Die Teilungserklärung: Inhalte, Besonderheiten, Fallstricke

Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, braucht es eine Teilungserklärung. Das ist die Voraussetzung für einen Verkauf der Wohnungen. Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um die Teilungserklärung.

In der Teilungserklärung für ein Mehrfamilienhaus wird die räumliche Aufteilung festgelegt, damit regelt sie vor allem die Verhältnisse der Eigentümer untereinander. Die Teilungserklärung wird auch Aufteilungserklärung genannt und ist relevant für beispielsweise:

• die Aufteilung anfallender Kosten auf die Eigentümer – beispielsweise für Reparaturen
• die Stimmrechtverteilung, zum Beispiel nach Kopf oder nach Eigentumsanteil
• Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen
• Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage
• die Bestellung einer Hausverwaltung

Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der Gebäudeteile genau hervorgehen. Auch Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind dort genau verzeichnet. Die Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils der einzelnen Eigentümer wird meist in Tausendstel angegeben. Wird der Anteil eines Eigentümers etwa mit 87/1.000 angegeben, gehören ihm 8,7 Prozent des gesamten Gebäudes. Die Zahl 87 bezieht sich nicht auf die Quadratmeterzahl seiner Wohnung.

Es ist wichtig, dass in der Teilungserklärung genau abgegrenzt wird, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Im Aufteilungsplan findet sich auch die genaue räumliche Abgrenzung. Es sollten aber auch kleine Details in der Teilungserklärung geregelt werden: Beispielsweise ob die gesamten Wasserleitungen im Haus Gemeinschaftseigentum sind oder nur die Hauptversorgungsstränge. Das kann vor allem dann relevant werden, wenn es zu einem Wasserschaden kommt. Denn für Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, müssen alle Eigentümer anteilig aufkommen, für Schäden am Sondereigentum zahlt nur der jeweilige Wohnungseigentümer.

Zum Aufteilungsplan gehört auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Baubehörde erstellt und bestätigt, dass die einzelnen Einheiten abgeschlossen sind, also unabhängig voneinander genutzt werden können. Auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist für die Eintragung ins Grundbuch nötig.

Die Gemeinschaftsordnung regelt „die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander“, wie Maren Herbst vom Verband der Immobilienverwalter Deutschland betont. Dazu gehören Details hinsichtlich der Kostenverteilung, zur Hausordnung oder zu Sondernutzungsrechten. Sie konkretisiert die Vorgaben des WEG für die Gemeinschaft und kann, muss aber keine Hausordnung enthalten. Neben gesetzlich definiertem Gemeinschaftseigentum kann sich die Gemeinschaftsordnung mit sogenannten Öffnungsklauseln teils vom WEG lösen.

Da auch die Gemeinschaftsordnung nachträglich nur dann abgeändert werden kann, wenn alle Eigentümer zustimmen, sollte diese vor dem Wohnungskauf ebenfalls genau geprüft werden.

Die beschlossene Teilungserklärung kann vom Gesetz abweichen. Vor allem Wohnungskäufer sollten sich die Teilungserklärung genau ansehen, denn wirksame Regelungen können sich als nachteilig für den einzelnen Eigentümer erweisen. Ein paar Beispiele:

• In der Teilungserklärung kann stehen, dass der Käufer einer Eigentumswohnung für die Wohngeldrückstände des Voreigentümers aufkommt.
• Wenn es sich um ein für Wohn- und Gewerbezwecke gemischt genutztes Gebäude handelt, kommt es darauf an, welche Art gewerbliche Nutzung zulässig ist. Die Bezeichnung als „Geschäftsraum“ erlaubt beispielsweise eine vielseitige gewerbliche Nutzung – etwa als Bar. Die Bezeichnung „Ladenfläche“ erlaubt nur eine Nutzung als Laden.
• Kosten für Sanierungen und Reparaturen sollen laut Wohnungseigentumsgesetz (§ 16, Abs.2) nach dem Anteil des einzelnen Eigentümers aufgeteilt werden. Abweichende Regelungen sind jedoch erlaubt. Spätere Änderungen der Kostenverteilung können nur in Einzelfällen mit Drei-Viertel-Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden.
• Fenster und Fensterrahmen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum – auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht (BGH Az.: V ZR 174/11). Allerdings kann in der Teilungserklärung vereinbart werden, dass jeder Eigentümer bei Fenstertausch oder Reparatur nur die Kosten für seine eigenen Fenster begleicht. Fehlt eine solche Regelung und die Fenster zählen zum Gemeinschaftseigentum, bezahlen Wohnungseigentümer anteilig auch den Fensteraustausch beim Nachbarn.
• Auch Dinge wie Tierhaltung können per Teilungserklärung eingeschränkt werden. So ist in manchen Teilungserklärungen die Klausel zu finden, dass die Haltung von Kampfhunden verboten ist.

Achtung: Gewohnheiten und mündliche Abmachungen ersetzen nicht die Regelungen in der Teilungserklärung. Ist zum Beispiel ein von einem Wohnungseigentümer genutztes Dachbodenabteil in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich als Sondereigentum bezeichnet, hat der Wohnungseigentümer kein alleiniges Nutzungsrecht. Das bedeutet: Selbst wenn eine solche Nutzung geduldet wurde, kann dies jederzeit widerrufen werden.

Eine Änderung betrifft nur wenige Eigentümer, aber nicht die Gemeinschaft. Wollen zum Beispiel zwei Eigentümer ihre Kellerabteile tauschen, müssen sich nur die beiden Eigentümer einig sein. Den Kellertausch sollten sie allerdings zusätzlich schriftlich vereinbaren.

Die Eigentümergemeinschaft will Veränderungen durchführen, die über bloße Reparaturen hinausgehen. In einem alten Mehrfamilienhaus gibt es keine Zentralheizung, sondern nur alte, aber funktionsfähige Nachtspeicheröfen. Sollen diese durch eine moderne Zentralheizung ersetzt werden, handelt es sich um eine Modernisierung. Dann müssen drei Viertel der Eigentümer mit mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile zustimmen. Auch wenn nur ein alter Heizkessel gegen einen neueren ausgetauscht, also Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen, muss die Eigentümergemeinschaft darüber abstimmen – es genügt jedoch die Zustimmung der einfachen Mehrheit.

Ein Eigentümer will in die Bausubstanz eingreifen. Wenn ein Eigentümer seine Wohnräume deutlich verändern und dafür eine tragende Wand entfernen will, braucht er die Zustimmung seiner Eigentümergemeinschaft. Schließlich handelt es sich dabei um einen Eingriff in die Statik des Gebäudes und damit ins Gemeinschaftseigentum. Möchte der Eigentümer jedoch nur eine nicht tragende Wand in seiner Wohnung entfernen, kann er dies tun, ohne vorher um Erlaubnis bitten zu müssen. Nicht tragende Wände sind Sondereigentum.

Durch eine bauliche Änderung verschieben sich auch die Eigentumsverhältnisse. Das wäre der Fall, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt werden sollen und dafür ein Teil des Hausflurs zu einem Wohnungsbestandteil werden würde. Treppenhaus und Hausflur sind Gemeinschaftseigentum. Durch die bauliche Veränderung sinken die Eigentumsanteile aller anderen Wohnungseigentümer. Daher müssen dem Umbau nicht nur alle Eigentümer zustimmen, sondern auch deren Gläubiger – also die finanzierenden Banken.

Solche Änderungen erfordern außerdem eine förmliche notarielle Änderung der Teilungserklärung.

• Erfahre hier mehr über die Aufgaben, Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft