In diesen Fällen darf der Vermieter in die Wohnung – das Besichtigungsrecht

Das Besichtigungsrecht ist im deutschen Mietrecht nicht durch einen spezifischen Paragraphen geregelt, sondern leitet sich aus verschiedenen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ab:

• § 535 BGB verpflichtet den Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu ermöglichen. Das beinhaltet, dass ein Vermieter nicht einfach die Wohnung betreten darf.
• § 536c BGB fordert vom Mieter, den Vermieter über Mängel oder notwendige Maßnahmen zur Schadensabwehr unverzüglich zu informieren, woraus sich ein bedingtes Zutrittsrecht für den Vermieter ergibt.
• § 242 BGB betont den Grundsatz von Treu und Glauben, der besagt, dass beide Parteien sich vertrags- und vertrauensgerecht verhalten müssen. Das beinhaltet sowohl die Achtung der Privatsphäre des Mieters durch den Vermieter als auch die Duldung notwendiger Besichtigungen durch den Mieter.

Ergänzt werden diese gesetzlichen Grundlagen durch richterliche Urteile.

Das Besichtigungsrecht im Mietrecht wird durch eine Vielzahl von gerichtlichen Entscheidungen geprägt, die in spezifischen Fällen Klarheit über die Auslegung und Anwendung der gesetzlichen Vorgaben schaffen. 

Einige wichtige Urteile von Gerichten, die als Leitlinien dienen können:

• BGH, Urteil vom 4. Juni 2014 – Az. VIII ZR 289/13: In diesem Urteil hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass ein Vermieter das Recht hat, die Mietwohnung zu besichtigen, um ihren Zustand zu überprüfen oder um Schäden festzustellen. Allerdings müssen solche Besichtigungen angemessen angekündigt werden und der Besichtigungsgrund muss konkret benannt sein.
• AG Köln, Urteil vom 30. April 2008 – Az. 210 C 606/07: Das Amtsgericht Köln entschied, dass ein Vermieter das Recht hat, eine Wohnung zu betreten, um Zählerstände für die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen. Der Mieter muss dem Vermieter Zutritt gewähren, allerdings sollte auch hier eine angemessene Ankündigung erfolgen.
• BGH, Urteil vom 15. April 2015 – Az. VIII ZR 281/13: In diesem Urteil wurde bestätigt, dass ein Vermieter kein generelles Besichtigungsrecht hat. Vielmehr muss er ein berechtigtes Interesse vorbringen, wie beispielsweise den Verdacht auf eine erhebliche Vernachlässigung oder Missbrauch der Mietsache. Dafür muss der Vermieter Anhaltspunkte liefern.
• LG Berlin, Urteil vom 10. April 2013 – Az. 65 S 390/12: Das Landgericht Berlin entschied, dass Vermieter das Recht haben, die Wohnung in angemessenem Umfang und zu angemessenen Zeiten zu betreten. Zum Beispiel um notwendige Instandsetzungsarbeiten vorzubereiten. Dabei müssen die Interessen der Mieter gewahrt und die Termine entsprechend abgesprochen werden.

Wenn ein Mieter auch nach mehreren Aufforderungen wiederholt das Besichtigungsrecht des Vermieters verweigert, kann dies zu einer Abmahnung und eventuell zu einer ordentlichen Kündigung führen. In offensichtlichen Fällen der Verweigerung kann der Vermieter auch ohne Gerichtsbeschluss handeln.

Bei hartnäckiger und vorsätzlicher Verweigerung nach angemessener Ankündigung kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten, um das Besichtigungsrecht durchzusetzen. Für eine Kündigung sind jedoch stichhaltige Beweise erforderlich.

Bei einem geplanten Verkauf der Wohnung kann eine fortwährende Verweigerung der Besichtigung durch den Mieter zu einer fristlosen Kündigung führen, vor allem, wenn zuvor abgemahnt wurde und ein gerichtlicher Beschluss vorliegt.

Verhindert der Mieter Besichtigungen zur Mängelbeseitigung und beeinträchtigt die Koordination mit Handwerkern, kann dies ebenfalls eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Das Besichtigungsrecht der Wohnung ist typischerweise auf folgende Personen und Umstände beschränkt:

• Vermieter: Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht, wenn er triftige Gründe dafür hat, wie beispielsweise die Notwendigkeit von Reparaturen, die Überprüfung von Mängeln, die Planung von Modernisierungen oder die Vorbereitung der Wohnung für eine Neuvermietung nach Kündigung des aktuellen Mietverhältnisses.
• Beauftragte des Vermieters: Dazu zählen Verwalter, Handwerker oder Dienstleister, die vom Vermieter beauftragt wurden, bestimmte Arbeiten durchzuführen oder Dienstleistungen zu erbringen. Auch hier muss in der Regel eine vorherige Ankündigung erfolgen.
• Potenzielle Mieter oder Käufer: Wenn die Wohnung neu vermietet oder verkauft werden soll, hat der Vermieter das Recht, die Wohnung interessierten Personen zu zeigen. Dies sollte jedoch gegen Ende des Mietverhältnisses geschehen und ebenfalls vorab angekündigt werden.
• Behörden: In bestimmten Fällen können Behörden ein Besichtigungsrecht haben, beispielsweise wenn gesetzliche Vorschriften dies erfordern oder im Rahmen einer amtlichen Untersuchung.

Die Dauer einer Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter ist gesetzlich nicht festgelegt und variiert je nach Wohnungszustand, Größe und Besichtigungszweck – üblicherweise zwischen 15 Minuten und einer Stunde. Überschreitet der Vermieter die vereinbarte Zeit oder stört den Mieter, kann dies als Belästigung gewertet werden.

Die Häufigkeit von Vermieterbesichtigungen ist nicht genau gesetzlich geregelt, sondern abhängig von Umständen und Anlass wie dringenden Reparaturen oder Routineinspektionen. Besichtigungen sollten angemessen, nicht zu häufig ohne triftigen Grund und immer mit Vorankündigung stattfinden. Gelegentliche Besichtigungen, etwa jährlich oder bei speziellen Anlässen wie einem Verkauf, gelten als angemessen.

Missbraucht ein Vermieter dieses Recht, kann das rechtliche Konsequenzen haben. Ein fairer Umgang mit den Rechten und Pflichten beider Parteien ist daher wichtig.

Es gibt keine festgelegte Zahl, wie viele Mietinteressenten ein Mieter bei einer Neuvermietung dulden muss. Die Duldungspflicht hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und muss angemessen sein. Es wird generell erwartet, dass Mieter kooperativ sind, wenn es um die Besichtigung ihrer Wohnung durch potenzielle Nachmieter geht, besonders gegen Ende des Mietverhältnisses.

Der Vermieter muss beim Betreten der Wohnung die Privatsphäre des Mieters respektieren. Besichtigungen sollten möglichst gebündelt und nur mit Zustimmung des Mieters durchgeführt werden. Zudem ist das Fotografieren in der Wohnung nur mit ausdrücklicher Einwilligung des Mieters erlaubt.

Die Besichtigung ist in der Regel auf relevante Räume beschränkt, und der Zugang zu anderen Zimmern oder Schränken ist ohne Erlaubnis nicht gestattet. Ein BGH-Urteil bestätigt, dass das Betreten unerlaubter Bereiche das Hausrecht des Mieters verletzt (Az. VIII ZR 289/13).

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist nicht erwähnt, dass der Vermieter in regelmäßigen Abständen Routinekontrollen durchführen darf. Allerdings hat das AG München (Az. 461 C 19626/15) entschieden, dass ein Vermieter alle 5 Jahre verlangen kann, die Wohnung zu besichtigen. Laut Gericht handelt es sich hier um keine Routinekontrolle, sondern um die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Mietssache.