Kündigungsfrist Wohnung - darauf musst du achten

Wenn du aus deiner Mietwohnung ausziehen willst, musst du vorher den Mietvertrag kündigen – und zwar rechtzeitig. Ansonsten musst du am Ende auch nach deinem Auszug weiter Miete zahlen. Welche Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter gelten und was du sonst rund um die Kündigungsfrist deiner Wohnung beachten solltest, erfährst du hier.

Ganz gleich, wie gut oder schlecht dein Verhältnis zu deinem Vermieter ist, lass dir die fristgerechte Kündigung deines Mietvertrags von deinem Vermieter auf jeden Fall schriftlich bestätigen. In den meisten Fällen sollte es reichen, wenn du deinen Vermieter in der Kündigungserklärung freundlich um die schriftliche Bestätigung deines gewünschten Kündigungstermins bittest.

Wenn du jedoch Konflikte mit dem Vermieter erwartest, solltest du für die Zustellung des Kündigungsschreibens weitere Maßnahmen ergreifen. Am sichersten ist die persönliche Übergabe unter Zeugen. Lass dir den Empfang deiner Kündigung auf einer 1:1 Kopie des Briefs mit Datum und Unterschrift bestätigen.

Kommt ein persönliches Treffen nicht infrage, kannst du auch einen Kurierdienst mit der Zustellung beauftragen. Der Bote prüft dein Kündigungsschreiben und die Kopie auf Übereinstimmung und Inhalt, bevor das Schreiben in den Briefumschlag gesteckt wird. Anschließend überbringt der Bote den Brief an deinen Vermieter und stellt einen Zustellnachweis aus, der auch vor Gericht als Beweis gilt.

Wichtig zu wissen ist, dass Einschreiben oder Einschreiben mit Rückschein nicht als nachweisbare Zustellungsart gelten. Sie bestätigen zwar, dass der Brief eingeworfen wurde, nicht aber, dass er auch beim Empfänger angekommen ist. Zudem kann beim Einwurfeinschreiben nicht nachgewiesen werden, welcher Inhalt im Briefumschlag war.

Wenn du die gesetzliche Kündigungsfrist für deine Wohnung einhältst und sichergestellt hast, dass der Vermieter dein Kündigungsschreiben spätestens in der Karenzfrist erhalten hat, ist deine Kündigung auch ohne eine Bestätigung deines Vermieters rechtsgültig.

Spätestens zur Wohnungsübergabe sollte der Vermieter jedoch mit dir in Kontakt getreten sein, damit die Wohnung wieder offiziell in seinen Besitz übergehen kann. Wenn du keine Reaktion auf deine Kündigung von deinem Vermieter bekommst, solltest du zunächst ausschließen, dass du einen Fehler bei der Kündigung gemacht hast. Prüfe, ob dein Vermieter die Kündigungserklärung auch wirklich erhalten hat. Auch wenn du vergessen hast, die Kündigung zu unterschreiben, ist sie nicht gültig. Fertige im Zweifel eine zweite Kündigung an und stelle wie oben beschrieben sicher, dass sie den Vermieter erreicht.

Reagiert der Vermieter weiterhin nicht auf deine Kündigung, solltest du mit Fotos und unter Zeugen den mangelfreien Zustand der Wohnung nach deinem Auszug dokumentieren. Die Wohnungsschlüssel kannst du, ebenfalls unter Zeugen, in den Briefkasten des Vermieters legen oder an einen Nachbarn des Vermieters abgeben.

Lass dich in so einem komplizierten Fall unbedingt von einem Anwalt beraten, da bestimmte Rechtsschritte, wie etwa den Vermieter in Annahmeverzug zu versetzen und eine Besitzaufgabe anzudrohen, nötig sind, damit dein Mietverhältnis als beendet gilt.

Unabhängig von dem, was im Mietvertrag steht, muss sich der Vermieter immer an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Es sei denn, der Mieter lässt sich etwas Schwerwiegendes zu Schulden kommen. Dann kann der Vermieter ihm unter Umständen fristlos kündigen.

Die Gründe für eine fristlose Kündigung des Mieters können sich mit denen für eine ordentliche Kündigung decken. Der Vermieter kann wählen, ob er dir ordentlich oder fristlos kündigen will.

Beispiele für fristlose Kündigung sind:

• Du zahlst die Miete zum wiederholten Mal nicht pünktlich.
• Du hast den Hausfrieden gestört.
• Du vernachlässigst den Zustand der Wohnung.
• Du vermietest die Wohnung unerlaubt unter.
• Du betreibst ein unerlaubtes Gewerbe in der Wohnung.

Achtung: Eine ordentliche Kündigung ist – einmal ausgesprochen – unumgänglich. Eine fristlose Kündigung kann, beispielweise bei Zahlung des Mietrückstands, rückgängig gemacht werden. Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter kann zudem sehr zeitraubend und vor allem teuer werden. Oft endet eine fristlose Kündigung in Gerichtsverfahren und Räumungsklagen.

• Der Mieter muss, auch wenn er Monate vor Ende des Mietvertrags aus der Wohnung auszieht, die Miete weiterbezahlen. Auch die Nebenkosten werden für den Zeitraum weitergeführt. Sollte dies nicht der Fall sein, kann der Vermieter die fehlenden Mieteinnahmen mit der hinterlegten Mietkaution verrechnen.
• Es ist üblich, die Schlüssel zum Ende des Mietvertrags während der Wohnungsübergabe zu übergeben. Dann wird zeitgleich ein Wohnungsübergabeprotokoll geführt. Zieht der Mieter aus und übergibt die Schlüssel nicht, kann der Vermieter mithilfe eines Schlüsseldienstes die Wohnung nach Ablauf des Mietvertrages öffnen und die Schließanlage tauschen lassen. Die Kosten kann der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen und im Zweifel mit der Kaution verrechnen.

• Hat der Mieter die Wohnung vorzeitig verlassen, darf der Vermieter sie trotzdem ohne Erlaubnis noch nicht betreten. Erst nach Ablauf des Mietvertrages, wenn sichergestellt ist, dass der Mieter wirklich nicht mehr darin wohnt, kann der Vermieter sie betreten.
• Etwaige Sanierungen können also nicht schon zuvor begonnen werden. Wurde aufgrund des vorzeitigen Auszugs kein Übergabeprotokoll geführt, kann der Vermieter im Beisein eines Zeugen die Wohnung besichtigen und Kosten für festgestellte Mängel daraufhin geltend machen.

Im Mietvertrag kann ein beidseitiger Kündigungsverzicht vereinbart werden. Bei Formularmietverträgen darf dieser bis zu 4 Jahre lang dauern. In der Praxis bedeutet das, dass ab Unterzeichnung des Mietvertrags für einen Zeitraum von 4 Jahren weder der Mieter noch der Vermieter kündigen kann. Individuell kann ein noch längerer Kündigungsverzicht vereinbart werden. In einem Urteil erachtete der Bundesgerichtshof auch eine fünfjährige Frist für unbedenklich (Az.: VIII ZR 81/03). Besonders üblich ist die Vereinbarung bei Staffelmietverträgen. In diesen Fällen gelten die gleichen Regelungen wie bei anderen Mietverträgen auch.

Eine andere Möglichkeit, eine Kündigung in einem bestimmten Zeitraum auszuschließen, sind qualifizierte Zeitmietverträge mit Kündigungsverzicht. Dabei vereinbaren Mieter und Vermieter, das Mietverhältnis nach Ablauf einer bestimmten Zeit nicht weiterzuführen. Für die Zeit, in der das Mietverhältnis läuft, kann ein Kündigungsverzicht vereinbart werden. Zeitmietverträge mit Kündigungsverzicht sind allerdings nur in qualifizierter Form zulässig. Das bedeutet, dass der Vermieter schon im Mietvertrag angeben muss, warum das Mietverhältnis nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums nicht weitergeführt werden soll. Ein solcher Grund kann beispielsweise ein späterer Eigenbedarf oder der geplante Abriss oder Umbau der Wohnung sein. Ein fehlender oder vorgeschobener Befristungsgrund bedeutet, dass die Befristung des Mietvertrags unwirksam ist – der Vertrag gilt damit als unbefristet und es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.