anfallende Arbeiten. Regelmäßig bedeutet nicht unbedingt jährlich. Es muss aber ein regelmäßiger Turnus vorliegen.

Beispielsweise können Vermieter die Wartungskosten für Rauchmelder oder die Trinkwasseranalyse auf den Mieter umlegen. Dr. Brückner betont: „Es muss darin genau gesagt werden, was damit gemeint ist, zum Beispiel die Reinigung der Dachrinnen, die Wartung der Rauchmelder oder der Dunstabzugsanlage.“

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Generell sind Kosten für die Instandhaltung der Immobilie nicht als Betriebskosten umlagefähig. Heizungsreparatur oder der Austausch eines bis zur Unbenutzbarkeit zerschlissenen Teppichbodens sind Sache des Vermieters und somit keine Betriebskosten.

Denn wenn ein Bestandteil der Wohnung defekt oder übermäßig abgenutzt ist, ist es grundsätzlich die Pflicht des Vermieters, diesen zu reparieren, um die Wohnung Instand zu halten (§ 535, Abs. 1 BGB).

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Die Verwaltung der Mietwohnung zählt nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten, auch nicht die dazu erforderlichen Arbeitskräfte oder die vom Vermieter selbst geleistete Verwaltungsarbeit. Dr. Brückner nennt Beispiele: „Dazu zählen auch Haus- und Mietrechtschutzversicherung, Mietausfallversicherung oder Kosten für den Steuerberater.“