Aktualisiert am 20.09.2024 von 
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Wer seine Mietwohnung unerlaubt gewerblich nutzt oder untervermietet, riskiert unter Umständen die fristlose Kündigung. In manchen Fällen muss der Vermieter allerdings zustimmen oder einen Untermieter erlauben.
Inhalt
Darf ich von zu Hause aus arbeiten?
Die Arbeit in den eigenen vier Wänden ist für viele ein wichtiges Thema. Arbeiten Mieter von zu Hause aus, ist Vorsicht geboten, denn gerade in der Mietwohnung ist nicht alles erlaubt. In der Regel dürfen Mieter ihre Wohnung nur zu Wohnzwecken nutzen. Fällt die gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung aber gering aus und stört die Nachbarn nicht, muss der Vermieter sie erlauben.
Gewerbliche Nutzung: Was erlaubt und was verboten ist
Wer seine Wohnung unerlaubt zu gewerblichen Zwecken nutzt, riskiert in manchen Fällen eine fristlose Kündigung – manches müssen Vermieter aber auch erlauben. Foto: Rawpixel.com / stock.adobe.com
Eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung der Wohnung liegt immer dann vor, wenn der Mieter von seiner Wohnung aus Geld verdient, also von zu Hause aus arbeitet. Für die Erlaubnis des Vermieters spielt eine Rolle, wie viel der Wohnung für diese gewerblich genutzt wird und ob sie eine Außenwirkung hat.
Nutzt der Mieter mehr als die Hälfte seiner Wohnung gewerblich, gilt nicht mehr das Wohnmietrecht, sondern das Gewerbemietrecht. Wichtig ist dann die Erlaubnis des Vermieters vor allem auch deshalb, weil die Art der Nutzung der jeweiligen Widmung des Gebäudes entsprechen muss.
Für die gewerbliche Nutzung seiner Wohnung braucht der Mieter die Zustimmung des Vermieters, das entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 165/08). In manchen Fällen darf der Vermieter sie jedoch nicht verweigern. Vorrangig geht es dabei um die Frage, ob die berufliche Tätigkeit eine Außenwirkung hat oder für andere Hausbewohner störend ist. Als Faustregel gilt: Je mehr Publikumsverkehr oder Warenanlieferungen, desto eher ist eine Zustimmung des Vermieters zur gewerblichen Nutzung der Mietwohnung erforderlich.
Fasst ein Mieter bereits vor Beginn des Mietverhältnisses den Entschluss die Wohnung gewerblich nutzen zu wollen, ist es ratsam, dies mit dem Vermieter zu besprechen und schriftlich festzuhalten.
Tätigkeiten ohne Außenwirkung
Aktivitäten wie das berufliche Telefonieren von zu Hause aus oder normale Büroarbeit im Homeoffice finden in der Regel ohne Außenwirkung statt – und sind deswegen im Rahmen dessen, was der Mieter tun darf. Das bedeutet: Für diese Aktivitäten hat der Mieter das Recht auf die Zustimmung des Vermieters. „Die gelegentliche Nutzung der Wohnung für solche Zwecke ist kein Problem. Dadurch entstehen dem Vermieter keine Nachteile“, sagt Anja Franz, Pressesprecherin vom Mieterverein München.
Eine feste Definition welche Tätigkeiten im Rahmen sind und ab wann der Vermieter die gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung verweigern kann, gibt es nicht. Auch als Hauptarbeitsplatz, wie etwa bei Kunstmalern, Journalisten oder Schriftstellern kann die Wohnung freiberuflich genutzt werden. Sie brauchen dazu keine Zustimmung.
Berufe ohne Außenwirkung sind beispielsweise:
- Journalist
- Autor
- Lektor
- Dolmetscher
- Angestellter im Homeoffice
- Lehrer beim Vorbereiten von Unterricht
- Call-Center-Mitarbeiter
- Architekt
- Gutachter
- Immobilienmakler
Link-Tipp
Hier gibt es eine Übersicht, ob und wie das Homeoffice steuerlich absetzbar ist.
Zustimmung bei gewerblicher Tätigkeit vom Vermieter einfordern
Für Tätigkeiten ohne Außenwirkung kann der Mieter nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) vom Vermieter eine Erlaubnis einfordern. Der Vermieter ist in der Regel verpflichtet eine Erlaubnis zu erteilen, wenn der Mieter die Wohnung zwar beruflich nutzt, dies aber keine weiteren Auswirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter hat als bei einer normalen Wohnungsnutzung. Das gilt auch wenn in der Mietwohnung der Hauptarbeitsplatz liegt. „Eine Erlaubnis kann der Mieter einfordern, indem er ein formloses Schreiben an den Vermieter schickt“, erklärt Franz vom Mieterverein München.
Allerdings ist der Vermieter in der Beweispflicht, dass die gewerbliche Tätigkeit mehr stört als die übliche Nutzung der Wohnung. Bekommt der Mieter beispielsweise zwei- bis dreimal pro Woche Besuch eines Kunden und sonst treten keine weiteren Störungen auf ist das keine besondere Situation. „Einen Kundenbesuch kann der Mieter dann mit einem normalen Besuch vergleichen – die Wohnung wird dadurch nicht mehr abgenutzt.“
Selbst die Lagerung von Hausrat oder anderen Gegenständen und der Verkauf über Annoncen ist laut Bundesgerichtshof (BGH Az.: VIII ZR 93/10) zulässig, auch wenn der Mieter zu diesem Zweck Interessenten in der Wohnung empfängt. Knifflig werde es dagegen, wenn man beispielsweise ein Wartezimmer einrichtet.
Hat der Vermieter Bedenken bei der gewerblichen oder teilgewerblichen Nutzung seines Eigentums, könnten sich beide zum Beispiel auf eine Testphase einigen.
Info: Erlaubt der Vermieter eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung der Mietwohnung kann er einen Gewerbezuschlag verlangen. Höhe und Zahlungsweise müssen Mieter und Vermieter schriftlich vereinbaren.
Tätigkeiten mit Außenwirkung
Herrscht reger Kundenverkehr in der Mietwohnung oder finden regelmäßig große Warenanlieferungen oder -abholungen statt, könne der Vermieter die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung verbieten, sagt Franz. „Beispielsweise, weil er befürchtet, dass die Wohnung überdurchschnittlich verschlissen wird oder andere Mitmieter im Haus gestört werden.“
In der Regel sind berufliche Aktivitäten in einer privaten Wohnung, die eine Außenwirkung haben vertragswidrig und müssen vom Vermieter nicht erlaubt werden. Der BGH urteilte beispielsweise, dass ein Vermieter dem Mieter nicht erlauben muss, Musikunterricht in der Wohnung zu erteilen (Az. VII ZR 213/12).
Dehnt sich die gewerbliche Nutzung auf Gemeinschaftsflächen oder Außenflächen des Gebäudes aus, muss der Mieter sicherstellen, dass andere Mieter nicht gestört werden und die Fluchtwege frei bleiben.
Tätigkeiten mit Außenwirkung sind beispielsweise:
- Arbeit mit Publikumsverkehr
- Arbeit mit Angestellten
- Musikunterricht
- Handwerkliche Tätigkeiten, die Lärm verursachen
Auf den Einzelfall kommt es an
Bei der Frage, ob eine Wohnung gewerblich genutzt wird oder nicht, gibt es immer wieder Grenzfälle. „Dabei kommt es immer auf den Einzelfall an“, sagt Franz. Auch der Bundesgerichtshof weist darauf hin, dass bei einem Mischmietverhältnis der Wohnnutzung alle relevanten Punkte geprüft werden müssen und der Einzelfall entscheidet (Az.: VIII ZR 376/13).
Sonderfall: Feriengäste als Untermieter
Die Vermietung einzelner Zimmer oder der gesamten Wohnung an Feriengäste ist eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung. Diese kann nicht per se ausgeschlossen werden, es sei denn es gibt entsprechende Klauseln im Mietvertrag. Der Hintergrund ist, dass Feriengäste die Räumlichkeiten ebenfalls zur Wohnnutzung brauchen, wenn auch zeitlich begrenzt.
Allerdings müssen Mieter und Vermieter die gesetzlichen Bestimmungen der zuständigen Stadt oder Gemeinde beachten. Je nachdem können der gewerblichen Nutzung als Ferienwohnung dann örtliche Baugesetze, Wohnraummietrecht, Zweckentfremdungsverbotsgesetze, Gewerbebestimmungen oder Steuergesetze im Weg stehen. „Die gewerbliche Nutzung ist auch ein öffentlich-rechtliches Problem zwischen Gemeinde und Vermieter. Der Vermieter kann also ein Problem mit der Gemeinde bekommen, wenn er seinem Mieter die Vermietung an Feriengäste erlaubt“, sagt Franz.
Folgen von unerlaubter Nutzung: Kündigung droht
Wer seine Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters gewerblich nutzt oder untervermietet, riskiert weitreichende Folgen. Zunächst laufen Mieter in der Regel Gefahr, abgemahnt zu werden, oder es droht sogar die fristlose Kündigung. Dieser muss auch nicht zwingend eine Abmahnung vorausgehen. Bei unerlaubter Nutzung kann der Vermieter außerdem Schadenersatz fordern, wenn andere Mieter wegen der Störung ihre Miete mindern. Wird die Störung für die anderen Mieter zu groß, kann der Vermieter aber auch seine einstige Erlaubnis zurückziehen.
Wer also einer intensiven gewerblichen Tätigkeit in seiner Mietwohnung nachgeht, sollte seinen Vermieter sicherheitshalber immer um Erlaubnis fragen. Im Falle einer Untervermietung muss er die Erlaubnis in jedem Fall einfordern – der Vermieter ist aber bei berechtigtem Interesse auch verpflichtet, ihm diese zu erteilen.
FAQ: Gewerbliche Nutzung der Wohnung
Was ist eine gewerbliche Nutzung?
Eine gewerbliche Nutzung der Wohnung liegt vor, wenn ein Mieter seine Wohnung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zum Arbeiten nutzt. Gewerbliche Nutzung liegt ebenfalls vor, wenn in der Wohnung der Hauptarbeitsplatz liegt.
Ist ein Homeoffice eine gewerbliche Nutzung?
Bei einem heimischen Arbeitsplatz, von dem aus Büroarbeiten verrichtet werden und von dem keinerlei Außenwirkung ausgeht, ist die gewerbliche Nutzung kein Problem. Anders sieht es aus, wenn der Mieter zum Beispiel regelmäßigen Publikumsverkehr mit Auswirkungen auf die Mitmieter hat. In diesem Fall kann der Vermieter die gewerbliche Nutzung verweigern.
Kann man eine Wohnung als Büro nutzen?
Ja. Kommt die gewerbliche Nutzung der Wohnung der Wohnnutzung nah, also sitzt der Mieter beispielweise an seinem Schreibtisch und arbeitet am Computer, gibt es keine Probleme.
Ist die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung erlaubt?
Pauschal kann diese Frage nicht beantwortet werden. Es kommt auf die genaue Tätigkeit und die Auswirkungen auf die Mitmieter im Wohnhaus an.
Wann ist eine gewerbliche Nutzung der Mietwohnung möglich und wann nicht?
Es kommt darauf an, welche Tätigkeit in der Wohnung ausgeführt werden soll. In der Regel sind Schreibtischarbeiten kein Problem. Bei regelmäßigem Publikumsverkehr, also Tätigkeiten mit Außenwirkung, ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich.
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