Aktualisiert am 06.11.2024 von 
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Kann ein Mieter die Mietkaution nicht aufbringen, ist die Mietbürgschaft eine Alternative – die allerdings Nachteile hat. Ein Überblick.
Übersicht: Mietbürgschaft
Was ist eine Mietbürgschaft?
Der Umzug in eine neue Wohnung ist mit vielen Kosten verbunden. Neben möglichen Ausgaben für neue Möbel oder ein Umzugsunternehmen, schlägt insbesondere die vom Vermieter geforderte Mietkaution teuer zu Buche. Denn diese kann bis zu drei Netto-Monatsmieten hoch sein – das ist schnell ein vierstelliger Eurobetrag.
Doch trotz der Möglichkeit, die Mietkaution in Raten zahlen zu können, kommt es vor, dass Mieter die Kaution nicht aufbringen. „Die Mietsicherheit kann aber auch in anderer Art und Weise erbracht beziehungsweise vereinbart werden“, erklärt Dr. Jutta Hartmann, Pressesprecherin des Deutschen Mieterbundes.
Möglichkeiten sind dabei das verpfändete Sparbuch, welches Experten aber nicht empfehlen, da es zu zahlreichen Problemen führen kann, und die Mietbürgschaft. Statt des üblichen Geldbetrags wird in dem Fall beim Vermieter eine Bürgschaftsurkunde hinterlegt, die ihn gegen Mietschäden oder Mietrückstände absichert. Die Wohnung ist damit kautionsfrei.
Wann ist die Mietbürgschaft eine Option?
Stetig steigende Mietpreise, insbesondere in den Ballungszentren, wirken sich nicht nur auf die laufenden Kosten einer Wohnung aus, sondern eben auch auf die Mietkaution, die in den meisten Fällen vom Vermieter gefordert wird. Für Mieter mit nur kleinem oder gar keinem finanziellen Polster kann das schnell zum Problem werden. „Generell kann eine Mietbürgschaft dann sinnvoll sein, wenn der Mieter den Kautionsbetrag nicht flüssig hat, wenn er die Kaution aus dem alten Mietverhältnis noch nicht zurückerhalten hat oder wenn er den eigentlichen Kautionsbetrag für andere Ausgaben verwenden will“, so Hartmann.
Eine Mietbürgschaft statt einer Mietkaution kann einen weiteren Vorteil bieten: Mietern stehen normalerweise die Zinserträge vom Anlegen der Barkaution – welche anders als der Name es vermuten lässt, nicht bar gezahlt werden muss – auf ein Mietkautionskonto zu. Durch die derzeitigen Zinssätze geht der Gewinn hier aber eher gen Null. Wer stattdessen auf eine Mietbürgschaft setzt und das Geld anderweitig gewinnbringend investiert, kann profitieren.
Dr. Jutta Hartmann, Pressesprecherin des Deutschen Mieterbundes Foto: DMB
Zudem besteht die Gefahr der Veruntreuung von Mietkautionsgeldern durch den Vermieter bei einer Mietbürgschaft nicht.
Vermieter entscheidet, ob er Mietbürgschaft zulässt
Auch wenn die Mietbürgschaft eine Alternative zur Mietkaution sein kann, einen rechtlichen Anspruch darauf haben Mieter nicht. Der Vermieter muss die Bürgschaft akzeptieren. Macht er das nicht, muss der Mieter wie gewohnt die Mietkaution zahlen oder dem Vermieter einen Bürgen anbieten, mit dem dieser einverstanden ist.
Was ist eine Bürgschaft?
Es gibt zwei Arten von Bürgschaften: die Ausfallbürgschaft und die selbstschuldnerische Bürgschaft. Bei einer Mietbürgschaft ist der Vermieter der Gläubiger und der Mieter der Schuldner. Es gibt noch weitere wichtige Begriffe, die Bürgen unbedingt kennen sollten, bevor sie eine Bürgschaft eingehen.
Ausfallbürgschaft
Bei einer Ausfallbürgschaft wendet sich der Gläubiger zuerst an den Schuldner. Nur wenn dieser den Forderungen nicht nachkommen kann und der Rechtsweg bis hin zur Zwangsvollstreckung erfolglos blieb, darf der Gläubiger sich schließlich an den Bürgen wenden.
Selbstschuldnerische Bürgschaft
Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft verhält es sich etwas anders: Bei dieser Form der Bürgschaft kann der Gläubiger sich sofort an den Bürgen wenden, ohne erst den langen Rechtsweg gehen zu müssen. Dabei spielt es dann auch keine Rolle, ob der Schuldner theoretisch sogar selbst zahlungsfähig ist.
Verzicht auf Einrede der Vorausklage
Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft ist oftmals der Verzicht auf Einrede der Vorausklage im Bürgschaftsvertrag festgehalten. Der Bürge kann bei einer Einrede der Vorausklage seine Zahlung so lange verweigern, bis der Vermieter beim Mieter eine Zwangsvollstreckung durchgesetzt hat. Nur wenn diese erfolglos bleibt, muss der Bürge zahlen. Mit seinem Verzicht auf Einrede der Vorausklage muss der Bürge sofort zahlen.
Bürgschaft auf erste Anforderung
Grafik: immowelt
Insbesondere private Bürgen sollten möglichst keine Bürgschaft auf erste Anforderung unterschreiben. Auf erstes Anfordern bedeutet, dass die Forderungen vom Gläubiger nicht erst geprüft, sondern sofort vom Bürgen gezahlt werden müssen. War die Forderung nicht rechtmäßig, bleibt einem dann nur der Gang vor Gericht.
Meist sind diese Bürgschaften auf erstes Anfordern jedoch nicht rechtsgültig. Wurde eine solche Bürgschaft unterschrieben, ist allerdings nur diese Klausel unwirksam – nicht die gesamte Vereinbarung. Das heißt, der Bürge muss dennoch für den Mieter finanziell einspringen, wenn dies nötig wird. Er hat aber die Chance auf Einspruch bei unrechtmäßigen Forderungen.
3 Arten der Mietbürgschaft
Wenn sich Vermieter und Mieter auf eine Mietbürgschaft statt einer Mietkaution einigen, übernimmt ein Mietbürge die Verpflichtungen des Mieters gegenüber dem Gläubiger, also dem Vermieter. Das heißt, kann der Mieter seine Miete oder die Nebenkosten nicht zahlen oder verursacht Schäden in der Wohnung, springt erstmal der Bürge finanziell für ihn ein und begleicht Mietrückstände. Im Mietvertrag stehen sie deshalb aber nicht.
Insbesondere bei Schülern und Studenten übernehmen in der Regel die Eltern den Part des Mietbürgens. Möglich sind aber auch gute Freunde oder andere Privatpersonen. Wer keinen seiner Vertrauten dem Risiko aussetzen will, kann sich eine Versicherung oder eine Bank als Mietbürgen ins Boot holen. Daraus ergeben sich drei verschiedene Arten der Mietbürgschaft:
- Eltern- beziehungsweise Privatpersonenbürgschaft
- Bank- beziehungsweise Mietaval
- Kautionsbürgschaft beziehungsweise Mietkautionsversicherung
Vor- und Nachteile einer Privatpersonenbürgschaft
Bei einer Eltern- beziehungsweise Privatpersonenbürgschaft treten, wie der Name schon sagt, ein oder beide Elternteile beziehungsweise eine Privatperson als Bürgen ein. Der Bürge muss, um bürgen zu können, volljährig sein und sollte über eine gute Bonität verfügen.
Treten private Personen, egal ob die Eltern oder andere Personen, in ein Bürgschaftsverhältnis, bestehen für sie hohe Risiken. In der Regel handelt es sich bei einer Eltern- oder Privatpersonenbürgschaft um eine selbstschuldnerische Bürgschaft. Von dieser kann der Bürge nicht ohne vorher vertraglich fixierte Gründe zurücktreten.
Oftmals ist es sogar so, dass die Bürgschaft im Falle des Todes des Bürgen vererbt wird. „Wird der private Bürge in Anspruch genommen, muss er zahlen. Er hat dann – wie immer bei einer Bürgschaft – einen entsprechenden Zahlungsanspruch gegen den Mieter. Ob er den aber immer auch tatsächlich durchsetzen kann, beziehungsweise bei Kindern oder Freunden durchsetzen will, ist zweifelhaft“, gibt Jutta Hartmann zu bedenken.
Vor- und Nachteile eines Bankavals
Das Bankaval wird auch Mietaval oder Bankbürgschaft genannt. Dabei tritt eine Bank als Mietbürge ein. „Bei gewerblichen Mietverhältnissen sind derlei Bürgschaften relativ häufig, bei Wohnraummietverhältnissen deutlich seltener“, so Hartmann. Bei einem Bankaval handelt es sich meist um eine selbstschuldnerische Bürgschaft.
Der Mieter ist bei einem Bankaval verpflichtet, das von der Bank vorgeschossene Geld wieder zurückzuzahlen. Die Bank wird, im Gegensatz zu einem privaten Bürgen auch immer darauf bestehen.
Hinzu kommen zusätzlich zum Jahresbeitrag weitere Kosten, wie Kontoführungsgebühren oder eine Sperreinlage in Höhe der Mietkaution. „Außerdem muss für den Mieter klar sein, dass das Geldinstitut die Kreditwürdigkeit des Mieters insgesamt beurteilt“, erklärt Hartmann. „Wer beispielsweise eigentlich einen Überziehungskredit von 5000 Euro hat und dann eine Bürgschaft erhält, reduziert sich seine Kreditwürdigkeit um diesen Betrag.“
Vor- und Nachteile einer Kautionsbürgschaft
Die Kautionsbürgschaft ist auch als Mietkautionsbürgschaft oder Mietkautionsversicherung bekannt. Bei dieser Form der Mietbürgschaft bürgt eine Versicherung für Mietausfälle oder Schäden. Hierbei handelt es sich in der Regel um eine selbstschuldnerische Bürgschaft.
Der Mieter schließt mit einem Anbieter einen schriftlichen Vertrag ab und zahlt diesem einen festen jährlichen Beitrag, der etwa 5 Prozent der Mietkaution beträgt. Auf den Mieter kommen aber noch weitere Kosten zu, beispielsweise Anmelde- oder Bearbeitungsgebühren. Die Konditionen der verschiedenen Anbieter sind sehr unterschiedlich. Hier lohnt sich der Vergleich.
Ein großer Nachteil ist, dass der Anbieter den fälligen Betrag zwar vorerst an den Vermieter überweist, ihn sich aber danach vom Mieter zurückholt. Die Versicherung geht nur in Vorleistung. Im Ernstfall zahlt der Mieter also doppelt: sowohl die regelmäßigen Versicherungsbeiträge als auch die Kosten im Schadensfall.
Achtung: Einige Mietkautionsversicherungen gehen generell eine Bürgschaft auf erste Anforderung ein. Das heißt, sie zahlen das Geld sofort an den Vermieter, sobald der eine Forderung stellt. Der Mieter hat keine Möglichkeit Einwände vorzubringen.
Höhe der Haftung des Mietbürgens
Die gute Nachricht für Mieter und Mietbürgen ist, dass die Höhe der Haftung bei einem Mietverhältnis in der Regel begrenzt ist. Wie bei der Mietkaution dürfen maximal 3 Nettokaltmieten bei einer Mietbürgschaft als Sicherheit dienen (§ 551 Abs. 1 BGB).
Das hat zur Folge, dass eine Kombination von Mietkaution und Mietbürgschaft zwar grundsätzlich möglich ist, aber sie zusammen die drei Nettokaltmieten nicht übersteigen dürfen. Eine sogenannte Übersicherung ist nicht zulässig. Das gilt auch dann, wenn vertraglich eigentlich etwas anderes vereinbart wurde. „Auch wenn es für den Vermieter theoretisch möglich ist, neben der Mietkaution auch eine Mietbürgschaft zu fordern, ist es aus den genannten Gründen praktisch eher ungewöhnlich“, sagt die Pressesprecherin vom Deutschen Mieterbund.
Wie können Haftungsbeschränkungen ausgehebelt werden?
Es gibt zwei Möglichkeiten, wie die Haftungsbeschränkung ausgehebelt werden kann: die Rettungsbürgschaft und die freiwillige Bürgschaft.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass bei einer Rettungsbürgschaft die Haftung über die drei Monatsmieten hinaus zulässig ist. In dem betreffenden Fall hat eine Frau eine Rettungsbürgschaft erbracht, um ihren Bruder aufgrund von Mietrückständen vor der Wohnungskündigung zu bewahren. Daraufhin musste sie für die kompletten Mietschulden ihres Bruders aufkommen (Az. VIII ZR 379/12).
Ebenfalls ausgehebelt wird die Haftungsbeschränkung, wenn der Bürge eine freiwillige Bürgschaft eingeht. Freiwillig bedeutet, dass der Bürge des Mieters die Bürgschaft freiwillig anbietet und diese nicht ausdrücklich vom Vermieter verlangt wurde, weil sonst der Mietvertrag nicht zustande gekommen wäre (AG Lübeck, Az.: 23 C 1448/11).
Sonderfall: Der behindertengerechte Umbau einer Mietwohnung
Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt Mietern mit Behinderung bei berechtigtem Interesse einen Rechtsanspruch gegen den Vermieter. Damit können sie baulichen Maßnahmen, wie den Einbau eines Treppenlifts oder das Einebnen von Türschwellen ergreifen. Die Zustimmung dazu kann der Vermieter nur dann verweigern, wenn seine Interessen schwerer wiegen, als die des Mieters mit Behinderung. Gründe können die Belange der anderen Mieter sein oder auch die fehlenden Sicherheitsleistungen des Mieters. Die Mietkaution reicht in diesem Fall als Absicherung nicht aus, der Vermieter darf eine zusätzliche Sicherheitsleistung für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen (§ 554 Abs.2 BGB). Die Sicherheit kann sowohl als Mietkaution als auch über eine Bürgschaft erfolgen. Dabei gibt es die generelle Haftungsbeschränkung von drei Monatsmieten nicht.
Wie eine Mietbürgschaft beendet wird
Eine Mietbürgschaft kann auf verschiedene Arten enden. Spätestens mit dem Auszug des Mieters aus der Wohnung endet sie aber auf jeden Fall. Bestehen nach der Übergabe der Wohnung an den Vermieter keine offenen Forderungen mehr, wird die Mietbürgschaft aufgelöst. Das kann auch erst dann der Fall sein, wenn die letzte Nebenkostenabrechnung ausgestellt wurde. Im Anschluss daran gibt der Vermieter die Bürgschaftsurkunde an den Mieter zurück, der sie dem Bürgen aushändigt und damit die Bürgschaft kündigt.
Daraus ergibt sich auch, dass die Mietbürgschaft nicht auf ein anderes Mietverhältnis übertragen werden kann. Zieht der Mieter um, dann wird die Bürgschaft beendet. Für eine neue Wohnung kann er eine neue Bürgschaft beantragen.
Will der Mieter die Bürgschaft noch während des Mietverhältnisses wieder loswerden, kommt es ganz darauf an, was vertraglich mit dem Bürgen vereinbart wurde. In der Regel kann der Mieter die Bürgschaftsurkunde aber jederzeit zurückgeben und bei Bankaval und Mietkautionsversicherung werden die Leistungen dann auf den Tag genau abgerechnet. Wichtig ist, dass der Mieter dem Vermieter dann aber in der Regel eine andere Sicherheit bieten muss. Das ist dann meist die Mietkaution.
FAQ – Mietbürgschaft
Muss mein Vermieter die Mietbürgschaft als Form der Mietkaution akzeptieren?
Einen rechtlichen Anspruch auf eine Mietbürgschaft statt der Zahlung einer Mietkaution gibt es für den Mieter nicht. Eventuell kann der Vermieter aber damit überzeugt werden, dass eine Mietbürgschaft wesentlich weniger Verwaltungsaufwand für ihn bedeutet. Denn so muss er die Mietkaution nirgendwo anlegen, sondern legt die Bürgschaftsurkunde einfach in seinen Unterlagen ab.
Darf der Vermieter Kaution und Bürgschaft verlangen?
Das hängt immer von der Vereinbarung im Mietvertrag ab. Grundsätzlich darf der Vermieter sowohl eine Mietkaution als auch eine Mietbürgschaft fordern, solang er sich an die gesetzliche Vorgabe hält, dass die Höhe der Sicherheit drei Nettokaltmieten nicht übersteigt.
Wann darf der Vermieter eine Bürgschaft für die Mietzahlungen verlangen?
Das hängt immer von der Vereinbarung im Mietvertrag ab. Vermieter haben einen gesetzlichen Anspruch darauf, Sicherheiten zu fordern. Ob dies als Mietkaution oder als Mietbürgschaft geschieht, ist vom Einzelfall abhängig. Auch eine Kombination ist möglich, solange die Sicherheit dadurch nicht die drei Nettokaltmieten übersteigt.
Muss eine Mietkaution gezahlt werden oder reicht eine Mietbürgschaft?
Das hängt immer von der Vereinbarung im Mietvertrag ab. Ob darin nun eine Mietkaution oder eine Mietbürgschaft vereinbart wird, ist vom Einzelfall abhängig. Auch eine Kombination ist möglich, solang die Sicherheit dadurch nicht die drei Nettokaltmieten übersteigt. Geht der Vermieter auf eine Mietbürgschaft ein, so reicht diese als Sicherheit für ihn grundsätzlich aus.
Welche Bürgschaften für die Miete gibt es?
Es gibt 3 Arten: die Privatpersonenbürgschaft, ein Bankaval oder eine Kautionsbürgschaft. Hier kannst du die Vor- und Nachteile der Bürgschaftsarten nachlesen.
Kann man eine Mietbürgschaft kündigen?
Ja, grundsätzlich ist dies möglich. Wenn die Kündigung jedoch während des bestehenden Mietverhältnisses stattfindet, so muss der Mieter in der Regel eine andere Sicherheit beim Vermieter hinterlegen. Dass kann eine neue Bürgschaft sein oder eine Mietkaution.
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