Räumungsklage: Ablauf, Dauer & Kosten

Eine Räumungsklage ist ein rechtliches Verfahren, das von einem Vermieter eingeleitet wird, um die Räumung eines Mieters aus den Wohnräumen zu erzwingen (§ 940a Zivilprozessordnung). Dieses Verfahren kommt häufig zum Einsatz, wenn der Mieter seinen mietvertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt und trotz rechtmäßiger Kündigung nicht auszieht.

Einer Räumungsklage geht oft ein schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus, dass einen Kündigungsgrund darstellt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter mit der Miete in Zahlungsverzug ist. 

Dann sollte der Vermieter folgendermaßen vorgehen, bevor es zur Räumungsklage kommt:

1. Abmahnung: In den meisten Fällen muss der Vermieter den Mieter zuerst abmahnen und ihm eine Frist setzen, um die Vertragsverletzung zu beheben wie zum Beispiel die Miete nach Zahlungsverzug bezahlen. Diese Abmahnung ist ein wichtiger Schritt, da sie dem Mieter die Möglichkeit gibt, die Situation zu korrigieren.
2. Rechtmäßige Kündigung: Wenn der Mieter nach der Abmahnung keine Besserung zeigt, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Die Kündigung kann entweder ordentlich mit Einhaltung der Kündigungsfrist oder außerordentlich – fristlos, bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen – erfolgen.

Auch ohne schuldhaftes Verhalten des Mieters kann der Vermieter das Mietverhältnis beenden. Dafür gibt es folgende Kündigungsgründe:

• Eigenbedarfskündigung: Der Vermieter muss einen nachvollziehbaren Grund nennen, warum und für wen er die Wohnung für Eigenbedarf benötigt. 
• Mietaufhebungsvertrag: Der Vermieter bezahlt den Mieter dafür, dass er zu einem festen Termin auszieht. Beispielsweise wenn er die Wohnung sanieren will. Der Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht, Dr. Jürgen Grimm, sagt: „Mit der Unterschrift des Mieters hat der Vermieter gute Aussichten auf Erfolg bei einer Räumungsklage.“

Eine Räumungsklage lohnt sich in Regel weder für Mieter noch für Vermieter und sollte das letzte Mittel sein, wenn sich beide Seiten außergerichtlich nicht einigen können. Foto: Studio Firma / stock.adobe.com

Wenn der Mieter trotz rechtlich einwandfreier Kündigung nicht ausziehen will, hat der Vermieter noch 2 Möglichkeiten, beiden ein kostenintensives Gerichtsverfahren zu ersparen:

1. Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache widersprechen: Das ist vor allem deshalb wichtig, weil sich andernfalls das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert (§ 545 BGB) – unabhängig vom Kündigungsgrund. Um seinen Widerspruch zu äußern, hat der Vermieter 2 Wochen Zeit. Die Frist läuft, sobald der Vermieter von der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietwohnung durch den Mieter erfährt (§ 545 S. 2 Nr. 2 BGB).
   Praxis-Tipp: Vorher lohnt sich aber ein Blick in den Mietvertrag: Ist darin bereits die Verlängerung des Mietverhältnisses für den Fall, dass der Mieter den Gebrauch fortsetzt, ausgeschlossen, so muss der Vermieter nicht auch noch widersprechen.
2. Reagiert der Mieter auf den Widerspruch des Vermieters nicht, so hat er die Option, den Zwist über die außergerichtliche Streitbeilegung zu klären: Will der Mieter zum Beispiel nicht ausziehen, weil dies mit Kosten verbunden ist, so könnte der Vermieter erwägen, sich an den Umzugskosten zu beteiligen. 
   Auch könnte er freiwillig eine Räumungsfrist gewähren, oder ihm bei der Wohnungssuche helfen. Die Vereinbarungen hierzu sollten sie schriftlich festhalten – sie können auch bereits Teil von einem Mietaufhebungsvertrag sein.

Können sich beide Parteien außergerichtlich nicht einigen, dann kommt es zur Räumungsklage.

Von der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung kann es unterschiedlich lang dauern:

• 3 Monate, wenn es schnell geht: Zum Beispiel bei einem Versäumnisurteil. Ein Versäumnisurteil fällt der Richter, wenn der Mieter nicht auf die Räumungsklage reagiert.
• 5 bis 6 Monate, wenn der Mieter beispielsweise nach Zugang der Räumungsklage eine Räumungsfrist beantragt. 
• Bis zu 2 Jahre oder länger: „Zum Beispiel, wenn bei gesundheitlichen Problemen des Mieters ein Gutachten eingeholt werden muss“, sagt Mietrechtsexperte Dr. Jürgen Grimm.

„Es kann auch ein Gesamtpaket an Gründen sein: Eine lange Mietdauer von über 20 Jahren, dass der Mieter dort seine gesamten sozialen Kontakte hat, bereits in hohem Alter ist und gesundheitliche Probleme hat“, so der Rechtsexperte.

Die Kosten einer Räumungsklage hängen von den Anwaltskosten und dem Streitwert ab. Im Falle der Räumungsklage ist der Streitwert laut Gerichtskostengesetz in der Regel der einjährige Mietzins auf Basis der Nettokaltmiete (§ 41 Abs.2 S.1 GKG). Nebenkosten werden nur dann berücksichtigt, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden (§ 41 Abs. 2 S.1 i. V. m. § 41 Abs.1 S.2 GKG).

Bei einer monatlichen Kaltmiete von beispielsweise 600 Euro liegt der Streitwert bei 7.200 Euro. Kommen noch 3 Monatsmieten Mietrückstand hinzu, sind es insgesamt 9.000 Euro. In diesem Fall muss der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss von 666 Euro zahlen (KV GKG). 

Die Kosten für eine herkömmliche Räumungsklage im Einzelnen:

Für Vermieter bedeutet ein Gerichtsverfahren zudem stets Mehrkosten. Hinzu kommt, dass während des Prozesses meist keine Miete gezahlt wird – monatlicher Mietausfall kommt demnach noch hinzu. Bei einer Prozessdauer von 2 Jahren kann so bei einer Monatsmiete von 600 Euro ein Mietrückstand von 14.400 Euro zusammenkommen.

„Jene Seite, die den Rechtstreit verliert, muss die Prozesskosten und den Anwalt der Gegenseite zahlen.“

_{Mietrechtsexperte Dr. Jürgen Grimm}

• Wird die Klage abgewiesen, ist die Kündigung des Vermieters unwirksam und er muss für die Gerichtskosten aufkommen. 
• Bekommt der Vermieter Recht, wird ein Räumungstitel erteilt. Der Mieter muss dann die Gerichts- und auch die Räumungskosten tragen.