Aktualisiert am 04.10.2024 von 
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Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Alles Wissenswerte über die Antragstellung, welche Behörde dafür zuständig ist und welche Dokumente dafür notwendig sind.
Übersicht
- Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
- Welche Voraussetzungen müssen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllt sein?
- Wer kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen?
- Wie beantrage ich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: Welche Kosten fallen an?
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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, auch Abgeschlossenheitserklärung genannt, ist eine Bescheinigung darüber, dass einzelne Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus bautechnisch vollkommen voneinander getrennt sind und sie somit als abgeschlossene eigenständige Einheit betrachtet werden können.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung, welche für die formelle Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen notwendig ist. Wer also einzelnen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses getrennt voneinander verkaufen, vererben oder verschenken will, braucht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Rechtsgrundlage für die Bescheinigung der Abgeschlossenheit bilden die Paragrafen 3 Absatz 2 sowie 7 Absatz 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG, seltener WoEigG).
Achtung: Das 2021 verabschiedete Baulandmobilisierungsgesetz beinhaltet neue Regelungen zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. In angespannten Wohnungsmärkten wird hierzu nun eine Genehmigung benötigt. Die Landesregierungen der einzelnen Bundesländer sind dazu ermächtigt, solche Gebiete selbstständig festzulegen. Die Genehmigungspflicht soll jedoch nur bis zum 31. Dezember 2025 gelten. Außerdem greift die Pflicht in der Regel erst dann, wenn sich im Wohngebäude mehr als fünf Wohnungen befinden.
Welche Voraussetzungen müssen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllt sein?
Welche Voraussetzungen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllt sein müssen, ist davon abhängig, ob es sich künftig um Wohn- oder Teileigentum handelt. Während Wohneigentum Räumlichkeiten sind, in denen gewohnt wird, handelt es sich bei Teileigentum um gewerblich nutzbare Räumlichkeiten, also beispielsweise einen Laden, ein Restaurant, ein Büro oder eine Praxis.
Soll ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, braucht es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Foto: iStock.com / Terroa
Voraussetzungen für Wohneigentum:
- Die Wohnung ist abschließbar
- Die Wohnung ist vollständig abgetrennt
- Die Wohnung hat einen separaten Zugang in ein Treppenhaus oder ins Freie
- Alle gesetzlichen Regelungen zum Brandschutz werden beachtet
- Es ist in der Wohnung ausreichender Schall- und Wärmeschutz vorhanden
- Es ist in dieser Wohnung mindestens ein Bad und eine Toilette vorhanden
- Es ist in dieser Wohnung mindestens eine Küche beziehungsweise Küchenzeile vorhanden
Voraussetzungen für Teileigentum:
- Die Räume sind verschließbar
- Es ist mindestens eine Toilette vorhanden
- Der Schall- und Brandschutz werden eingehalten
Sind alle Punkte erfüllt, gilt die die Einheit als eine rechtlich klar abgegrenzt und autark. Erst dann kann sie ins Grundbuch eingetragen werden kann, was einen anschließenden Verkauf ermöglicht.
Wer kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen?
Nur ein bestimmter Personenkreis kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Dazu gehören:
- Der oder die Eigentümer
- Der oder die Erbbauberechtigten
- Personen, die ein rechtliches Interesse an der Bescheinigung haben, wie bevollmächtigte Anwälte
- Personen, die von einem der genannten Antragsberechtigten eine Einverständniserklärung haben
Wie beantrage ich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, kann der Antrag für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gestellt werden. Der Antrag ist formlos möglich.
Wo wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt?
Zuständig für die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die örtliche Bauaufsichtsbehörde. Die einzelnen Bundesländer können per Rechtsverordnung auch einen öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für Bauwesen ermächtigen, die Bescheinigung auszustellen.
Wann muss ich den Antrag auf Bescheinigung der Abgeschlossenheit stellen?
Antragssteller müssen sich darauf einstellen, dass sie je nach Behörde zwischen zwei Wochen bis zu 100 Tage auf einen positiven Bescheid warten müssen. Wer also eine der künftigen Eigentumswohnungen zu einem bestimmten Datum verschenken, vererben oder verkaufen will, sollte diese Zeitspanne mit einrechnen.
Der Antrag für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung kann bei Bestandsbauten immer gestellt werden. Bei Neubauten kann sie bereits vor Beginn der Baumaßnahmen ausgestellt werden, wenn die Aufteilungspläne den genehmigten Bauplänen entsprechen. Bei Bestandsbauten müssen die Aufteilungspläne den tatsächlichen Baubestand wiedergeben.
Erforderliche Umbauten für die gewünschte Lage, Größe und Abgeschlossenheit der dargestellten Sondereigentumseinheiten müssen ausgeführt sein, bevor die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt wird.
Antragssteller müssen sich darauf einstellen, dass sie je nach Behörde bis zu 100 Tage auf einen positiven Bescheid warten müssen.
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Welche Kosten fallen an?
Bei den Kosten gibt es keine Einheitlichkeit innerhalb der einzelnen Ämter. Während manche Behörden nur einen zweistelligen Betrag verlangen, können bei anderen auch dreistellige Beträge fällig werden. Wer eine zusätzliche Ausfertigung benötigt, auf den kommen weitere Kosten hinzu.
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