Hausverwalter: Darauf sollten Eigentümer bei Suche und Vertrag achten

Wer sich für einen Hausverwalter entscheidet – oder auf der Suche nach einer neuen Hausverwaltung ist – sollte bei der Auswahl systematisch vorgehen. Welche Aufgaben der Hausverwalter übernimmt und worauf beim Verwaltervertrag zu achten ist, erfahren Eigentümer hier.

Der Hausverwalter ist der Kümmerer und Organisator einer Immobilie. Dabei ist er sowohl für die kaufmännische als auch die technische Verwaltung zuständig. Aufgaben eines Hausmeisters übernimmt er klassischerweise nicht, wohl aber die Überwachung der Arbeiten eines solchen. Allerdings gibt es keinen gesetzlich festgelegten Leistungskatalog der Aufgaben eines Verwalters. Diese werden individuell im Verwaltervertrag geregelt, müssen aber immer den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Der Verwalter eines Mehrfamilienhauses, dessen einzelne Einheiten in Sondereigentum aufgeteilt sind, verwaltet das Gemeinschaftseigentum, aber nicht unbedingt die einzelnen Einheiten. Dies bedeutet zum Beispiel, dass der Verwalter Handwerkerangebote einholen muss, wenn etwa das Treppenhaus saniert werden soll. Will aber ein Wohnungseigentümer sein Bad neu fliesen, so gehört das nicht zu den Aufgaben des WEG-Verwalters.

Der WEG-Verwalter kümmert sich um alle kaufmännischen Belange der Eigentümergemeinschaft: So erstellt er zum Beispiel Wirtschaftspläne, erledigt die Buchhaltung und kümmert sich um die ordnungsgemäße Überprüfung aller Zahlungseingänge und -ausgänge. Er erstellt auch die Nebenkostenabrechnungen für die Eigentümer der einzelnen Einheiten.

Im Unterschied zur WEG-Verwaltung vertritt der Mietverwalter nicht die Interessen einer Gemeinschaft, sondern die eines einzelnen Eigentümers eines Mehrparteienhauses. Der Mietverwalter ist für die Verwaltung des gesamten Objektes zuständig, also auch für die einzelnen Wohneinheiten und ist sogar Ansprechpartner für die Mieter. Oft ist vertraglich vereinbart, dass sich der Miethausverwalter zudem um die Vermietung der Einheiten kümmert, die Mietverträge ausstellt und Mieterhöhungen durchsetzt. Als Verwalter darf er allerdings keine Vermittlungsprovision verlangen. Unter Umständen kann im Verwaltervertrag vereinbart sein, dass für die Abwicklung von Neuvermietungen zusätzliche Kosten berechnet werden. Anders als der WEG-Verwalter muss der Miethausverwalter keine Eigentümerversammlungen organisieren, da er ja nur für den Eigentümer tätig ist.

Da ein WEG-Verwalter nur das Gemeinschaftseigentum verwaltet, nicht aber die einzelnen Einheiten, muss der Eigentümer seine Eigentumswohnung selbst verwalten – oder aber einen Verwalter beauftragen. Das bietet sich insbesondere dann an, wenn die Einheit vermietet wird und der Eigentümer nicht vor Ort wohnt. Der Sondereigentumsverwalter ist dann Ansprechpartner für den Mieter und erstellt zum Beispiel auch die jährliche Nebenkostenabrechnung für diesen. Wer sich als Eigentümer für die Sondereigentumsverwaltung entschließt, sollte in Erwägung ziehen, damit den WEG-Verwalter und nicht einen Dritten zu beauftragen. Er erhält dann sozusagen ein All-Inclusive-Paket aus einer Hand.

In vielen Fällen vereinbaren Verwalter und Eigentümer einen monatlichen Fixbetrag pro Wohneinheit. „Im Schnitt liegt die pauschale Grundvergütung für die WEG-Verwaltung je nach Region und Größe der Anlage zwischen 18 Euro und 30 Euro netto pro Einheit und Monat. Für die Verwaltung von Mietshäusern zahlen Eigentümer im Schnitt zwischen 20 Euro und 26 Euro netto pro Einheit und Monat“, erläutert DDVI-Sprecherin Bock. Manche Verwalter berechnen die Kosten auch als Prozentsatz von der Kaltmiete, oft fünf bis sechs Prozent.

In manchen Verträgen ist zudem geregelt, dass der Verwalter für bestimmte, nicht regelmäßig anfallende Arbeiten extra Geld kassieren kann. „Energetische Sanierungsmaßnahmen oder aufwendige Instandsetzungsarbeiten sind meist mit einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter verbunden, sodass diese Leistungen zusätzlich abgerechnet werden dürfen“, erläutert die DDVI-Sprecherin. Hier sollte auf Details im Vertrag geachtet werden.

Wer mit seinem Verwalter unzufrieden ist und deshalb wechseln möchte, sollte die Kündigungsfristen beachten. Eine Eigentümergemeinschaft kann allerdings jederzeit durch Mehrheitsbeschluss den Verwalter abberufen, auch wenn der Vertrag noch keine Kündigungsmöglichkeit vorsieht. Der Verwalter ist dann zwar von seinen Pflichten befreit, ansonsten läuft der Vertrag aber mit allen Verpflichtungen, insbesondere der Zahlung der Vergütung weiter.

Im Verwaltervertrag kann vereinbart werden, dass der Verwalter nur dann abberufen werden darf, wenn ein wichtiger Grund dafür vorliegt. Außerdem kann vereinbart werden, dass gleichzeitig mit der Abberufung auch der Verwaltervertrag gekündigt ist. Ob tatsächlich ein wichtiger Grund vorliegt müssen regelmäßig die Gerichte unterscheiden. Dazu gehört, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümern und Verwalter zerstört ist. Etwa, weil ein einzelner Eigentümer bevorzugt, falsch abgerechnet wird oder der Verwalter die Eigentümerversammlung über einen längeren Zeitraum nicht einberuft.

Bei einer Miet- oder Sondereigentumsverwaltung gibt es diese Möglichkeit nicht, es zählt, was vertraglich vereinbart wurde.

Sonderfall: Abberufung des Verwalters durch ein Gericht

Entscheidet sich die Eigentümerversammlung gegen die Abberufung des Verwalters, haben einzelne Eigentümer die Möglichkeit, diesen Beschluss innerhalb eines Monats gerichtlich anzufechten. Stellt ein Gericht dann fest, dass tatsächlich wichtige Gründe vorliegen, kann das Gericht anstelle der Gemeinschaft den Verwalter abberufen.

In manchen Fällen besteht auch das Recht, einen Verwaltervertrag außerordentlich fristlos zu kündigen. „Grob kann man sagen: Verstößt der Verwalter dauerhaft gegen seinen Vertrag, das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung, wird ein Kündigungsgrund vorliegen“, so Bock. Veruntreut er beispielsweise Gelder der Eigentümergemeinschaft, lässt sich die Frage, ob eine fristlose Kündigung möglich ist, klar mit ja beantworten. Geht es um Pflichtverletzungen, die eher mit Nachlässigkeiten zu tun haben – etwa unvollständige oder verspätete Abrechnungen – hängt es von den Umständen des Einzelfalls ab, ob eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist oder nicht. Liegt ein wichtiger Grund für eine Abberufung vor, handelt es sich oftmals auch um einen Grund für eine fristlose Kündigung.