Wann kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen?

Mieter, die 2 Monate hintereinander nicht oder nur teilweise zahlen, können fristlos gekündigt werden. Dabei muss der Rückstand einen "nicht unerheblichen Teil der Miete" ausmachen. Ein Rückstand von 2 Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) rechtfertigt die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat betont, dass Rückstände erheblich sein müssen, um die Kündigung zu rechtfertigen.

Wichtig: Begleicht der Mieter binnen einer Frist von 2 Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage die Rückstände, wird die außerordentliche Kündigung unwirksam und der Mieter darf in der Wohnung bleiben. Es gibt jedoch zwei Ausnahmen:

• Hat der Mieter die Schonfristzahlung in den letzten 2 Jahren bereits einmal in Anspruch genommen, ist die Kündigung weiterhin wirksam.
• Hat der Vermieter nicht nur fristlos, sondern auch ordentlich wegen Mietrückstand gekündigt, muss der Mieter nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist ausziehen (BGH, Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

​​​​​​Beispielsweise urteile der BGH im Dezember 2021, dass für die Kündigung wegen Mietrückstand der Gesamtrückstand erheblich ist. Eine Mieterin hatte 2 aufeinanderfolgende Mieten nicht komplett gezahlt, wobei bei der ersten kein erheblicher Teil fehlte. Ihre Klage gegen die Räumung wies der BGH nun ab und urteilte, dass die Mietrückstände nicht einzeln betrachtet werden, sondern der Gesamtmietrückstand als Kündigungsgrund entscheidend ist. (BGH, Urteil v. 8.12.2021, VIII ZR 32/20)

Eine fristlose Kündigung ist gerechtfertigt, wenn der Mieter fortwährend mit seinen Mietzahlungen im Verzug ist. In der Regel ist eine vorherige Abmahnung erforderlich, um dem Mieter die Konsequenzen seines Verhaltens zu verdeutlichen.

Gründe wie Drogenkonsum oder unzumutbares Verhalten, die den allgemeinen Hausfrieden erheblich beeinträchtigen, können ein Kündigungsgrund sein. Zeugen sind wichtig, um das Fehlverhalten vor Gericht zu belegen. Bei weniger schwerwiegenden Fällen – zum Beispiel bei Ruhestörungen – ist eine vorherige Abmahnung vor der Kündigung notwendig.

Mieter, die ihre Sorgfaltspflichten gegenüber der Mietsache verletzen und dadurch die Sicherheit oder Gesundheit gefährden, können abgemahnt und im Wiederholungsfall nach Paragraph 543 II Nr. 2 BGB fristlos gekündigt werden. Die Schwere des Verstoßes ist entscheidend, ob das Mietverhältnis aufgelöst wird. Beispiele für schwerwiegende Verstöße sind:

• Unerlaubte Veränderung der Bausubstanz, wie etwa Wände einreißen
• Starke Vermüllung und Verwahrlosung der Wohnung
• Brandgefahr durch Lagerung brennbarer Stoffe
• Nichtaufdrehen der Heizung bei Frostgefahr

Ohne Genehmigung des Vermieters darf keine Untervermietung erfolgen.

Wenn ein Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters einen Untermieter einquartiert oder die Wohnung einem Dritten überlässt, liegt oftmals eine Vertragsverletzung des Mietverhältnisses vor, dabei sind folgende Dinge zu beachten:

Hinweise für Mieter und Vermieter:

• Laut Gesetz braucht der Mieter deine Zustimmung – außer es handelt sich um enge Familienangehörige.
• Ignoriert der Mieter die Erlaubnispflicht, kannst du nach einer Abmahnung auf Unterlassung klagen und fristlos kündigen.
• Hat dein Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung der Wohnung, kannst du ihm nicht kündigen und musst zustimmen oder du riskierst Schadensersatz (BGH, Az.: VIII ZR 349/13).
• Untervermietung über Plattformen wie Airbnb kann als gewerbliche Nutzung und Zweckentfremdung der Wohnung gelten, was zu Bußgeldern führen kann.
• Vermietet dein Mieter ohne Erlaubnis, drohen ihm Abmahnung und fristlose Kündigung.

Bei erkennbarem gewerblichem Betrieb in den Räumen der Mietsache, insbesondere bei regelmäßigem Kundenverkehr, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden. Eine rechtliche Beratung kann Unklarheiten vermeiden.

Beleidigungen, Tätlichkeiten, Stromdiebstahl, Bedrohung oder Hausfriedensbruch rechtfertigen eine mögliche sofortige fristlose Kündigung. Wer die Bescheinigung seines vorherigen Vermieters fälscht, kann ebenfalls fristlos gekündigt werden (BGH, 09.04.2014, Az. VIII ZR 107/13). Wichtig sind dabei immer die konkrete Situation und mögliche vorherige Provokationen.

Der Vermieter muss beim Amtsgericht auf Räumung klagen. Das Gericht prüft, ob die fristlose Kündigung rechtens war und ob ein schwerwiegender Grund vorliegt. Ist ein gerichtliches Räumungsurteil rechtskräftig geworden, kommt der Gerichtsvollzieher ins Spiel. Der Vermieter muss ihn mit der Zwangsräumung beauftragen. Nur der Gerichtsvollzieher kann dem Mieter den Zutritt zur Wohnung verwehren. Die Kosten der Räumung muss zunächst der Vermieter vorstrecken, grundsätzlich trägt sie aber der Mieter. Das bedeutet, dass sich der Vermieter das Geld später von seinem Ex-Mieter zurückholen muss. Das kann Probleme bereiten, wenn dieser beispielsweise zahlungsunfähig ist – in einem solchen Fall sollte ein Anwalt für Mietrecht hinzugezogen werden.

Es gibt Fälle, in denen Mieter behaupten, sie hätten die fristlose Kündigung des Mietvertrags gar nicht bekommen. Darum sollten Vermieter nachweisen können, dass das Schreiben zugegangen ist: mit einer Kündigung per Einschreiben, Gerichtsvollzieher oder Bote beziehungsweise persönlicher Übergabe zusammen mit einem Zeugen.

Vermieter sprechen oft neben der fristlosen auch gleichzeitig eine ordentliche Kündigung aus. Auch wenn die fristlose Kündigung vom Gericht für unwirksam erklärt wird oder der Mieter innerhalb der Schonfrist die Schulden zahlt, bleibt die ordentliche Kündigung des Mietvertrags bestehen (BGH, Az. VIII ZR 238/15; VIII ZR 231/17; VIII ZR 261/17). Nach Ablauf der regulären Kündigungsfrist muss der Mieter dennoch ausziehen.

Eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung ist möglich, wenn es schwerwiegende Gründe gibt, wie erhebliche Mietschulden oder illegale Aktivitäten in der Wohnung. Besonders bei Straftaten wie Bedrohung, Hausfriedensbruch oder Stromdiebstahl kann der Vermieter sofort fristlos kündigen.