Instandhaltungsrücklage: Warum sie in Eigentümergemeinschaften so wichtig ist

• In einer Eigentümergemeinschaft legen die Eigentümer monatlich Geld zurück, um eine Instandhaltungsrücklage aufzubauen.
• Die Instandhaltungsrücklage soll verhindern, dass die Eigentümergemeinschaft bei unvorhersehbaren größeren Reparaturen nicht in finanzielle Schwierigkeiten gerät.
• Sie dient als finanzielle Absicherung, um Modernisierungen, Sanierungen oder Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren.
• Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verlangt eine angemessene Erhaltungsrücklage für die ordnungsgemäße Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage.
• Unser Instandhaltungsrücklage – Rechner, basierend auf der Petersschen Formel, bestimmt schnell und einfach die ideale Höhe der Instandhaltungsrücklage.

Die Instandhaltungsrücklage – auch bekannt als Erhaltungsrücklage, Erneuerungsfonds, Instandhaltungsrückstellung oder Reparaturfonds – dient als finanzieller Puffer für die Eigentümergemeinschaft. Bei Sanierungen oder Schäden am gemeinsamen Eigentum decken diese im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgesehenen Ersparnisse die entstehenden Kosten ab.

Ihr Hauptzweck besteht darin, ausreichende finanzielle Mittel für größere Bau- und Sanierungsmaßnahmen an der Wohnungseigentumsanlage bereitzustellen, um den Immobilienwert langfristig zu erhalten.

In der Regel wird die Instandhaltungsrücklage durch die monatliche Zahlung eines Betrags aller Eigentümer aufgebaut. Diese Summe bildet zusammen mit den Betriebskosten und den Hausverwaltungskosten das sogenannte Hausgeld.

Die Entscheidung, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Rückstellung für Instandhaltungszwecke bilden möchte, liegt allein bei ihr. Die Erhaltungsrücklage ist häufig in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgelegt.

Dennoch kann ein einzelner Wohnungseigentümer vor Gericht die Einrichtung dieser Rücklage erzwingen, indem er sich auf § 21 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) beruft. Nach dem WEG ist die Instandhaltungsrückstellung wesentlich für die ordnungsgemäße Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage.

„Aus rechtlicher Sicht reicht die Mehrheit der Gemeinschaft aus, um die Bildung einer Instandhaltungsrücklage abzulehnen. In der Praxis geschieht das jedoch eher selten“, erklärt Immobilienverwalter Peter Weinlich von der Berico Hausverwaltung.

Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden und darf ausschließlich für Instandsetzungen und Instandhaltungen des Gemeinschaftseigentums der Immobilie verwendet werden, die nicht durch die laufenden Kosten abgedeckt sind. Beispiele hierfür sind:

• Erneuerung einer veralteten Heizungsanlage
• Dachreparaturen
• Beseitigung von Schäden, zum Beispiel an der Fassade
• Malerarbeiten
• Austausch der Fenster
• Inspektionen, zum Beispiel des Aufzugs

Die Eigentümer entscheiden selbst darüber, in welchem Umfang die Instandhaltungsrücklage eingesetzt wird.

„Sie können eine notwendige Instandsetzung vollständig, teilweise oder überhaupt nicht aus der Rücklage bezahlen“, erklärt Immobilienverwalter Peter Weinlich.

Wenn eine Instandsetzung nur teilweise oder gar nicht durch die Rücklage abgedeckt wird, oder wenn keine ausreichende Rückstellung gebildet wurde, müssen die Kosten über eine Sonderumlage finanziert werden.

Umfangreiche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen, die ausschließlich über eine Sonderumlage finanziert werden sollen, bergen ein erhöhtes Risiko von Zahlungsausfällen. Eine Sonderumlage ist eine einmalig zu zahlende Geldsumme, die fällig wird, wenn die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht oder verwendet werden soll. Die Eigentümergemeinschaft stimmt darüber ab, ob und in welcher Höhe eine Sonderumlage nötig ist. Zu zahlen ist die Sonderumlage von allen Wohnungseigentümern der Gemeinschaft.

Die angesparte Rücklage darf nicht für andere Zwecke wie die Bezahlung der Heizölrechnung oder der Wohngebäudeversicherung verwendet werden. Falls jedoch ein beträchtlicher Überschuss in der Instandhaltungsrücklage besteht, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, diesen Teil aufzulösen und beispielsweise für den Kauf von Heizöl zu verwenden.

Es gibt keine gesetzliche Regelung zur Höhe der Erhaltungsrücklage. Der Gesetzgeber spricht von einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG, nennt jedoch keinen konkreten Betrag.

Die Höhe dieser Rücklage hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter:

• Lage
• Baujahr / Alter
• Zustand
• Individuelle Ausstattungsmerkmale, zum Beispiel ein Fahrstuhl
• Haltbarkeit der verwendeten Baumaterialien
• Größe des Hauses
• Finanzielle Möglichkeiten der Eigentümer

Aufgrund dieser Vielzahl von Einflussfaktoren kann der Anteil der Rückstellung stark variieren.

Grundsätzlich entscheidet die Eigentümergemeinschaft, in welcher Höhe die Instandhaltungsrücklage angespart werden soll. Hierüber wird auf einer Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss abgestimmt.

Beispiel: Die Höhe der Erhaltungsrücklage je nach Alter des Gebäudes

Im sozialen Wohnungsbau gibt es hingegen eine spezifische gesetzliche Vorgabe zur Höhe des Reparaturfonds. Diese variiert je nach Alter des Gebäudes.

Die Instandhaltungsrücklage für Altbauten kann mit der Petersschen Formel berechnet werden. Diese geht davon aus, dass innerhalb von 80 Jahren etwa das 1,5-fache der Herstellungskosten für die Instandhaltung anfallen wird. Die Baukosten pro Quadratmeter müssen entsprechend bekannt sein, um die Formel anwenden zu können.

Zudem entfallen nur etwa 70 Prozent der Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum, während die verbleibenden 30 Prozent von den Eigentümern für ihr Sondereigentum einkalkuliert werden sollten.

Baukosten pro m² Wohnfläche x 1,5 : 80 Jahre x 0,7 x Wohnfläche in m² = Höhe der jährlichen Rücklagen

Es besteht jedoch kein rechtlicher Anspruch darauf, einen Teil des eingezahlten Betrags zurückzuerhalten. In solchen Fällen könnte die Gemeinschaft stattdessen beschließen, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wie beispielsweise das Streichen des Treppenhauses. Dies wäre aufgrund der hohen Rücklage problemlos machbar.