Schönheitsreparaturen bei Auszug

Schönheitsreparaturen sind kosmetische Arbeiten in der Wohnung wie etwa das Streichen der Wände. Eine Regelung zu den Schönheitsreparaturen findet sich im Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV), das allerdings nur für Sozialwohnungen bindend ist. Sie wird in der Praxis allerdings auch oft für nicht preisgebundenen Wohnraum angewendet.

Zu den Schönheitsreparaturen zählen:

• Bohrlöcher schließen
• Tapezieren
• Streichen und Kalken der Wände und Decken,
• Streichen von Türen, Fensterahmen, Heizungen und Rohren

Schönheitsreparaturen sind nicht zu verwechseln mit Instandhaltungsmaßnahmen. Sie können nicht auf den Mieter übertragen werden.

Folgenden Verbesserungen sind keine Schönheitsreparaturen

• Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden
• Holzteile erneuern
• Austausch von Teppichen
• Reparaturen an Elektrik und Leitungen
• Erneuern von Türschlössern
• Außenanstriche bei Fenstern und Türen
• Streichen von Sockel- oder Fußleisten
• Glasarbeiten
• Renovierung des Treppenhauses oder anderer Gemeinschaftsräume

Ausnahme: Der Mieter beschädigt Gegenstände oder der Verschleiß ist übermäßig groß. Dann muss der Mieter für die Reparaturen des Vermieters haften. Abgerechnet werden die Reparaturen dann beispielsweise über die Mietkaution nach dem Auszug.

Grundsätzlich zuständig für Schönheitsreparaturen ist der Vermieter. Dies ergibt sich aus den Hauptpflichten eines Mietvertrags, die in § 535 BGB geregelt sind. Darin heißt es, „durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Paragraph 538 (BGB) stärkt den Mieter zusätzlich. Darin heißt es, dass er Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch verursacht werden, nicht zu vertreten hat. Allerdings kann der Vermieter die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen.

Voraussetzung für die Übertragung der Schönheitsreparatur auf den Mieter:

1. Entweder: Der Mieter muss die Wohnung frisch renoviert vom Vermieter übernommen haben (BGH, VIII ZR 185/14).
2. Oder: Der Mieter hat bei einer unrenovierten Wohnung vom Vermieter einen angemessenen finanziellen Ausgleich – etwa in Form einer Mietvergünstigung am Anfang des Mietverhältnisses –  erhalten. Denkbar ist beispielsweise ein Mietverzicht, beziehungsweise eine Mietfreiheit für den Mieter. Hätten beispielsweise die Handwerkerleistungen um die Wohnung zu renovieren 2.000 Euro betragen, die monatliche Kaltmiete 1.000 Euro, wäre ein entsprechender Mietverzicht von zwei Monaten angemessen. Wichtig: Der Mieter muss dann zwar nicht zu Beginn der Mietzeit renovieren, aber nach dem Auszug.

Die Schönheitsreparaturen können in beiden Fällen mit einer Renovierungsklausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Steht aber nichts im Vertrag, muss der Mieter auch nicht renovieren. Doch Vorsicht: nicht jede Formulierung ist rechtswirksam.

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Wird die Wohnung frisch renoviert an den Mieter übergeben oder die Abnutzung finanziell abgegolten, hat der Vermieter die Möglichkeit, die Schönheitsreparaturen mithilfe bestimmter Formulierungen im Mietvertrag dem Mieter zu übertragen.

Beispiel:

„Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen, wenn der Zustand der Wohnung es erfordert, in Wohn- und Schlafräumen alle 8 Jahre, in Nebenräumen alle 10 Jahre und in Küche, Bad und Toilette alle 5 Jahre durchgeführt werden. “  Wichtig ist, dass der Mieter nicht gezwungen wird, zu einem exakten Zeitpunkt zu handeln.

Nicht alle Renovierungsklauseln im Mietvertrag sind wirksam. Vermieter und Mieter sollten deswegen auch ihren Mietvertrag überprüfen alte Mustermietverträge beinhalten beispielsweise oft unwirksame Klauseln.

Unwirksame Klauseln:

• starre Renovierungsfristen– etwa, dass die Wände nach exakt drei Jahren gestrichen werde müssen.
• die Verpflichtung, beim Auszug grundsätzlich zu renovieren
• Vorschriften in welcher Farbe die Wohnung gestrichen werden muss
• die sogenannte Quotenabgeltungsklausel: Das bedeutet, dass Mieter nicht mehr dazu verpflichtet werden können, beim Auszug anteilige Renovierungskosten zu übernehmen, wenn sie vor einer eventuellen Renovierungsfrist ausziehen (BGH, Urteil v. 18.03.2015 – VIII ZR 242/13).

Im Grunde sind alle Formulierungen, laut denen der Mieter nach einer bestimmten Frist oder zu einem bestimmten Zeitpunkt Schönheitsreparaturen durchführen muss, unwirksam.

In den vergangenen Jahren gab es zahlreiche BGH-Urteile zum Thema Schönheitsreparturen. Mieter wie Vermieter können da schnell die Übersicht verloren haben, was nun wirklich gilt. Das können Mieter tun.

Eines der größten Streitthemen zwischen Mieter und Vermieter sind die Schönheitsreparaturen. Mit diesen Tipps behalten Vermieter den Überblick über die rechtliche Lage. Außerdem helfen wir Vermietern einen Mietvertrag mit gültigen Schönheitsreparaturklauseln zu erstellen und zeigen ihnen, was sie tun können, wenn sich ein Mieter unrechtmäßig gegen Schönheitsreparaturen wehrt.