Schimmel: Ursachen erkennen, Schäden beseitigen

Durch Atmen, Duschen und Kochen werden in einem Vierpersonenhaushalt täglich etwa 15 Liter Wasser in Form von Wasserdampf freigesetzt, weitere Feuchtigkeitsquellen sind zum Beispiel Zimmerpflanzen und Aquarien.

Maßnahmen: Diese Feuchtigkeit muss durch regelmäßiges Stoßlüften nach draußen gebracht werden. Empfehlenswert ist es deshalb, etwa dreimal täglich für 5 bis 10 Minuten die Fenster zu öffnen.

Geschieht dies nicht, kann sich die Feuchtigkeit vornehmlich an kalten Wandstellen absetzen und bildet dabei einen idealen Nährboden für Schimmel. Neubauten sind üblicherweise sehr dicht und gut gedämmt. Auch hier ist häufiges Lüften oder auch der Einbau einer Lüftungsanlage empfehlenswert, um die Feuchtigkeit nach draußen zu transportieren und Schimmel zu vermeiden.

Achtung: Insbesondere viele Altbauten sind schimmelgefährdet: Schlecht gedämmte Außenwände und Fensterlaibungen werden im Winter besonders kalt. Die warme und feuchtigkeitsgesättigte Innenluft kann dann leicht an den kalten Stellen kondensieren. Werden neue Fenster eingebaut, die besser dämmen als die Außenwände, kann an diesen Feuchtigkeit kondensieren – auch hier droht Schimmelgefahr. Häufiges Lüften hilft nicht in allen Fällen. Oft kann das Problem der Wärmebrücken nur durch Dämmmaßnahmen beseitigt werden.

Temporäre Ereignisse wie das Platzen des Abflussschlauchs der Waschmaschine, eine übergelaufene Badewanne oder auch ein Wasserrohrbruch bringen in kürzester Zeit viel Feuchtigkeit ins Bauwerk. Auch ohne Vorliegen von substanziellen baulichen Mängeln wird so ein ideales Klima für Schimmelpilz geschaffen.

Maßnahmen: Deshalb sollte nach einem solchen Vorfall so schnell wie möglich gehandelt werden. Bei einem Wasserrohrbruch sofort den Hauptwasserhahn zudrehen und einen Handwerker mit der Reparatur des defekten Rohres beauftragen.

Ansonsten gilt: Sofort nach Schadenseintritt das oberflächliche Wasser gründlich wegwischen und viel lüften. Ist das Wasser schon in Bauteile eingedrungen, ist in vielen Fällen der Einsatz eines Bautrockners empfehlenswert. Solche Geräte können Betroffene zum Beispiel in Baumärkten mieten.

Es muss aber sichergestellt sein, dass der Bautrockner auch die gesamte Feuchtigkeit beseitigen kann. Das kann schwierig werden, wenn zum Beispiel Feuchtigkeit in die Dämmung des Estrichs eingedrungen ist, was für den Laien oft schwer zu erkennen ist. Dann muss unter Umständen ein Fachmann Bohrungen in den Estrich vornehmen, um das Material zu entfeuchten. Hat sich schon Schimmel gebildet, müssen betroffene Stellen nach der Trocknung entfernt und erneuert werden.

Bauliche Mängel sind eine häufige Ursache für Schimmelpilzbefall. Die Anfälligkeit eines Gebäudes für Schimmelbildung kann schon beim Neubau gelegt werden: Konnte dieser nicht richtig austrocknen, bietet sich dem Schimmel ein guter Nährboden.

Bei Bestandsgebäuden treten die verursachenden Schäden meist zunächst unbemerkt und schleichend ein. Oft sind es undichte Stellen am Bauwerk wie etwa defekte Dächer, beschädigte Dachrinnen und Fallrohre, Mauerwerksrisse, schadhafte Kellerabdichtungen oder defekte Zu- und Abwasserrohre, die die Feuchtigkeit im Bauwerk erhöhen.

Maßnahmen: Neubauten müssen gut austrocknen, bevor sie bezogen werden, technische Trockengeräte können diesen Vorgang beschleunigen. Tritt in einem Altbau ein Schimmelbefall auf, gilt es, möglichst schnell die Ursache zu finden und diese vollständig zu beseitigen, bevor der Schimmel entfernt wird, ansonsten bringt die Schimmelsanierung nur temporären Erfolg.

Tritt der Schaden nur am Gemeinschaftseigentum wie dem Dach oder der Fassade auf, so tragen alle Eigentümer anteilig die Kosten.

Ist nur die Wohnung des Eigentümers – also sein Sondereigentum – betroffen und liegt die Ursache nicht an einem Schaden am Gemeinschaftseigentum, so ist der Eigentümer allein verantwortlich für die Beseitigung des Schadens und trägt auch alle Kosten.

Schwieriger wird es, wenn der Schimmelschaden im Sondereigentum auftritt, aber die Ursache im Gemeinschaftseigentum zu finden ist: Denn auch in diesem Fall trägt der Wohnungseigentümer oftmals selbst die Kosten.

Die Gemeinschaft haftet nur dann, wenn der Schaden schuldhaft etwa dadurch verursacht wurde, dass ein bekannter Schaden am Gemeinschaftseigentum nicht beseitigt wurde.

Grundsätzlich gilt allerdings: Der Verwalter einer Wohnanlage muss den Ursachen eines Schimmelschadens auch im Sondereigentum nachgehen und Defekte am Gemeinschaftseigentum wie etwa undichte Stellen am Dach, die einen Schimmelschaden im Sondereigentum verursachen könnten, umgehend beseitigen. Weigert sich hier die Eigentümergemeinschaft, kann ein betroffener Eigentümer die Beseitigung solcher Schäden notfalls sogar gerichtlich durchsetzen.

Taucht Schimmel auf, sollte bei Mietwohnungen umgehend der Vermieter, bei Eigentumswohnungen die Hausverwaltung informiert werden, um schnell etwaige Ursachen ausfindig zu machen.

Zunächst gilt die Vermutung, dass der Vermieter zuständig ist. Dieser hat dann die Beweislast, dass der Schimmel vom Mieter verursacht wurde. Wird der Beweis erbracht, hat der Mieter dann die Möglichkeit, den Gegenbeweis zu erbringen, dass er eben doch nicht den Schimmel verursacht hat. Gelingt dies, ist der Vermieter endgültig in der Pflicht.

Sofern der Mieter nicht selbst für den Schimmel verantwortlich ist, kann er unter Umständen die Miete mindern. Dafür muss er umgehend den Vermieter informieren. Die Minderung steht dem Mieter ab Auftreten des Mangels zu. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere der Beeinträchtigung, die sie beim Nutzen der Mietwohnung verursacht. Ist die Wohnung so schwer vom Schimmel befallen, dass sie praktisch unbewohnbar ist, so kann die Minderungsquote bis zu 100 Prozent betragen. Es ist jedoch empfehlenswert, sich über die mögliche Höhe der Minderung rechtlich beraten zu lassen, denn eine zu hoch angesetzte Minderungsquote kann als Mietrückstand ausgelegt werden.

Durch richtiges Heizen und Lüften kann Schimmel vorgebeugt werden. Mehrmals täglich kurz stoßzulüften ist dabei besser und vor allem energiesparender, als die Fenster längere Zeit nur in Kippstellung zu halten.

Falls bauliche Mängel vorhanden sind, die Schimmelbefall begünstigen, sollten diese umgehend beseitigt werden.

Zunächst zahlt derjenige den Sachverständigen, der ihn beauftragt. Kommt es zum Streit, trägt die unterlegene Prozesspartei die Kosten.

Laut Paragraf 569 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dabei reicht es aus, wenn der Mieter dem Vermieter den Schimmelschaden mitteilt, dann ist der Vermieter in der Beweislast, dass die Ursache des Schimmelbefalls nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt, sondern dass der Mieter verantwortlich ist. Will er deshalb kündigen, sollte er sich allerdings rechtlich beraten lassen. Doch auch der Vermieter kann dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser die Bausubstanz gefährdet.