Mietvertrag kündigen: Problemlos raus aus der Wohnung

Wer aus einer Mietwohnung auszieht, muss vorher den Mietvertrag kündigen. Fehler bei der Kündigung des Mietvertrags können dabei für den Mieter teuer werden.

Mietvertrag kündigen: Musterkündigungsschreiben

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• Beim unbefristeten Mietvertrag kann der Mieter mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten die Wohnung kündigen.
• Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen und immer schriftlich erfolgen.
• Nur in Ausnahmefällen ist eine fristlose Kündigung möglich – etwa, weil die Wohnung wegen eines schweren Mangels unbewohnbar wird.
• Der Vermieter darf nur in Ausnahmefällen kündigen. Es gelten je nach Länge des Mietverhältnisses gestaffelte Kündigungsfristen von bis zu neun Monaten.

Bestimmte Gründe für die Kündigung des Mietvertrags müssen Mieter nicht angeben. „Damit eine Kündigung wirksam ist, genügt es im Grunde, den Willen zur Kündigung schriftlich klar zum Ausdruck zu bringen“, sagt Jens Hermann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Nürnberger Kanzlei Magold, Walter & Hermann. Dennoch empfiehlt der Anwalt zur Sicherheit und damit es gar nicht erst zum Streit mit dem Vermieter kommt, einige Informationen in das Kündigungsschreiben mit aufzunehmen.

• die Adresse der Mietwohnung samt Stockwerk
• den Zeitpunkt, zu dem die Mietwohnung gekündigt werden soll
• die Aufforderung an den Vermieter, die Kündigung zu bestätigen
• den Hinweis, dass sich der Mieter mit ihm noch wegen des Übergabetermins in Verbindung setzen wird

Zudem empfiehlt es sich, in das Kündigungsschreiben den Hinweis zu integrieren, dass – falls das Schreiben aus irgendeinem Grund verspätet beim Vermieter eintrifft – die Kündigung zum nächstmöglichen Termin wirksam wird. „Auch wenn dieser Hinweis fehlt, wird es aber in der Regel so gehandhabt, dass die Kündigung zum nächstmöglichen Termin wirksam wird, falls der Mieter die Kündigungsfrist verpasst“, betont Hermann.

Eine Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und muss zum Beispiel per Post verschickt oder auch persönlich übergeben werden – eine E-Mail reicht nicht aus.
Wer sicher gehen will, dass die Kündigung auch wirklich beim Vermieter ankommt, sollte sie auf jeden Fall per Einschreiben zustellen lassen. Es gibt dabei mehrere Varianten:

• Die Wohnungskündigung per Einwurf-Einschreiben: Der Postbote bestätigt, den Brief in den Postkasten des Vermieters gesteckt zu haben.
• Die Kündigung per Übergabe-Einschreiben: Der Postbote händigt den Brief persönlich an den Empfänger gegen Unterschrift aus.
• Die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein: Der Postbote lässt sich die persönliche Zustellung quittieren, der Absender erhält eine schriftliche Bestätigung über den Zugang.

Alternativ kann der Mieter die Kündigung auch persönlich in den Briefkasten des Vermieters werfen – im Idealfall mit einem oder mehreren Zeugen, die im Zweifel bestätigen können, dass das Schreiben auch tatsächlich im Briefkasten des Vermieters gelandet ist. Noch besser und am sichersten ist es allerdings, die Kündigung persönlich an den Vermieter zu übergeben und sich den Empfang quittieren zu lassen.

Eine letzte Möglichkeit, die hauptsächlich dann in Frage kommt, wenn das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ohnehin schon zerrüttet ist: Der Mieter beauftragt gegen eine relativ geringe Gebühr einen Gerichtsvollzieher, der dem Vermieter die Kündigung zustellt.

Wer zur Untermiete wohnt, muss einige Besonderheiten beachten. Denn hier kommt es darauf an, ob das vermietete Zimmer möbliert oder unmöbliert ist und ob der Hauptmieter auch tatsächlich mit in der Wohnung wohnt.

• Bei unmöblierten Zimmern gilt für den Mieter die reguläre Kündigungsfrist von drei Monaten. Der Hauptmieter, der in diesem Fall der (Unter-)Vermieter ist, kann das Zimmer nur mit einer um drei Monate verlängerten Frist kündigen.
• Bei möblierten Zimmern gilt eine kürzere Kündigungsfrist für beide Seiten, wenn der Vermieter selbst in der Wohnung lebt: Es kann zur Monatsmitte zum Ende des Monats gekündigt werden.

Will der alleinige Hauptmieter einer Wohnungsgemeinschaft das Mietverhältnis beenden, so muss er sowohl seinem Vermieter als auch seinen Untermietern eine Kündigung zukommen lassen. Bei der Kündigung der Untermietverträge gibt es in diesem Fall zwei mögliche Varianten:

1. Der Hauptmieter kündigt dem Untermieter ohne berechtigtes Interesse mithilfe des Sonderkündigungsrechts (§ 573a Abs. 2 BGB), welches sich daraus ergibt, dass es sich um Wohnraum innerhalb der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung handelt. Dadurch verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate. Das heißt, einem Untermieter muss der Hauptmieter unbedingt mindestens drei Monaten früher als dem Vermieter kündigen.
2. Der Hauptmieter kündigt dem Untermieter eines möblierten Zimmers. In diesem Fall greift der gesetzliche Kündigungsschutz nicht und der Hauptmieter kann seinem Untermieter bis spätestens den 15. eines Monats zum Ende desselben Monats kündigen (§§ 573ff. BGB).

Die Kündigung des Hauptmieters beim Vermieter läuft dann ab, wie oben beschrieben.

Da in einem Untermietverhältnis der Hauptmieter als Vermieter handelt, muss ihm der Untermieter bei einem unbefristeten Vertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Hat der Untermieter ein möbliertes Zimmer angemietet, so gilt ein erleichtertes Kündigungsrecht: Er kann bis zum 15. eines Monats zum Ende desselben Monats kündigen (§§ 573ff. BGB).

Sind alle Mieter einer Wohngemeinschaft als Hauptmieter im Mietvertrag erfasst, bedarf es bei jeder Änderung auch die Zustimmung aller Mitbewohner und des Vermieters.

Das ist deshalb notwendig, weil alle gemeinsam mit ihrer Unterschrift unter dem Mietvertrag eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gegründet haben. Das bedeutet für den Einzelnen, er braucht die Unterschriften seiner Mitbewohner, wenn er die Wohngemeinschaft verlassen will.

Sollten sich die Mitbewohner weigern, ihre Zustimmung zum Auszug eines Einzelnen zu geben, ist es für den Auszugswilligen möglich, auf die Auseinandersetzung der Gesellschaft zu klagen.

Doch auch der Vermieter muss zustimmen, dass ein einzelner Mieter das Mietverhältnis verlässt. Dies kann ein Problem sein, wenn der Vermieter befürchten muss, dass mit dem Wegfall des Mieters die regelmäßigen und vollständigen Mietzahlungen in Gefahr geraten.

Wichtig: Die Kündigung eines einzelnen von mehreren Hauptmietern ist nur dann gültig, wenn alle Vertragsparteien zustimmen. Wer ohne die Zustimmung aller einfach auszieht, kann weiterhin gesamtschuldnerisch in Haftung genommen werden.

Wollen alle Hauptmieter gemeinsam die Wohnung aufgeben, dann müssen sie wie oben beschrieben vorgehen. Wichtig dabei ist, dass alle die Kündigung unterschreiben müssen. Das kann keiner im Auftrag für alle machen.

In manchen Wohngemeinschaften hat jeder Mitbewohner einen Einzelmietvertrag mit dem Vermieter. Dieser bezieht sich dann in der Regel auf ein bestimmtes Zimmer und die anteilige Mitnutzung von Gemeinschaftsräumen wie beispielsweise dem Bad oder der Küche.

Will in diesem Fall ein Mitbewohner ausziehen, so kann er dies mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten tun. Die anderen Mitbewohner haben hierbei kein Mitspracherecht, müssen jedoch auch nicht den dadurch wegfallenden Mietertrag des Vermieters ausgleichen. Dieser muss sich selbst nach einem neuen geeigneten Mieter für die Wohngemeinschaft umsehen.