Mietaufhebungsvertrag: Kündigungsfrist umgehen – mit kostenlosem Muster

Ein Mietaufhebungsvertrag ermöglicht es Mietern und Vermietern, die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist von mindestens 3 Monaten (§ 573c BGB) zu umgehen. Durch diesen Vertrag einigen sich beide Parteien darauf, dass der Mieter zu einem beliebigen Datum ausziehen kann, ohne die reguläre Kündigungsfrist einhalten zu müssen.

Gemäß Paragraf 312 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) muss eine Mietaufhebungsvereinbarung im beiderseitigen Einverständnis geschlossen werden und kann von beiden Vertragsparteien initiiert werden.

Ein Vermieter kann aus verschiedenen Gründen einen Mietaufhebungsvertrag anstreben:

• Eigenbedarf: Der Vermieter möchte die Immobilie selbst beziehen und benötigt sie vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist für Eigenbedarf (3 Monate).
• Grundlegende Sanierung: Der Vermieter plant umfangreiche Renovierungsarbeiten, die einfacher durchzuführen sind, wenn die Wohnung leer steht. Zudem lässt sich eine komplett sanierte Wohnung deutlich teurer verkaufen oder vermieten. In Ballungszentren wie Hamburg, Berlin oder München greift die Mietpreisbremse nicht für komplett sanierte Wohnungen, was zu höheren Einnahmen führen kann.
• Verkauf der Immobilie: Der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung oder das Haus zu verkaufen und erwartet einen höheren Kaufpreis, wenn die Immobilie unvermietet ist.
• Kein berechtigter Kündigungsgrund: Der Vermieter kann keinen gesetzlich definierten Kündigungsgrund (z. B. Kündigung wegen wiederholten Zahlungsverzugs oder anderer Vertragsverletzungen) vorweisen, möchte aber dennoch, dass der Mieter auszieht.

• Für Vermieter bietet eine Mietaufhebungsvereinbarung die Möglichkeit, flexibel auf verschiedene Situationen zu reagieren und rechtlich bindend eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu vereinbaren.

Müssen Vermieter den Mieter entschädigen beim Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags?

Nein, Mieter müssen vom Vermieter nicht entschädigt werden, wenn dieser einen Mietaufhebungsvertrag initiiert hat. Allerdings ist es auch nicht verboten, dem Mieter einen Auszug vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist schmackhaft zu machen: In der Regel geht es hierbei um einen monetären Betrag in Form einer Abfindung, deren Höhe frei verhandelt wird. Insbesondere, wenn die Zahlung die Kosten für Umzug oder Maklergebühren deckt, sind Mieter eher geneigt, der Aufhebung des Mietvertrages zuzustimmen. Auch der Verzicht auf Schönheitsreparaturen kann angeboten werden.

Doch Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München warnt Mieter davor, voreilig einen Aufhebungsvertrag zu unterzeichnen: „Man sollte sich nicht von dem vielen Geld blenden lassen.“ Denn in Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Berlin haben Suchende mit geringem Budget, Rentner und auch Alleinerziehende kaum eine Chance, einen bezahlbaren Ersatz zu finden. „Ideal wäre, wenn im Aufhebungsvertrag festgelegt wird, dass sich der Vermieter um eine entsprechende Alternative kümmert“, rät Rastätter.

Obwohl der Mieter generell einfacher aus dem Mietvertrag ausscheiden kann als der Vermieter, kann die gesetzliche Kündigungsfrist manchmal dennoch zu lang sein.

In folgenden Fällen bietet sich ein Mietaufhebungsvertrag für Mieter an:

• Der Mieter möchte umziehen und doppelte Mietzahlungen vermeiden.
• Nach einem Jobwechsel muss der Mieter in eine andere Stadt ziehen und seinen Zeitmietvertrag oder Mietvertrag mit Mindestmietdauer vor Ablauf beenden, was durch eine ordentliche Kündigung nicht möglich ist.
• Einer der Hauptmieter möchte ausziehen. Alle Vertragsparteien, einschließlich der verbleibenden Mieter, müssen dem Aufhebungsvertrag einvernehmlich zustimmen.
• Nach dem Tod des Mieters nutzen Angehörige den Mietaufhebungsvertrag, um das Mietverhältnis schnell aufzulösen und keine Miete für eine leere Wohnung zahlen zu müssen.

Müssen Mieter den Vermieter entschädigen beim Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags?

Nein, jedoch können Mieter dem Vermieter entgegenkommen. Beispielsweise, indem sie bei der Suche nach einem Nachmieter helfen oder einen Nachmieter präsentieren. Auch der Verzicht auf die Kaution oder die Zahlung einer Kostenpauschale wäre eine Möglichkeit, damit der Vermieter der Aufhebung des Mietvertrags zustimmt. Dabei muss der Mieter jedoch abwägen, ob sich der finanzielle Aufwand lohnt oder ob die ordentliche Kündigung günstiger ausfällt.

Ein Mietaufhebungsvertrag sollte schriftlich geschlossen werden. Grundsätzlich ist der Abschluss zwar auch mündlich möglich, allerdings ist es dann bei Unstimmigkeiten schwierig zu beweisen, was tatsächlich vereinbart war. Zudem sollte der Aufhebungsvertrag, wie der Mietvertrag, mindestens in doppelter Ausführung einvernehmlich unterzeichnet werden, damit alle Vertragsparteien ein Exemplar für ihre Unterlagen haben.

Im Aufhebungsvertrag sollten mindestens folgende Punkte festgehalten werden:

• Namen der Mietparteien
• Vollständige Anschrift des Mietobjekts
• Datum, zu dem der Mietvertrag aufgelöst wird (in der Regel ist das auch das Auszugsdatum des Mieters)
• Auflistung aller getroffenen Vereinbarungen
• Unterschriften der Mietparteien

Unser kostenloses Mietaufhebungsvertrag-Muster kann dich bei der Erstellung unterstützen. Jedoch solltest du die Mietaufhebungsvereinbarung vor Unterschrift von einem Fachanwalt oder einem Mieter- beziehungsweise Vermieterbund prüfen lassen.

Daneben können die Vertragsparteien im Mietaufhebungsvertrag weitere Vereinbarungen treffen. Diese können die Regelungen aus dem bisherigen Mietvertrag ergänzen oder auch ersetzen. Darunter:

• Schönheitsreparaturen: Klärung, ob und in welchem Umfang der Mieter vor dem Auszug Schönheitsreparaturen durchführen muss.
• Rückbau von baulichen Veränderungen: Festlegung, ob und welche baulichen Veränderungen, die der Mieter vorgenommen hat, zurückgebaut werden müssen.
• Kaution: Regelungen zur Rückzahlung der Mietkaution, einschließlich eventueller Abzüge für ausstehende Forderungen oder Schäden.
• Nebenkostenabrechnung: Vereinbarungen zur Abrechnung der Nebenkosten bis zum Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses.
• Einrichtungsgegenstände: Klärung, ob vom Mieter eingebrachte Einrichtungsgegenstände zurückgelassen oder entfernt werden müssen.