Mietkaution Rückzahlung: Fristen und Regeln

Die Mietkaution dient als Sicherheit für den Vermieter. Nach Ende des Mietverhältnisses muss er sie dem Mieter in der Regel zurückerstatten. Diese Rechte haben Mieter und Vermieter.

Der Vermieter darf die Mietkaution oder einen Teil davon einbehalten, wenn nach Ende des Mietverhältnisses noch Ansprüche gegenüber dem Mieter bestehen. Mängel an der Wohnung sollten Mieter und Vermieter in einem Wohnungsübergabeprotokoll festhalten.

Folgende Kosten kann der Vermieter aus der einbehaltenen Mietkaution begleichen:

• Beschädigung der Wohnung.
• Unterlassene Renovierungsarbeiten beziehungsweise Schönheitsreparaturen.
• Mietrückstände, wenn ein Mieter nach Kündigung der Wohnung für die verbleibende Mietzeit die fällige Miete nicht mehr zahlt.
• Schadenersatz bei einer zu späten Rückgabe der Wohnung durch den Mieter. Endet das Mietverhältnis zum Beispiel Ende Juni, der Mieter gibt die Schlüssel aber erst im Juli zurück, kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung und gegebenenfalls weitergehende Schadensersatzansprüche geltend machen.
• Offene Nebenkosten beziehungsweise Betriebskosten.

Sind Schönheitsreparaturen gemacht, offene Mietschulden beglichen und sind bereits mehr als 6 Monate vergangen, muss der Vermieter die Mietkaution auszahlen. Weigert er sich, können Mieter formlos schriftlich die Rückzahlung einfordern. Das Schreiben sollte diese Punkte enthalten:

• Enddatum des Mietverhältnisses
• Datum der Wohnungsübergabe mit Verweis auf das dabei erstellte Wohnungsübergabeprotokoll
• Die Höhe der gezahlten Mietkaution
• Frist, bis wann die Rückzahlung erfolgen soll. Zwei Wochen sind als Frist üblich.
• Angabe, auf welches Konto der Vermieter die Kautionsrückzahlung überweisen soll
• Hinweis darauf, dass bei ausbleibender Rückzahlung der Barkaution ein Anwalt hinzugezogen wird

Sollte der Vermieter sich weiterhin zur Zahlung weigern:

1. Mahnung: In der Mahnung sollte der Vermieter erneut aufgefordert werden, die Kaution zurückzuzahlen.
2. Mahnbescheid beantragen: Weigert sich der Vermieter noch immer zur Zahlung der Kaution, können Mieter beim Amtsgericht einen Mahnbescheid beantragen.
3. Vollstreckungsbescheid für Pfändung: Mit Mahnbescheid kann ein Vollstreckungsbescheid beantragt werden und der Mieter in der Regel die Kaution vom Vermieter pfänden lassen.

Der Vermieter muss dem Mieter die Gründe für den Einbehalt der Kaution schriftlich mitteilen. Er muss auch die Höhe des einbehaltenen Betrags angeben.

Der Mieter hat das Recht, die Rückzahlung der Kaution zu verlangen, wenn die Forderungen des Vermieters nicht berechtigt sind.

Ja, der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt nach 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt aber erst mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist. Sollte der Vermieter die Kaution wirklich nicht auszahlen, sollte der Mieter die Rückzahlung innerhalb der Verjährungsfrist geltend machen, um seine Rechte zu wahren.

Beispiel:

• Mietverhältnis endet am 31. Dezember 2023.
• Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ab 1. Januar 2024.
• Verjährungsfrist beginnt am 31. Dezember 2024.
• Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt am 31. Dezember 2027.

Die Verjährungsfrist kann durch verschiedene Umstände gehemmt oder unterbrochen werden. Hemmung bedeutet, dass die Verjährungsfrist für einen bestimmten Zeitraum nicht weiterläuft. Unterbrechung bedeutet, dass die Verjährungsfrist neu beginnt.

Hemmung der Verjährung:

Die Verjährung ist gehemmt, wenn:

1. Der Mieter gegenüber dem Vermieter die Rückzahlung der Kaution schriftlich geltend macht.
2. Der Vermieter gegenüber dem Mieter die Aufrechnung mit einer Forderung aus dem Mietverhältnis erklärt.

Unterbrechung der Verjährung, wenn:

1. Der Mieter den Vermieter auf Rückzahlung der Kaution verklagt.
2. Wenn der Vermieter dem Mieter ein Anerkenntnis über die Forderung ausstellt.

Auch beim Tod des Vermieters ist die Kaution vom Mieter sicher. Die Erben werden Rechtsnachfolger des verstorbenen Vermieters und übernehmen alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag.

Selbst bei einer Insolvenz des Vermieters muss der Mieter seine Kaution zurückerhalten. Der Vermieter ist deswegen verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB).

Sollte der Vermieter insolvent gehen, fällt die Kaution zunächst automatisch an die Insolvenzmasse (§ 35 InsO). Der Mieter hat dann einen Insolvenzvorrang und kann seine Kaution als Insolvenzforderung anmelden (§ 535 InsO).

Daraus ergeben sich für den Mieter zwei Szenarien:

1. Kaution wurde wie gesetzlich geregelt getrennt angelegt:

Der Mieter hat ein Aussonderungsrecht und kann die Kaution direkt vom Insolvenzverwalter zurückfordern. Der Insolvenzverwalter muss die Kaution aus der Insolvenzmasse herauslösen und an den Mieter zurückgeben.

2. Kaution wurde fälschlicherweise nicht getrennt angelegt:

Der Mieter hat in diesem Fall nur eine Insolvenzforderung. Er bekommt die Kaution nur anteilig ausgezahlt, zusammen mit den anderen Gläubigern. Also auch andere Mieter, die ebenfalls ihre Kaution zurückfordern. Die Höhe der Auszahlung hängt dann von der Quote ab, die im Insolvenzverfahren an die Gläubiger verteilt wird.

Der Vermieter muss den Mieter immer über die Inanspruchnahme der Kaution informieren und ihm die Gründe dafür darlegen. Der Mieter hat das Recht, gegen die Inanspruchnahme der Kaution Widerspruch einzulegen und rechtliche Schritte einzuleiten.