Aktualisiert am 04.10.2024 von 
100% der Leser fanden diesen Artikel hilfreich
Kaufst du dir eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus, wirst du Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Daraus ergeben sich für dich Rechte und Pflichten.
Inhaltsübersicht
- Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
- Welches Gesetz ist die rechtliche Grundlage für die Eigentümergemeinschaft?
- Wie werde ich Teil einer Eigentümergemeinschaft?
- Eigentümergemeinschaft: Warum brauche ich eine Teilungserklärung?
- Was muss man als Eigentümergemeinschaft zahlen?
- Was passiert auf der Eigentümerversammlung?
- FAQ zur Eigentümergemeinschaft
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Eigentümergemeinschaft ist die Gemeinschaft der einzelnen Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus oder der Hauseigentümer in einer Reihenhausanlage.
- Eine Eigentümergemeinschaft muss sich an das Wohnungseigentumsgesetz halten.
- Die Aufteilung der Immobilie erfolgt auf Basis der Teilungserklärung.
Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
Die Eigentümergemeinschaft ist der Verbund aller Eigentümer einer Wohnanlage. Die Wohnanlage kann ein Mehrfamilienhaus sein, aber auch eine Reihenhaussiedlung. Wenn du also Wohneigentum in einer solchen Wohnanlage erwirbst, wirst du auch Teil der Eigentümergemeinschaft.
Entscheidungen, die die gesamte Immobilie und das Grundstück betreffen, fällst du dann gemeinsam mit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das kann die Erneuerung der Fassade, eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach oder ein neuer Internet-Anschluss sein.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wird auch als WEG bezeichnet. Doch Achtung: WEG ist auch die Abkürzung für Wohnungseigentumsgesetz. Du musst also darauf zu achten, in welchem Zusammenhang die Abkürzung genannt wird.
Welches Gesetz ist die rechtliche Grundlage für die Eigentümergemeinschaft?
Die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft werden im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Das Gesetz wurde 1951 eingeführt und zum 1. Dezember 2020 umfangreich reformiert.
Wie werde ich Teil einer Eigentümergemeinschaft?
Kaufst du eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus, erwirbst du nicht nur das Haus oder die Wohnung selbst, sondern wirst auch Miteigentümer der ganzen Wohnanlage.
Der sogenannte Miteigentumsanteil (MEA) ergibt sich aus der Quadratmeterzahl der eigenen Immobilie im Verhältnis zum gesamten Objekt. Er wird in Hundertstel (1/100), Tausendstel (1/1.000) oder Zehntausendstel (1/10.000) angegeben.
So wird der Miteigentumsanteil berechnet:
MEA = (individuelles Sondereigentum/ gesamtes Sondereigentum) * Rahmenwert
Beispiel: Deine Eigentumswohnung befindet sich in einem Haus mit 5 baugleichen Wohnungen. Jede Wohnung hat eine Fläche von 80 Quadratmetern. Dein individuelles Sondereigentum beträgt also 80 Quadratmeter, das gesamte Sondereigentum sind 400 Quadratmeter.
MEA: (80 /400) x 1.000 = 200
Dein Miteigentumsanteil in diesem Beispiel wäre 200.
Die Höhe des Miteigentumsanteils hat kann Einfluss auf Kosten, Stimmrechte, den Kaufpreis und den Wohnungswert haben.
Eigentümergemeinschaft: Warum brauche ich eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung regelt, wie sich die Eigentumsanteile an der Wohnanlage verteilen. Das individuelle Eigentum setzt sich dann zusammen aus dem Sondereigentum, die Wohnung oder das Haus und Teilen des Gemeinschaftseigentums.
Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt werden und wird im Grundbuch vermerkt. Sie ist die Grundlage für die Eigentümergemeinschaft und für alle Wohnungseigentümer rechtlich bindend – sofern sie nicht gegen das Wohnungseigentumsgesetz verstößt.
Was gehört zur Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft?
- Der Aufteilungsplan stellt Größe und Lage der kompletten Immobilie dar und zeigt, wie sie auf die jeweiligen Eigentümer aufgeteilt ist.
- Die Abgeschlossenheitsbescheinigung erklärt, welche Gebäudeteile baulich getrennt sind. Eine abgeschlossene Einheit ist meist eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus.
- In der Gemeinschaftsordnung oder Hausordnung werden die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander geregelt. Die Gemeinschaftsordnung und auch die Hausordnung kann von den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes abweichen und Informationen zu Gartennutzung, Instandsetzung oder Kostenverteilung sowie Vorschriften zu Hausmusik oder Tierhaltung enthalten.
Info: Gemeinschaftsordnung und Hausordnung können, im Gegensatz zur Teilungserklärung, per einstimmigem Beschluss auf der Eigentümerversammlung geändert werden.
Die Gemeinschaftsordnung ist nicht vorgeschrieben. Liegt keine vor, gelten die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes.
Was ist Sondereigentum und was ist Gemeinschaftseigentum?
In der Teilungserklärung wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden.
Das Sondereigentum sind die Flächen, die einem Eigentümer individuell gehören. Das ist die Eigentumswohnung selbst und die der Wohnung zugewiesenen weiteren Flächen wie etwa einer Garage oder einem Kellerabteil. Für sein Sondereigentum muss jeder Eigentümer selbst aufkommen, kann damit aber auch tun und lassen, was er möchte – zum Sondereigentum zählen zum Beispiel:
- die Innentüren der eigenen Wohnung
- Einbauküche
- alle Boden- und Wandbeläge in der eigenen Wohnung
- alle nicht tragenden Wände in der eigenen Wohnung
- alle Strom- und Wasserleitungen innerhalb der eigenen Wohnung
- Sanitäre Einrichtungen
Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern der Eigentümergemeinschaft gemäß ihrem Miteigentumsanteil. Dieser ergibt sich aus der Größe der eigenen Immobilie im Verhältnis zum gesamten Objekt. Zum Gemeinschaftseigentum zählt alles, was für alle zugänglich ist und von allen benutzt werden kann, wie etwa:
- Treppenhaus
- Garten
- Aufzug
- Dach
- alle tragenden Wände der kompletten Immobilie – auch innerhalb der eigenen Wohnung
- Heizungsanlage
- Hausfassade
- Fenster
- Türen, die nicht in der eigenen Wohnung liegen
- Dachterrasse, Swimmingpool oder Sauna im Haus, die von allen genutzt werden kann
Für das Gemeinschaftseigentum kommen alle Eigentümer gemeinsam auf – dafür wird die Instandhaltungsrücklage gebildet.
Was sind Sondernutzungsrechte?
Wer in einer Wohnanlage oder einem Mehrfamilienhaus eine Eigentumswohnung kauft, wird Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Daraus ergeben sich Rechte und Pflichten. Foto: ah_fotobox / stock.adobe.com
Neben Sonder- und Gemeinschaftseigentum kann es noch Sondernutzungsrechte geben. Das betrifft zum Beispiel Gartenflächen. Der Garten gehört zwar zum Gemeinschaftseigentum, wird aber oft nur von den Eigentümern der Erdgeschosswohnungen, die Zugang zum Gartenteil haben, genutzt. Über bauliche Veränderungen stimmt in diesen Fällen trotzdem die Eigentümergemeinschaft ab.
Sondernutzungsrechte gibt es oft bei:
- Garten
- Terrasse
- Dachboden
- Auto-Stellplätze
Was muss man als Eigentümergemeinschaft zahlen?
Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, werden unter den Eigentümern umgelegt. Dazu zählen:
- Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum
- Modernisierungskosten für das Gemeinschaftseigentum
- Betriebs- und Verwaltungskosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen
- Kosten für Strom, Wasser und Heizenergie, wenn sie von der Wohnungseigentümergemeinschaft angeschafft werden
- Versicherungen
Welche Versicherungen hat eine Eigentümergemeinschaft?
Für jede Eigentümergemeinschaft verpflichtend sind:
- Wohngebäudeversicherung
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Optional wird oft noch abgeschlossen:
- Glas- und Elektronikversicherung: Diese ist aber nur sinnvoll, wenn es in der Immobilie üppige Glasfassaden gibt oder eine aufwändige Haustechnik – zum Beispiel für Fahrstühle.
- Hausgeldausfallversicherung: Diese zahlt, wenn ein Miteigentümer zahlungsunfähig ist.
- Rechtsschutzversicherung: Diese zahlt bei Rechtsstreitigkeiten der Eigentümergemeinschaft mit Dritten.
An den Versicherungen werden die Eigentümer in der Regel durch ihre Hausgeldzahlungen beteiligt.
Wie werden die Kosten der Eigentümergemeinschaft verteilt?
Die anfallenden Kosten werden in der Regel nach Miteigentumsanteilen verteilt. Normalerweise orientiert sich der Miteigentumsanteil an der Größe der jeweiligen Wohnung im Verhältnis zur gesamten Immobilie. Allerdings können besondere Ausstattungsmerkmale, wie eine Dachterrasse, den Miteigentumsanteil erhöhen. Festgelegt wird dies in der Teilungserklärung.
Möglich ist in der Teilungserklärung auch die Verteilung nach Wohneinheit oder die Verteilung nach Personenzahl oder tatsächlichem Verbrauch.
Eine Eigentümergemeinschaft kann auch eine abweichende Kostenverteilung rechtsgültig beschließen. In den vorliegenden Fällen beschloss die Eigentümergemeinschaft, dass Kosten nur diejenigen Eigentümer tragen müssen, die einen Nutzen aus den Maßnahmen ziehen, der BGH bestätigte das im März 2024 in 2 Urteilen und wies die jeweiligen Klagen damit ab (BGH V ZR 81/23 und V ZR 87/23).
Wie werden Jahreswirtschaftsplan und das Hausgeld kalkuliert?
Den Jahreswirtschaftsplan erstellt der Hausverwalter und präsentiert ihn auf der jährlichen Eigentümerversammlung. In diesem Plan sind alle zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft für das kommenden Kalenderjahr aufgelistet. Aus den kalkulierten Kosten ergibt sich auch die Höhe des Hausgelds. Das zahlt jeder Eigentümer monatlich auf das Konto der Eigentümergemeinschaft.
Die Eigentümer müssen über den Jahreswirtschaftsplan abstimmen.
Auch die Abrechnung der Betriebskosten erstellt der Hausverwalter.
Ist eine Hausverwaltung für Eigentümergemeinschaften Pflicht?
Jede Eigentümergemeinschaft ist laut Wohnungseigentumsgesetz dazu verpflichtet, einen Hausverwalter zu haben. Der Hausverwalter kümmert sich jedoch nur um das Gemeinschaftseigentum. Außerdem sind seine Aufgaben:
- Erstellen der Abrechnungen
- Erstellen eines Jahreswirtschaftsplans
- Organisieren anfallender Reparaturen
- Organisieren eines Hausmeisterservice
- Einberufen und protokollieren der Eigentümerversammlungen
Eigentümergemeinschaft: Wer muss einen neuen Verwalter suchen?
Der Verwalter wird von der Eigentümergemeinschaft gewählt.
Vor einigen Jahren durften laut Wohnungseigentumsgesetz nur professionelle Verwalter gewählt werden. Jetzt kann aber ein Eigentümer die Rolle des Verwalters übernehmen. Man spricht dann von Verwaltung in Eigenregie.
Was passiert auf der Eigentümerversammlung?
Einmal im Jahr – bei Bedarf auch öfter – beruft der Verwalter eine Eigentümerversammlung ein. Die Teilnahme an der Versammlung ist für die Eigentümer gesetzlich nicht verpflichtend. Es ist auch möglich, dass Eigentümer einen Vertreter bestimmen und zur Versammlung schicken.
Auf der Tagesordnung einer Eigentümerversammlung stehen in der Regel folgende Punkte:
- Es wird über Umbau- und Sanierungsmaßnehmen abgestimmt
- Der Verwalter stellt die Jahresabrechnung vor und legt die Rechnungslegung offen
- Der Verwalter stellt den Wirtschaftsplan vor
- Der Verwalter wird gewählt
- Der Verwaltungsbeirat wird gewählt
Wohnungseigentümer könne auch ohne Eigentümerversammlung Beschlüsse fassen
Eine Eigentümerversammlung ist nach der WEG-Reform 2020 grundsätzlich immer beschlussfähig. Eigentümer können auch auf digitalem Weg an der Versammlung teilnehmen und ihre Rechte schriftlich per Mail oder per Videochat ausüben. Möglich ist so auch ein gültiger Beschluss ohne Versammlung, wenn alle Eigentümer in Textform abstimmen. Die Eigentümer können dann beschließen, dass für einen Einzelbeschluss eine Stimmenmehrheit reicht (§ 23 WEG, Abs. 3).
Wie sind die Stimmrechte in einer Eigentümergemeinschaft geregelt?
Das Gewicht einer Stimme kann in einer Eigentümergemeinschaft unterschiedlich geregelt sein. Es gibt 3 unterschiedliche Möglichkeiten:
- Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat nur eine Stimme, egal über wie viele Miteigentumsanteile und Einheiten er verfügt.
- Objektprinzip: Für jede Einheit gibt es eine Stimme, unabhängig von den Eigentumsanteilen.
- Wertprinzip (Miteigentumsanteilsprinzip): Es zählt nur das Gewicht der Miteigentumsanteile.
Als Standardregelung wurde das Kopfprinzip festgelegt. Der Bundesgerichtshof hat aber entschieden, dass auch abweichende Regelungen wirksam sind und bleiben (BGH, Az.: V ZR 198/14).
Achtung: Ist das Miteigentumsprinzip vereinbart, sollten Eigentümer prüfen, ob es in dem Anwesen einen Eigentümer gibt, der über mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile verfügt. Dieser Eigentümer könnte gegen den Willen der anderen Eigentümer viele Beschlüsse im Alleingang durchsetzen.
BGH-Urteil: Marode Gebäude müssen saniert werden
Eine baufällige Immobilie muss saniert werden, auch wenn die Mehrheit der Eigentümer aus Kostengründen dagegen ist. Das urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. V ZR 225/20). Im verhandelten Fall ging es um ein Parkhaus in Augsburg. Das Gebäude ist 40 Jahre alt und verfällt immer mehr. Eine Sanierung war der Mehrheit zu teuer und sie entschlossen sich dagegen. Eine Miteigentümerin wollte aber ihre 3 Etagen weiterhin an ein Hotel vermieten und klagte. Sie bekam Recht: Die Wohnungseigentümer seien verpflichtet, gravierende bauliche Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums zu beheben, wenn diese Mängel eine Nutzung des Sondereigentums erheblich beeinträchtigen oder unmöglich machen.
Kann der Mehrheitsbeschluss einer Eigentümergemeinschaft aufgehoben werden?
Alle Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft müssen sich Mehrheitsbeschlüssen fügen. Selbst wenn Eigentümer gegen einen gefällten Beschluss sind, müssen sie sich auch an den Kosten beteiligen.
Wer also gegen die Dachsanierung ist, sollte schon im Vorfeld das Gespräch mit den anderen Eigentümern suchen und Kompromisse ausloten.
Vor der Eigentümerversammlung Kompromisse auszuloten, bietet sich auch an, wenn Eigentümer ein bestimmtes Anliegen durchsetzen und die Eigentümergemeinschaft davon überzeugen wollen.
Seit der WEG-Reform 2020 können Eigentümer spezielle Maßnahmen auch ohne einen Mehrheitsbeschluss durchführen. Dazu gehören schnelleres Internet, Barrierefreiheit, Einbruchschutz oder E-Mobilität. Der Antragsteller muss dann zwar die Kosten allein tragen, darf die Neuerungen aber auch allein nutzen.
Ich möchte ein Anliegen durchsetzen, aber die anderen sind dagegen. Was kann ich tun?
Manchmal möchten Eigentümer ein bestimmtes Anliegen durchsetzen. Auch hier ist es ratsam, im Vorfeld mit allen anderen Mitgliedern der Eigentümerversammlung über das Anliegen und den Antrag zu sprechen. Vielleicht lassen sich hier und da Kompromisse finden oder man überzeugt die anderen Eigentümer mit guten Argumenten.
Spezielle Maßnahmen, wie ein Anschluss an schnelleres Internet, Barrierefreiheit, Einbruchschutz oder E-Mobilität, können seit der WEG-Reform 2020 auch von einzelnen Eigentümern quasi im Alleingang durchgesetzt werden. Der Antragsteller muss dann zwar die Kosten allein tragen, darf die Neuerungen aber auch allein nutzen. Beispiel: Möchte ein Eigentümer gegen den Willen der Mehrheit einen neuen Internetanschluss für ein schnelleres Internet, darf er den Anschluss auf eigene Kosten legen lassen – ihn aber auch allein nutzen.
FAQ zur Eigentümergemeinschaft
Worauf muss ich beim Verkauf meiner Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft achten?
Verwalterzustimmung: Laut Wohnungseigentumsgesetz muss der Hausverwalter dem neuen Eigentümer schriftlich zustimmen. Dadurch soll sichergestellt werden, dass kein unseriöser oder insolventer Käufer in die Eigentümergemeinschaft eintritt.
Instandhaltungsrücklagen: Alle Rücklagen, die der bisherige Eigentümer eingezahlt hat, gehen nach dem Verkauf auf den neuen Eigentümer über. Der Hausverwalter erstellt beim Eigentümerwechsel zudem eine Wohngeldabrechnung und legt fest, welche Kosten der aktuelle und welche der künftige Eigentümer übernehmen muss.
Sonderumlage: Wenn vor dem Verkaufe eine Sonderumlage beschlossen wurde, die aber erst nach dem Eigentümerwechsel fällig wird, muss der Käufer dafür aufkommen.
Rückstände: Je nach Gemeinschaftsordnung kann es sein, dass der neue Eigentümer Hausgeldrückstände des alten Eigentümers aufkommen muss.
Wer ist der Kontoinhaber für die Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft?
Eigentümer des Kontos der Eigentümergemeinschaft ist nach § 9a Abs. 3 WEG grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Würde das Konto beispielweise der Hausverwalter eröffnen, widerspräche dies den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Kann die Eigentümergemeinschaft einem Mitglied die Vermietung seiner Wohnung verbieten?
Ein Vermietungsverbot kann die Eigentümergemeinschaft nicht aussprechen. Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum machen, was er möchte.
Eigentümer können ihre Wohnung also immer vermieten, wenn sie damit nicht gegen gesetzliche Regelungen, Vereinbarungen im Wohnungseigentumsvertrag oder die Teilungserklärung verstoßen.
Wichtig zu beachten ist bei einer angestrebten Vermietung, dass die Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft auch vom Mieter eingehalten werden. Wurde also in der Teilungserklärung beispielsweise vereinbart, dass die Haltung größerer Hunde verboten ist, muss der vermietende Wohnungseigentümer seinem Mieter die Haltung von Hunden ebenfalls verbieten.
Seite weiterleiten
