Wertsteigerung von Immobilien: Wann steigt der Wert meiner Immobilie?

In den vergangenen Jahren waren Immobilien eine gute Investition und eine sichere Kapitalanlage. Wer nun verkaufen will, fragt sich unweigerlich, wie hoch die Wertsteigerung der eigenen Immobilie seit Kauf ist. Erfahre hier, welche Faktoren den Wert der Immobilie beeinflussen, wie ihn Verkäufer steigern und ob jetzt überhaupt der richtige Zeitpunkt zum Verkauf ist.

Wurde ein Haus mit 120 Quadratmetern beispielsweise 2012 für 335.000 Euro gekauft und nach Ablauf der 10-Jährigen Spekulationsfrist 2022 für 610.000 Euro wieder verkauft, liegt die Wertsteigerung der Immobilie bei 275.000 Euro. Der Wert der Immobilie hat sich also um 82 Prozent erhöht.

Der richtige Angebotspreis ist entscheidend für den Erfolg des Immobilienverkaufs. Ist der Preis zu hoch angesetzt, schreckt das Kaufinteressenten eher ab – so wird selbst eine Immobilie in gutem Zustand und in guter Lage schnell zum Ladenhüter. Doch unter Wert will der Verkäufer die Immobilie auch nicht veräußern werden. Darum sollten sie als erstes den Verkehrswert ihrer Wohnung oder ihres Hauses ermitteln lassen.

„Ein geringes Angebot, eine hohe Nachfrage und ein niedriger Zinssatz sind ein gutes Verkaufsumfeld“, sagt Immobilienmakler Hundt von Immobilien-Management Hundt in Gelsenkirchen.

Um den richtigen Zeitpunkt zu ermitteln, hilft es Immobilienverkäufern, die Preisprognosen für ihren jeweiligen Stadtteil zu beobachten: Zieht der Preis gerade eher an und die Nachfrage steigt, könnte das auf den richtigen Verkaufszeitpunkt hinweisen.

Tipp für Mietswohnungen: Wenn der Mieter gerade auszieht, könnte das eine gute Gelegenheit zum Verkauf sein. Denn: „Eine unvermietete Wohnung erzielt am Markt meist einen höheren Preis als eine vermietete“, so Hundt. Der Grund: Eine unvermietete Immobilie spricht gleich mehrere Käufer an: Wer sie als Eigenheim nutzen will, kann gleich nach dem Kauf einziehen. Wer die Wohnung vermieten will, kann die Miethöhe selbst festsetzen.

Beim Festsetzen des Angebotspreises sollten Immobilienverkäufer Vorzüge, aber auch mögliche Nachteile der Immobilie berücksichtigen. Meist fließen diese bereits bei der Wertermittlung mit ein.

Steht der zu erzielende Preis, so planen manche Verkäufer beim Angebot etwas Verhandlungsspielraum mit ein. Denn: Viele Käufer wollen den Preis etwas herunterhandeln. Wer als Verkäufer im Vorhinein 5 bis 10 Prozent auf den Wunschpreis draufschlägt, könnte das im Vorhinein ausbügeln und sich getrost auf Verhandlungen einlassen.

Hundt hält diese Strategie jedoch für veraltet: „Verhandeln ist für den Erwerber natürlich sehr wichtig. Doch für Verkäufer und Immobilienmakler lohnt sich das nicht.“ „Eine Immobilie, die 220.000 Euro wert ist, für 250.000 Euro anzubieten wirkt auf viele Interessenten abschreckend, so dass der Verkäufer weniger Anfragen bekommt.“

Die Strategie des Immobilienprofis: Das Bieterverfahren nach amerikanischen Vorbild. „Wir bieten die Immobilie etwas unter Wert an, dafür gibt es aber viele Interessenten.“ Kommt es dann zum Besichtigungstermin, so können die Kaufinteressenten Gegenangebote machen. So sei es möglich, mehr beim Preis herauszuholen.

Bei der Onlinevermarktung sollten Immobilienverkäufer zudem bedenken: Käufer legen genau fest, wie viel sie maximal ausgeben. In den Onlinesuchmasken gibt es hierfür meist glatte Werte, zum Beispiel 250.000, 280.000 oder 300.000 Euro. Wer nur tausend Euro darüber liegt und seine Immobilie zum Beispiel für 303.000 Euro anbietet, den hat der Immobiliensuchende bei bis zu 300.000 Euro nicht auf dem Schirm. Um möglichst viele Interessenten zu erreichen, bietet es sich daher an, die Immobilie möglichst zu glatten Beträge anzubieten, oder knapp darunter.

„Immobilienverkäufer sollten ihren Käufern zeigen, was sie aus ihrer Immobilie machen können“, rät Diplomingenieurin Eva Reinhold-Postina. Statt selbst eine energetische Sanierung durchzuführen, solle der Verkäufer besser einen Energieberater mit einem Gutachten beauftragen. Dieser könne zum Beispiel einen Fünfjahresplan mit einzelnen Verbesserungsmaßnahmen erstellen, und über mögliche Zuschüsse informieren. „Das liefert dem Interessenten Ideen, was gemacht werden muss – und was kann.“ Die Kosten für den Energieberater liegen im unterem drei- bis vierstelligen Bereich, je nachdem, wie detailliert das Gutachten gemacht wird.

Darüber hinaus hilft oft eine Anfrage bei der Baubehörde und das Überprüfen des Bebauungsplans: Wie darf das Haus verändert werden? Darf man es gar abreißen und neu bauen? Ist der Ausbau des Dachbodens möglich? „Die Antworten darauf sind für Käufer oft entscheidend“, so Reinhold-Postina.

„Wenn Garten und Haus gepflegt sind, dann wirkt sich das natürlich bei der Besichtigung auch auf die Zahlungsbereitschaft des Interessenten aus“, sagt Immobilienökonom Prof. Dr. Günter Vornholz. 

Immobilienmakler Ralf Robert Hundt geht hierbei noch einen Schritt weiter: „Wir machen für unsere Kunden Home Staging und richten die Immobilie für den Verkauf her.“ Die Räume werden aufgeräumt, Leihmöbel und Blumenvasen aufgestellt, Decken und Accessoires ausgelegt, weiße Vorhänge aufgehängt. Denn: „Wenn es stimmig eingerichtet ist und ich mich wohl fühle, erhöht dass die Wahrscheinlichkeit, dass ich mich für die Immobilie entscheide.“ Kostenpunkt hierfür sind circa 2.000 bis 4.000 Euro.

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VPB-Sprecherin Eva Reinhold-Postina rät zudem, nicht erst kurz vor dem Verkauf an die Pflege zu denken: „Wer den Wert der Immobilie erhalten will, muss sie ständig instandhalten.“ Dafür sind regelmäßige Gebäudekontrollen nötig, notwendige Reparaturen schnellstmöglich durchzuführen und die Wohnung von Zeit zu Zeit zu sanieren. „Ein Haus verkommt recht schnell, wenn sich einige Monate nicht darum kümmert, oder Schäden nicht sofort ausgebessert werden. Und ein Wartungsrückstau ist teuer.“

Wie sich die Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen in den kommenden Jahren entwickeln werden, ist mit Blick auf den Krieg in der Ukraine und dessen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, steigenden Zinsen und einer möglichen Immobilienblase nicht seriös zu prognostizieren.

Auf der einen Seite gelten Immobilien bei Experten als guter Inflationsschutz. Das spricht dafür, mit einem Verkauf eher noch zu warten. Vor allem dann, wenn mögliche Verkaufserlöse gar nicht unbedingt benötigt werden.

Auf der anderen Seite sind die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser in den letzten Jahren so stark gestiegen, dass Verkäufer mit einer hohen Wertsteigerung und dementsprechend Gewinn rechnen können. Darüber hinaus übersteigt vor allem da, wo Wohnraum knapp ist, die Nachfrage das Angebot an Immobilien immer noch bei weitem. Wer also jetzt verkaufen will und eine Idee hat, was mit dem Erlös passiert, sollte das auch tun.