Wohnungseigentumsgesetz: Das gilt für Eigentümer

Wohnungseigentümer müssen sich an die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) halten. Ein Überblick über Rechte und Pflichten von Eigentümern und Verwalter.

• Das Wohnungseigentumsgesetz regelt das Zusammenleben in einer Eigentümergemeinschaft.
• 2020 wurde das Wohnungseigentumsgesetz umfassend reformiert.
• In der Regel kümmert sich ein Verwalter um organisatorische Aufgaben.
• Einmal im Jahr treffen sich die Eigentümer bei der Eigentümerversammlung und beschließen notwendige Maßnahmen per Abstimmung.

Das neue „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“ (Wohnungseigentumsgesetz, kurz: WEG) regelt das Zusammenleben in Mehrfamilienhäusern, in denen die Wohnungen verschiedene Eigentümer haben. Dazu gehören:

• Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
• Begründung der Eigentumsverhältnisse, also die Aufteilung der Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
• Regelung der Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander und der Eigentümergemeinschaft
• die Verwaltung der WEG

Die Begriffsbestimmung nach Paragraph 1 WEG umfasst das Wohnungseigentum das Sondereigentum und den Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das Wohneigentumsgesetz wurde 2020 umfassend geändert durch das „Gesetz zur Förderung und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ (kurz: Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz WEMoG). Die Reform ist seit dem 1. Dezember 2020 in Kraft. Auswirkungen auf die Regelungen zum Dauerwohnrecht hat das neue Gesetz nicht. Die wichtigsten Änderungen sind:

• Wohnungseigentümer erhalten in der Regel einen Anspruch auf den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, den barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen des Einbruchsschutzes und den Einbau eines Glasfaseranschlusses.
• Die Vorschriften für bauliche Veränderungen der Wohnanlage wurden geändert und vereinfacht.
• Die Organisation der Verwaltung wird effizienter.
• Der Verwaltungsbeirat wird als Kontrollorgan gegenüber dem Verwalter gestärkt.
• Wohnungseigentümerversammlungen werden auch per Online-Teilnahme gestattet.

Flächen, die nicht direkt einem Eigentümer zugeordnet sind, also kein Sondereigentum darstellen, sind als Gemeinschaftseigentum begründet. Zum Gemeinschaftseigentum gehören das Grundstück und alle Teile, die für Bestand oder Sicherheit der Immobilie wichtig sind. Auch das Treppenhaus oder eine gemeinschaftliche Waschküche im Keller sind zur gemeinsamen Nutzung und gehören in das Gemeinschaftseigentum. Die Nutzung des Gemeinschaftseigentums ist für alle Eigentümer gleichermaßen vorgesehen.

Beim Sondereigentum handelt es sich um die Flächen, die einem Wohnungseigentümer individuell gehören, also um seine Eigentumswohnung und der zugewiesenen weiteren Flächen wie etwa einem Kellerabteil. Mit der neuen Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes gehören nun auch Flächen wie Stellplätze oder Terrassen neu dazu (Paragraph 3 Abs. 1 Satz 2 WEG-neu).

Per Veräußerungsbeschränkung (Paragraph 12 WEG) kann die Gemeinschaft beschließen, dass Eigentümer, die ihre Wohnung verkaufen wollen, die Zustimmung der Gemeinschaft oder zum Beispiel des Verwalters benötigen. Genauso kann die Eigentümergemeinschaft auch beschließen, dass die Veräußerungsbeschränkung aufgehoben wird.

Beim Wohnungseigentum handelt es sich um das Sondereigentum in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

• Mit seinem Sondereigentum kann der Eigentümer machen, was er möchte. Ausnahme: Er verstößt mit seinem Verhalten gegen das Gesetz oder schränkt die Rechte anderer Eigentümer ein.
• Ein Wohnungseigentümer darf seine Wohnung selbst bewohnen oder sie vermieten. Auch in der Nutzung ist er frei (Paragraph 13 WEG), sofern der Gebrauch des Sondereigentums von der Eigentümergemeinschaft nicht anders geregelt wurde (Paragraph 15 WEG).

Was der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft in Eigenverantwortung und in welcher Form erledigen darf, kann die Gemeinschaft selbst definieren (Paragraph 27 Abs.2 WEG-neu).
Grundsätzlich können die Aufgaben des Verwalters in 4 Teilbereiche unterteilt werden:

• Kaufmännisches
• Rechtliches
• Organisatorisches
• Technisches

• Buchführung
• Hausgeldabrechnungen
• Nebenkostenabrechnungen
• Rechnungen kontrollieren und zahlen
• Prüfen von Belegen und Kontoständen
• Erstellung eines Wirtschaftsplans, eines Vermögensberichts und der Jahresabrechnung

Der Vermögensbericht ist seit der Reform 2020 vorgeschrieben, damit die Eigentümergemeinschaft einmal im Jahr einen Überblick über die finanzielle Lage erhält.

Um den erstellten Wirtschaftsplan zu prüfen, muss der Verwalter jährlich auch eine Jahresabrechnung erstellen (Paragraph 28 WEG).

Der Verwalter ist die rechtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft nach außen (Paragraph 9 Abs.1 WEG-neu). Er prüft Verträge und schließt sie ab. Nach Beschluss der Gemeinschaft darf er zum Beispiel auch einen Darlehensvertrag oder einen Grundstückskaufvertrag abschließen. Solche Beschlüsse kann die Gemeinschaft generell halten oder speziell auf einen bestimmten Fall konzentrieren. Ein Beispiel könnte hier ein Grundstück sein, dass die Gemeinschaft kauft, um Stellplätze zu schaffen.

Weitere rechtliche Aufgaben sind:

• Einhaltung von der Landesbauordnung eingehalten werden, zum Beispiel in Bezug auf bauliche Maßnahmen.
• Zustimmung, wenn ein Wohnungseigentümer seine Wohnung verkaufen möchte. In der Teilungserklärung ist diese Zustimmung oft vorgeschrieben.

Der Verwalter ist für die Kommunikation mit den Eigentümern verantwortlich. Einmal im Jahr muss er außerdem schriftlich eine Eigentümerversammlung einberufen (Paragraph 24 Absatz 1 WEG) – seit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz geht das auch per E-Mail (Paragraph 24 Abs. 2 WEG-neu).

Bei der Eigentümerversammlung hat er, sofern nicht anders bestimmt, den Vorsitz. Im Anschluss an die Wohnungseigentümerversammlung muss er allen Eigentümern – also auch denjenigen, die nicht persönlich anwesend waren – das Protokoll mit den gefassten Beschlüssen zustellen. Auch dafür reicht nach Inkrafttreten der WEG-Reform die Textform, die verpflichtende Schriftform wurde abgeschafft (Paragraph 23 Abs.3 WEG-neu).

Reichen die Instandhaltungsrücklagen für bauliche Maßnahmen nicht aus, muss der Verwalter die Sonderumlagen organisieren.

Der Verwalter kümmert sich um Instandhaltungen, Reparaturen oder der Beseitigung von Schäden am Gemeinschaftseigentum. Dabei ist seine Aufgabe die Planung der nötigen technischen Maßnahmen und Beauftragung eines Fachbetrieb. Er übernimmt außerdem den Kontakt zu Versicherungen.

Außerdem ist es seine Aufgabe die für die Anlage relevanten Sicherheitsvorschriften, wie Brandschutz zu kennen und sicherzustellen, dass die Technik funktioniert und auf aktuellem Stand ist.

Dieser Anspruch gilt allerdings nicht für jeden in kleineren Anlagen mit weniger als 9 Sondereigentumsrechten und einem Eigentümer als Verwalter. In diesem Fall muss mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) gemeinsam den Wunsch nach einem zertifizierten Verwalter äußern.

Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer den Anspruch geltend machen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Zuvor gab es eine Übergangsfrist von 2 Jahren, in denen Zertifizierungsverfahren entwickelt und eingeführt werden konnten. Bereits bestellte Verwalter haben noch Zeit bis 3,5 Jahre nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes die Möglichkeit, eine Prüfung zu absolvieren. Bis zum Ablauf dieser Frist gelten sie noch als zertifizierter Verwalter – auch ohne Prüfung.

Wichtig: Die Fortbildungspflicht für Verwalter bleibt von diesen neuen Regelungen unberührt.

Laut Wohnungseigentumsgesetz darf der Verwalter für maximal 5 Jahre bestellt werden, wird eine Eigentümergemeinschaft neu begründet, für höchstens 3 Jahre. Danach muss die Gemeinschaft entscheiden, ob der bisherige Hausverwalter gute Arbeit geleistet hat. Maren Herbst vom Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (VDIV) erklärt: „Eigentümer sollten sich für die Auswahl des Verwalters ausreichend Zeit nehmen und nicht nur auf den Preis achten.“

Sind Eigentümer auf Verwaltersuche, sollten sie auf bestimmte Qualitätskriterien achten. So sollte er seine Qualifikation nachweisen können:

• Wie lange ist er schon Verwalter?
• Hat er eine Ausbildung, beispielsweise zum Immobilienkaufmann?

„Verwalter sollten darüber hinaus eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung und eine Betriebs- oder Berufshaftpflichtversicherung vorweisen können“, erläutert Herbst.

Mit der Ausweitung seiner Befugnisse hat der Gesetzgeber aber auch die Abberufung des Verwalters für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erleichtert. Künftig muss kein wichtiger Grund mehr vorliegen, wenn die Gemeinschaft den Verwalter abberufen will (Paragraph 29 Absatz 2). Spätestens 6 Monate nach der Abberufung endet dann der Verwaltervertrag.