Mietschulden: Alle Infos zum Mietrückstand

Viele Rechnungen auf einmal – schneller als gedacht ist das Konto im Minus und der Mieter kann die Miete nicht mehr bezahlen. Die Konsequenz: Mietschulden. Tipps, wie Mieter dann vorgehen sollten.

Eine der wichtigsten Verpflichtungen des Mieters ist es, die Miete pünktlich zu zahlen. Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, spricht man von einem Mietrückstand. Dem Mieter droht ab einer bestimmten Höhe des Rückstands eine fristlose Kündigung der Wohnung und unter Umständen eine Räumungsklage.

Übersicht: Mietschulden

Ab wann sich der Mieter in Mietrückstand befindet
Mietschulden: wie Mieter vorgehen sollten

Ab wann sich der Mieter in Mietrückstand befindet

Ein Rückstand liegt vor, wenn der Mieter die Miete nicht bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zahlt. Laut Bundesgerichtshof (BGH) reicht es allerdings aus, wenn er die Überweisung am dritten Werktag des Monats bei seiner Bank anweist. Entgegenstehende Bestimmungen in Formularverträgen, dass es nämlich für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes ankommt, sind unwirksam (BGH VIII ZR 222/15). Wichtig: Der Samstag zählt hierbei nicht als Werktag.

Zahlt der Mieter 2 Monate hintereinander keine Miete oder einen erheblichen Teil nicht, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen. Das Gleiche gilt dann, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum nur teilweise zahlt und im Gesamten über 2 Monatsmieten in Verzug ist.

Mindert der Mieter berechtigt wegen Wohnungsmängeln seine Miete, gerät er nicht in Zahlungsverzug. Hier kann es allerdings zum Streit über die Höhe der Minderung kommen. Hat der Mieter die Miete unberechtigt oder zu hoch gemindert, kann dies als Rückstand ausgelegt werden.

Achtung: Auch regelmäßige unpünktliche Zahlungen können eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Davor muss der Vermieter dem Mieter allerdings eine Abmahnung schicken. Das hat der Bundesgerichtshof (Az. VII ZR 364/04) beschlossen.

Info: 2021 urteilte der BGH, dass für die Kündigung wegen Mietrückstand der Gesamtrückstand erheblich ist. Eine Mieterin hatte 2 aufeinanderfolgende Mieten nicht komplett gezahlt, wobei bei der ersten kein erheblicher Teil fehlte. Ihre Klage gegen die Räumung wies der BGH ab und urteilte, dass der Gesamtmietrückstand entscheidend ist. (BGH, Urteil v. 8.12.2021, VIII ZR 32/20)

Eine fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn:

der Mieter den Mietrückstand unverzüglich nach Erhalt der Kündigung bezahlt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, Satz 2 BGB).
der Mieter den Betrag innerhalb von zwei Monaten bezahlt, nachdem die Räumungsklage rechtskräftig ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Wichtig: nur eine vollständige Zahlung kippt die fristlose Kündigung (BGH, VIII ZR 261/15).
eine öffentliche Stelle die Schulden übernimmt. Zwei Monate, nachdem die Räumungsklage zugestellt wurde, muss eine dementsprechende Erklärung vorliegen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2, S. 1 BGB).

Der Mieter hat aber nur alle 2 Jahre die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung durch Zahlung des kompletten Rückstands gegenstandslos zu machen. Wer immer wieder in Mietrückstand gerät, muss früher oder später mit einer wirksamen fristlosen Kündigung rechnen. Wichtig: Spricht der Vermieter nicht nur eine fristlose, sondern im selben Schreiben hilfsweise zusätzlich eine fristgerechte Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist aus, so bleibt letztere bestehen. Der Mieter hat dann lediglich etwas Zeit gewonnen.

Mieter sollten außerdem nicht vergessen: Eine fristlose Kündigung mit anschließender Räumungsklage und Zwangsräumung ist auch für Vermieter mit finanziellem Aufwand verbunden – das heißt, auch er will so eine Situation, soweit möglich, verhindern. Daher sollten Mieter mit Mietrückstand immer zunächst versuchen, mit ihrem Vermieter persönlich zu reden, um eine Lösung zu finden.

Mietschulden: wie Mieter vorgehen sollten

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Bevor sich Mietschulden anhäufen, sollten sich Mieter mit ihrem Vermieter besprechen. Foto: gstockstudio / stock.adobe.com

Persönlich mit dem Vermieter reden: Gerät ein Mieter in Rückstand, ist es ratsam, zügig das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, um ihn über die Gründe des Zahlungsverzugs zu informieren. Oft lässt sich so eine Einigung finden – etwa, indem eine Ratenzahlung vereinbart wird.
Hilfe von Mietervereinen: Mieter können sich Hilfe bei Mietervereinen holen, die verschiedene Möglichkeiten aufzeigen und den Mieter beraten.
Geld leihen: Mieter sollten sich außerdem in ihrem Verwandten- und Freundeskreis erkundigen, ob ihnen jemand ein Darlehen gewähren würde.
Mietzahlung von Jobcenter: Sind Mieter arbeitslos und beziehen Bürgergeld, können sie ihren Mietrückstand sowie die künftige Miete nach dem Sozialgesetzbuch unter Umständen vom Jobcenter bezahlen lassen (§ 34 Abs. 1 SGB XII). Dazu müssen sie einen Antrag auf Mietschulden-Übernahme stellen. Die Übernahme der Mietschulden kann entweder als Beihilfe oder Darlehen erfolgen – letzteres müssen Mieter wieder zurückzahlen.
Unterstützung vom Sozialamt: Können Mieter von ihrem geringen Lohn die Miete nicht vollständig zahlen, können sie beim Sozialamt einen Antrag auf Mietschuldenübernahme stellen. In manchen Fällen übernimmt das Sozialamt Mietschulden als Hilfe zum Lebensunterhalt, sofern dies gerechtfertigt und notwendig ist. Wer bedürftig ist, sollte auf jeden Fall einen Antrag stellen. Wird dieser abgelehnt, solle der Mieter das in jedem Fall durch einen Experten überprüfen lassen.
Wohngeld beantragen: Mieter sollten sich bei der zuständigen Stadt- und Gemeindeverwaltung erkundigen, ob sie Anrecht auf Wohngeld haben.