Mietrückstand: So kommt der Vermieter an sein Geld

Kommt der Mieter in Mietrückstand setzt das den Vermieter unter finanziellen Druck. Deswegen muss er schnell handeln. Seine Möglichkeiten und Rechte.

Fehlen dem Vermieter nach dem Stichtag Mieteinnahmen, sollte er sich mit dem säumigen Mieter in Verbindung setzen. Oft steckt keine Absicht dahinter oder ist gar eine Zahlungsunfähigkeit des Mieters der Grund für den Ausfall der Miete. Viel wahrscheinlicher ist, dass der Dauerauftrag noch nicht eingestellt oder aus verschiedenen Gründen das Konto nicht gedeckt war. Beispielsweise weil der Mieter sein Gehalt später überwiesen bekommen hat. Durch das persönliche Gespräch, kann schnell geklärt werden, ob der Mieter nun wirklich in Zahlungsnot ist, oder er das Geld für den kommenden Tag schnell überweisen kann. Missverständnisse können so schnell ausgeräumt werden. Sollte der Mieter kurzfristig Geldprobleme wegen Arbeitslosigkeit oder Krankheit haben, können auch Ratenzahlungen oder ähnliches ein Mittel sein.

Ist der Mieter wochenlang nicht erreichbar oder zahlt die Miete weiter nicht, kann der Vermieter den säumigen Mieter abmahnen. Eine Abmahnung ist im Grunde eine deutliche Warnung an den Mieter, seinen Pflichten – der Zahlung der Miete – nachzukommen. Außerdem ist sie die Voraussetzung für eine spätere fristlose Kündigung (BGB, Paragraf 543, Absatz 3).

Die Abmahnung bedarf der Schriftform und muss den Grund beinhalten. In diesem Fall sollte in dem Schreiben deutlich gemacht werden, welche Summe für den Monat fehlt und nachgezahlt werden muss. Darüber hinaus muss eine Zahlungsfrist angegeben werden, beispielsweise bis zum Zahlungstermin des nächsten Monats.

Sollte der Mieter trotz Abmahnung weiterhin im Verzug sein, und die kommende Miete auch nicht oder nur zum Teil überweisen, so dass sich die Mietzahlungen zu einem „erheblichen Teil“ summiert, sind alle Bedingungen für eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters erfüllt.

Sollte der Mieter trotz Abmahnung nicht die ausstehende Miete zahlen, ist die fristlose Kündigung der nächste Schritt. Damit der Vermieter von seinem Recht auf fristlose Kündigung Gebrauch machen kann, müssen zwei Bedingungen erfüllt sein.  Unter Paragraf 543, Absatz 3 (BGB) heißt es:

Der Mieter kann gekündigt werden, wenn er ... :

1. ... „für 2 aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
2.  … „in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht.

Allerdings muss dem Mieter eine Frist zur Deckung des Mietrückstands gesetzt werden. Dies ist für den Mieter die letzte Möglichkeit, das Mietverhältnis zu retten.

Für die Zahlung der fehlenden Monatsmieten, muss der Vermieter dem säumigen Mieter eine Frist von zwei Wochen einräumen. Kann der Mieter binnen der Frist sämtliche Mietrückstände zurückzahlen, ist die fristlose Kündigung ungültig - das Mietverhältnis bleibt bestehen (§ 543, Absatz 3, BGB).

Wann ist die fristlose Kündigung gültig?

Wurde der Mieter ordentlich mit Begründung abgemahnt, in Folge dessen mit Fristsetzung fristlos gekündigt und hat dennoch den Mietrückstand nicht ausgeglichen, ist die fristlose Kündigung gültig. Nach Ablauf der Kündigungsfrist muss der Mieter die Wohnung also komplett räumen und gemäß Mietvertrag alle Schlüssel übergeben. Als Mietausgleich für die beiden unbezahlten Monate, kann der Vermieter die Mietkaution verrechnen. Es besteht allerdings auch die Möglichkeit, die im Mietvertrag festgehaltenen Bürgen zu belasten.

Sollte die fristlosen Kündigung so von statten gehen, ist die Situation für Mieter und Vermieter zwar unschön, aber dennoch glimpflich verlaufen. Darüber hinaus wurden Kosten, Mühen und Zeit für ein gerichtliches Verfahren gespart.

Allerdings ist solch ein Ausgang nicht immer der Fall.

Tipp: Ist das Tischtuch zwischen Vermieter und Mieter so zerrissen, dass ein Weiterbestehen des Mietvertrags unmöglich ist, sollte der Vermieter auch eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt aussprechen. So umgeht der Vermieter das Problem, dass der Mieter durch Mahnklagen und Widersprüche das Mietverhältnis in die Länge zieht. 

Ist der Mieter im Mietrückstand kann der Vermieter nach Paragraf 562, 1 BGB von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen Allerdings ist es dem Vermieter nicht erlaubt, den Mieter um Herausgabe seiner Wertgegenstände zu bitten. Die Voraussetzung für die Ausführung des Vermieterpfandrechts, ist eine Räumungsklage und der Erhalt des so genannten Räumungstitels. Nach Ablauf einer weiteren Frist, in der der Mieter den Mietrückstand zahlen kann, verschafft sich ein Gerichtsvollzieher Zugang zur Wohnung. Die für eine Pfändung geeigneten Gegenstände, erhalten ein Pfändungssiegel und werden anschließend abgeholt und zwangsversteigert.

Jedoch kann nicht alles gepfändet werden, denn auch hier gelten bestimmte Regeln:

Gepfändet werden dürfen:

• Die Gegenstände die dem Mieter gehören
• Sie müssen sich zum Zeitpunkt der Pfändung in der Wohnung befinden
• Fernseher
• Schmuck
• Teppiche

Nicht gepfändet werden dürfen

• Auto
• Bücher
• Kleidung
• Möbel
• Kühlschrank
• Waschmaschine

Was in der Theorie zwar vielversprechend klingt, ist in der Praxis aber in den meisten Fällen nicht zielführend, da die Wertgegenstände des Mieters bei den Versteigerungen nur selten den Gegenwert des Mietrückstands erzielen.

Nach deutschem Recht kann der Vermieter bei Mietrückstand des Mieters zwischen dem gerichtlichen Mahnverfahren oder dem Klageverfahren wählen, um das Geld einzufordern. Das Klageverfahren ist zwar von Beginn zeit- und kostenaufwendig, bietet aber den Vorteil, dass die Zeit eines gescheiterten Mahnverfahrens gespart wird.

Ziel ist jeweils ein Vollstreckungstitel, was bedeutet, dass der Gerichtsvollzieher Gegenstände in der Wohnung oder gar das Konto des Mieters pfänden kann und der Vermieter so an die eingeforderte Miete kommt.

Die beide Varianten haben aber Vor- und Nachteile.

Gerichtliches Mahnverfahren

Mit einem gerichtlichen Mahnverfahren kann der Vermieter dem Mieter rechtswirksam zur Zahlung der ausstehenden Miete verpflichten, ohne dass der Mietvertrag gekündigt wird. Stimmt der Mieter dem Verfahren zu, erhält der Vermieter den Vollstreckungstitel. Durch Pfändung erhält der Vermieter im besten Fall die gesamte geschuldete Miete, das Mahnverfahren wird beendet.

Für Mahnverfahren sind die Amtsgerichte zuständig. Die Formulare der Mahnbescheide gibt es beispielsweise in digitaler Form als Download auf der jeweiligen Internetplattform. Sind die Formulare vollständig ausgefüllt, werden sie beim Amtsgericht eingereicht, wo sie anschließend formell geprüft werden. Daraufhin wird dem Mieter der Mahnbescheid zugestellt.

Diesem kann der Mieter zwar widersprechen, er muss dem Gericht aber begründen, warum er die Miete nicht zahlen muss. In einer Gerichtsverhandlung wird dann entschieden, ob der Zahlungsanspruch des Vermieters gerechtfertigt ist oder nicht.

Erhebt der Mieter nach dem Urteil keinen Widerspruch, kann er den Mietrückstand ausgleichen und somit das Verfahren beenden. Zahlt er allerdings nicht oder nur teilweise, geht das Mahnverfahren automatisch in ein Klageverfahren über. In diesem Fall kann der Vermieter beim Amtsgericht den Vollstreckungsbescheid beantragen und eine Zwangsvollstreckung in die Wege leiten. Aber auch hier kann der Mieter seinen Widerspruch einlegen. Kommt das Amtsgericht dennoch zum Urteil, dass der Mieter den Mietrückstand zahlen muss, wird die Zwangsvollstreckung vollzogen.

Vorteil: Mit einem Mahnverfahren ist es möglich, ohne Vorladung zum Gericht das Geld binnen weniger Wochen zu erhalten. Zudem ist es günstiger, weil keine Anwaltskosten entstehen. 

Nachteil: Widerspricht der Mieter dem Mahnverfahren, kommt es in Folge zu einem so genannten streitigen Verfahren, das sehr langwierig und kostspielig werden kann. Da der Vermieter seinen Anspruch dabei wie in einer Klageschrift begründen muss, hat er durch das vorgeschaltete Mahnverfahren schon Zeit verloren.

Gerichtliches Klageverfahren

Ziel einer Zahlungsklage ist es, gerichtlich die Zahlung des ausstehenden Mietrückstandes des Mieters einzufordern. Im Gegensatz zum Mahnverfahren ist es die kosten- und zeitintensivere Art, den Mietrückstand einzutreiben. Zuständig ist auch hier das jeweilige Amtsgericht.

Der Vermieter muss eine Klageschrift verfassen, in der er sich und den Mieter mit Namen und Adresse dokumentiert, den Klagegegenstand beschreibt und den Zahlungsanspruch entsprechend begründet. Dazu muss die Forderung detailliert dokumentiert werden.

Nach Prüfung der Klageschrift durch das Gericht, wird sie dem zahlungsunfähigen Mieter übersendet. Binnen einer festgelegten Frist ist ein Widerspruch möglich. Sollte der Mieter von seinem Widerspruchsrecht Gebrauch machen, folgt ein Gerichtstermin, an dem der Mieter seine Einwände, der Vermieter wiederum den Zahlungsanspruch begründen muss, um den Mietrückstand einklagen zu können.

Auch hier hat der Mieter noch ein Widerspruchsrecht. Bleibt es aus, wird der Vollstreckungstitel verhängt und ein Gerichtsvollzieher mit der Sachpfändung oder der Pfändung des Kontos des Mieters beauftragt.

Haben alle Bemühungen keinen Erfolg gebracht, und der Mieter ist sogar Unwillens, die ihm bereits gekündigt Wohnung zu verlassen, bleibt letztlich nur die Räumungsklage. Nach einem richterlichen Beschluss wird die Polizei im Beisein eines Vollstreckungsbeamten die Wohnung räumen. Anschließend wird die Schlüsselanlage ausgetauscht, so dass der Mieter oder dessen Familienmitglieder und Freunde die Wohnung nicht wieder betreten können.  Der Vermieter muss an diesem Tag nicht vor Ort anwesend sein. Bis es zur Räumung kommt, kann aber oft viel Zeit vergehen. Der Vermieter hat dabei meistens große finanzielle Einbußen.