Aktualisiert am 15.07.2024 von 
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Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, braucht es eine Teilungserklärung. Das ist die Voraussetzung für einen Verkauf der Wohnungen. Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um die Teilungserklärung.
Übersicht
- Was wird in der Teilungserklärung festgelegt?
- Was gehört zur Teilungserklärung?
- WEG als rechtliche Grundlage für die Teilungserklärung
- Was kostet eine Teilungserklärung?
- Teilungserklärung: Darauf sollten Wohnungskäufer achten
- Kann die Teilungserklärung geändert werden?
- Kann eine Teilungserklärung rückgängig gemacht werden?
Was ist eine Teilungserklärung?
Eine Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Die Teilungserklärung ist die Voraussetzung dafür, dass für einzelne Wohnungen eigene Grundbucheinträge angelegt werden können und wird vor dem Verkauf einzelner Wohneinheiten erstellt. Da ohne eine geltende Teilungserklärung keine Immobilie verkauft werden kann, ist sie ein wichtiger Bestandteil des Immobilienkaufvertrages und nur notariell beglaubigt gültig.
- So kannst du dein Mietshaus in Eigentumswohnungen umwandeln
Da die Aufteilung vor dem Verkauf der Einheiten erfolgt, haben Wohnungskäufer keinen Einfluss auf die Regelungen der Teilungserklärung.
Den rechtlichen Rahmen bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Teilungserklärung ist im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs aufgeführt und wird in der Grundakte aufbewahrt. In der Regel brauchen Käufer die Teilungserklärung außerdem zur Vorlage bei der Bank.
Wichtige Begriffe zur Teilungserklärung
Wohnungseigentum
Dem Käufer gehört eine einzelne Wohnung eines Mehrparteienhauses sowie der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentum
Individuelles Eigentum an Räumlichkeiten in einem Gebäude - zum Beispiel an einer Wohnung, an einem Kellerabteil oder einer Garage.
Gemeinschaftseigentum
Teile eines Gebäudes, die dem Wohnungseigentümer nicht alleine gehören wie das Treppenhaus, tragende Wände oder die Dachdeckung.
Sondernutzungsrecht
Das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv nutzen zu dürfen (zum Beispiel ein offener Kfz-Stellplatz oder ein Gartenabteil).
Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen
Die Teilungserklärung regelt zum Beispiel auch, ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist oder ob ein Dachboden zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf.
Wohnungsgrundbuch
Das ist ein besonderes Grundbuchblatt, dessen Grundlage die Teilungserklärung bildet. Darin wird das Sondereigentum der jeweiligen Eigentümer festgehalten.
Was wird in der Teilungserklärung festgelegt?
In der Teilungserklärung für ein Mehrfamilienhaus wird die räumliche Aufteilung festgelegt, damit regelt sie vor allem die Verhältnisse der Eigentümer untereinander. Die Teilungserklärung wird auch Aufteilungserklärung genannt und ist relevant für beispielsweise:
- die Aufteilung anfallender Kosten auf die Eigentümer – beispielsweise für Reparaturen
- die Stimmrechtverteilung, zum Beispiel nach Kopf oder nach Eigentumsanteil
- Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen
- Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage
- die Bestellung einer Hausverwaltung
Was gehört zur Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung besteht aus einzelnen Komponenten:
- Aufteilungsplan
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- gegebenenfalls eine Gemeinschaftsordnung
Was ist der Aufteilungsplan?
Eine Teilungserklärung besteht neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Gemeinschaftsordnung auch aus dem Aufteilungsplan. Foto: Rawpixel.com / stock.adobe.com
Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der Gebäudeteile genau hervorgehen. Auch Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind dort genau verzeichnet. Die Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils der einzelnen Eigentümer wird meist in Tausendstel angegeben. Wird der Anteil eines Eigentümers etwa mit 87/1.000 angegeben, gehören ihm 8,7 Prozent des gesamten Gebäudes. Die Zahl 87 bezieht sich nicht auf die Quadratmeterzahl seiner Wohnung.
Es ist wichtig, dass in der Teilungserklärung genau abgegrenzt wird, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Im Aufteilungsplan findet sich auch die genaue räumliche Abgrenzung. Es sollten aber auch kleine Details in der Teilungserklärung geregelt werden: Beispielsweise ob die gesamten Wasserleitungen im Haus Gemeinschaftseigentum sind oder nur die Hauptversorgungsstränge. Das kann vor allem dann relevant werden, wenn es zu einem Wasserschaden kommt. Denn für Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, müssen alle Eigentümer anteilig aufkommen, für Schäden am Sondereigentum zahlt nur der jeweilige Wohnungseigentümer.
Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Zum Aufteilungsplan gehört auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Baubehörde erstellt und bestätigt, dass die einzelnen Einheiten abgeschlossen sind, also unabhängig voneinander genutzt werden können. Auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist für die Eintragung ins Grundbuch nötig.
Was ist die Gemeinschaftsordnung?
Die Gemeinschaftsordnung regelt „die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander“, wie Maren Herbst vom Verband der Immobilienverwalter Deutschland betont. Dazu gehören Details hinsichtlich der Kostenverteilung, zur Hausordnung oder zu Sondernutzungsrechten. Sie konkretisiert die Vorgaben des WEG für die Gemeinschaft und kann, muss aber keine Hausordnung enthalten. Neben gesetzlich definiertem Gemeinschaftseigentum kann sich die Gemeinschaftsordnung mit sogenannten Öffnungsklauseln teils vom WEG lösen.
Da auch die Gemeinschaftsordnung nachträglich nur dann abgeändert werden kann, wenn alle Eigentümer zustimmen, sollte diese vor dem Wohnungskauf ebenfalls genau geprüft werden.
WEG als rechtliche Grundlage für die Teilungserklärung
Die rechtliche Grundlage für die Teilungserklärung bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). „Da das Gesetz oftmals sehr starr ist, sollten in der Gemeinschaftsordnung sogenannte Öffnungsklauseln vereinbart werden“, empfiehlt Maren Herbst vom Verband der Immobilienverwalter Deutschland. „Die Eigentümer haben dann die Möglichkeit, mittels Mehrheitsbeschluss Entscheidungen zu treffen.“ Diese Beschlüsse dürfen vom Gesetz und der Teilungserklärung abweichen. Bei jeder Regelung, die vom WEG abweicht, ist jedoch im Einzelfall zu prüfen, ob sie tatsächlich wirksam ist.
Geteilt nach WEG
In Immobilienanzeigen für Doppel- oder Reihenhäuser steht oft der Zusatz „geteilt nach WEG“. Das bedeutet, dass das Grundstück rechtlich nicht getrennt ist, sondern unter einer Flurnummer im Grundbuch steht. Die Teilungserklärung wird in diesem Fall nach WEG verfasst: Das Grundstück und seine Anlagen bilden das gemeinschaftliche Eigentum, das Innere das Sondereigentum.
Grundstück teilen
Soll ein Grundstück real geteilt werden, braucht es keine Teilungserklärung. Das Grundstück wird in dem Fall aufgeteilt und jedes Teilstück erhält sein eigenes Grundbuchblatt.
Was kostet eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist mit mehreren Kostenpunkten verbunden:
- Ausstellung Abgeschlossenheitsbescheinigung: je nach zuständiger Behörde in den einzelnen Bundesländern zwischen einem zweistelligem und dreistelligem Eurobetrag.
- Beglaubigung der Teilungserklärung: zwischen 70 und 140 Euro. Mit einer Beglaubigung bestätigt der Notar allerdings nur, dass der Grundstückseigentümer die Teilungserklärung selbst unterschrieben hat. Eine Beurkundung, bei der der Notar auch inhaltlich und rechtliche Richtigkeit bürgt, würde bei den Kosten das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) greifen und sich am Immobilienwert orientieren.
- Eintrag ins Grundbuch: Auch das Grundbuchamt orientiert sich bei der Gebühr am Immobilienwert.
Teilungserklärung: Darauf sollten Wohnungskäufer achten
Die beschlossene Teilungserklärung kann vom Gesetz abweichen. Vor allem Wohnungskäufer sollten sich die Teilungserklärung genau ansehen, denn wirksame Regelungen können sich als nachteilig für den einzelnen Eigentümer erweisen. Ein paar Beispiele:
- In der Teilungserklärung kann stehen, dass der Käufer einer Eigentumswohnung für die Wohngeldrückstände des Voreigentümers aufkommt.
- Wenn es sich um ein für Wohn- und Gewerbezwecke gemischt genutztes Gebäude handelt, kommt es darauf an, welche Art gewerbliche Nutzung zulässig ist. Die Bezeichnung als „Geschäftsraum“ erlaubt beispielsweise eine vielseitige gewerbliche Nutzung – etwa als Bar. Die Bezeichnung „Ladenfläche“ erlaubt nur eine Nutzung als Laden.
- Kosten für Sanierungen und Reparaturen sollen laut Wohnungseigentumsgesetz (§ 16, Abs.2) nach dem Anteil des einzelnen Eigentümers aufgeteilt werden. Abweichende Regelungen sind jedoch erlaubt. Spätere Änderungen der Kostenverteilung können nur in Einzelfällen mit Drei-Viertel-Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden.
- Fenster und Fensterrahmen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum – auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht (BGH Az.: V ZR 174/11). Allerdings kann in der Teilungserklärung vereinbart werden, dass jeder Eigentümer bei Fenstertausch oder Reparatur nur die Kosten für seine eigenen Fenster begleicht. Fehlt eine solche Regelung und die Fenster zählen zum Gemeinschaftseigentum, bezahlen Wohnungseigentümer anteilig auch den Fensteraustausch beim Nachbarn.
- Auch Dinge wie Tierhaltung können per Teilungserklärung eingeschränkt werden. So ist in manchen Teilungserklärungen die Klausel zu finden, dass die Haltung von Kampfhunden verboten ist.
Achtung: Gewohnheiten und mündliche Abmachungen ersetzen nicht die Regelungen in der Teilungserklärung. Ist zum Beispiel ein von einem Wohnungseigentümer genutztes Dachbodenabteil in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich als Sondereigentum bezeichnet, hat der Wohnungseigentümer kein alleiniges Nutzungsrecht. Das bedeutet: Selbst wenn eine solche Nutzung geduldet wurde, kann dies jederzeit widerrufen werden.
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Kann die Teilungserklärung geändert werden?
Manche Dinge können Eigentümer in ihrer Wohnung machen, ohne dass die Gemeinschaft zustimmen muss. Für manche Änderungen ist allerdings ein Mehrheitsbeschluss oder sogar eine notarielle Beurkundung und die Zustimmung aller Eigentümer notwendig. Wann was gilt, zeigen folgende Beispiele:
Keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich
Eine Änderung betrifft nur wenige Eigentümer, aber nicht die Gemeinschaft. Wollen zum Beispiel zwei Eigentümer ihre Kellerabteile tauschen, müssen sich nur die beiden Eigentümer einig sein. Den Kellertausch sollten sie allerdings zusätzlich schriftlich vereinbaren.
Beschluss der Eigentümergemeinschaft nötig
Die Eigentümergemeinschaft will Veränderungen durchführen, die über bloße Reparaturen hinausgehen. In einem alten Mehrfamilienhaus gibt es keine Zentralheizung, sondern nur alte, aber funktionsfähige Nachtspeicheröfen. Sollen diese durch eine moderne Zentralheizung ersetzt werden, handelt es sich um eine Modernisierung. Dann müssen drei Viertel der Eigentümer mit mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile zustimmen. Auch wenn nur ein alter Heizkessel gegen einen neueren ausgetauscht, also Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen, muss die Eigentümergemeinschaft darüber abstimmen – es genügt jedoch die Zustimmung der einfachen Mehrheit.
Ein Eigentümer will in die Bausubstanz eingreifen. Wenn ein Eigentümer seine Wohnräume deutlich verändern und dafür eine tragende Wand entfernen will, braucht er die Zustimmung seiner Eigentümergemeinschaft. Schließlich handelt es sich dabei um einen Eingriff in die Statik des Gebäudes und damit ins Gemeinschaftseigentum. Möchte der Eigentümer jedoch nur eine nicht tragende Wand in seiner Wohnung entfernen, kann er dies tun, ohne vorher um Erlaubnis bitten zu müssen. Nicht tragende Wände sind Sondereigentum.
Wann muss eine Teilungserklärung geändert werden?
Durch eine bauliche Änderung verschieben sich auch die Eigentumsverhältnisse. Das wäre der Fall, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt werden sollen und dafür ein Teil des Hausflurs zu einem Wohnungsbestandteil werden würde. Treppenhaus und Hausflur sind Gemeinschaftseigentum. Durch die bauliche Veränderung sinken die Eigentumsanteile aller anderen Wohnungseigentümer. Daher müssen dem Umbau nicht nur alle Eigentümer zustimmen, sondern auch deren Gläubiger – also die finanzierenden Banken.
Solche Änderungen erfordern außerdem eine förmliche notarielle Änderung der Teilungserklärung.
Kann eine Teilungserklärung rückgängig gemacht werden?
Ist eine einzelne Person oder ein Unternehmer alleiniger Eigentümer des Hauses – er besitzt also alle Wohnungseigentumsrechte – kann er die Sondereigentumsrechte aufheben lassen (§9 WEG). Sind die sogenannten Wohnungsgrundbücher geschlossen, wird für die Immobilie ein neues Grundbuchblatt angelegt.
Es können danach keine einzelnen Wohnungen mehr verkauft werden, nur das Haus als Ganzes. Andernfalls muss erneut eine Teilungserklärung erstellt werden.
Die Rücknahme der Teilungserklärung ist mit viel Aufwand und Kosten verbunden.
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