Bodenrichtwert: Wie viel ist mein Grundstück wert?

Der Bodenrichtwert ist ein unverbindlicher Anhaltspunkt, um den Grundstückswert zu ermitteln. Es sind Durchschnittswerte von Grundstücken einer Gemeinde, beziehungsweise von einzelnen Gebieten – sogenannten Richtwertzonen – einer Gemeinde. Der Durchschnittswert basiert auf den gesammelten Kaufpreisen der regionalen Grundstücke. Zusätzlich wird er vom Entwicklungszustand der Lage des Grundstücks beeinflusst.

In der Praxis ist es nicht immer möglich, den Bodenrichtwert anhand des Durchschnittwertes der Immobilienkaufpreise zu ermitteln. Sind nicht genügend Kaufpreise vorhanden, arbeiten die Gutachterausschüsse mit Schätzwerten, zu deren Bestimmung folgende Faktoren mit einbezogen werden:

Grundsätzlich bietet der Bodenrichtwert eine solide Basis für die Wertermittlung eines unbebauten Grundstücks. Jedoch kann es durch besondere Faktoren wie der Beschaffenheit des Bodens oder der Lage des Grundstücks noch Zu- oder Abschläge geben.

Ist das Grundstück bebaut, kann der Bodenrichtwert nur als Anhaltspunkt bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden. Kaufst oder verkaufst du beispielsweise ein Grundstück mit einer abbruchreifen Ruine, so ist der Grundstückswert geringer als bei einem vergleichbaren unbebauten Bauland. Das hat folgenden Grund: Die entstehenden Abrisskosten müssen einkalkuliert werden.

Auch wenn der Bodenrichtwert immer von unbebauten Grundstücken ausgeht, so kann er auch ein guter Anhaltspunkt für bebaute Grundstücke sein. Bedenke hierbei jedoch, dass Bodenrichtwerte Aussagen über die Vergangenheit sind – je nach Marktsituation kann das Grundstück inzwischen mehr oder weniger wert sein.

Abgesehen davon gibt es auch innerhalb der einzelnen Bodenrichtwertzonen Unterschiede. Bei der Ermittlung des konkreten Wertes der gesamten Immobilie sind deshalb weitere individuelle Merkmale eines Grundstücks zu berücksichtigen. Dazu zählen:

• Grad der Erschließung
• Größe und Form des Grundstücks
• Zulässige Bebauung (zum Beispiel zulässige Geschossflächenzahl)
• Vorhandene Bebauung und Bepflanzung
• Bei land- oder forstwirtschaftlichen Flächen: Bodeneigenschaften (Ackerzahl, Grünlandzahl), Art der Bepflanzung

Auch etwaige Altlasten auf einem Grundstück können dessen Wert erheblich beeinflussen.

Von Altlasten ist die Rede, wenn bestimmte Stoffe und Materialien zur Verunreinigung des Bodens führen und dadurch dessen Funktion und Gesundheit beeinträchtigt wird. Dieses Problem tritt auf, wenn das Erdreich nicht mehr als Existenzbasis für Menschen, Tiere und Pflanzen dienen kann. Die genaue Einstufung von Altlasten und Verdachtsfällen liegt in der Obhut der Bezirksregion oder des Landratsamtes.

Das Baugesetzbuch (§196 BauGB) bildet die Rechtsgrundlage und nimmt die Gemeinden in die Pflicht, die Bodenrichtwerte zu ermitteln. Dies geschieht durch spezielle Gutachterausschüsse anhand tatsächlicher Verkäufe, alle 2 Jahre zum Stichtag 31. Dezember.

Die Gemeinden können aber auch unabhängig voneinander beschließen, dass die Bodenrichtwerte häufiger ermittelt werden sollen.

Dafür erhalten die Gutachter die jeweiligen Daten von den Notaren ihres Gebietes, welche ihnen Kopien sämtlicher notariell beurkundeter Kaufverträge zukommen lassen. Aus dieser Kaufpreissammlung werden dann Bodenrichtwertkarten oder -tabellen erstellt, die den Bodenrichtwert in den verschiedenen Bodenrichtwertzonen widerspiegeln. Diese Zonen können Straßen, Straßenzüge oder ganze Stadtteile oder Ortschaften umfassen.

Das Finanzamt fordert von Immobilien- und Grundstücksbesitzern quartalsweise die sogenannte Grundsteuer ein. Je nach Bundesland fließt auch der Bodenrichtwert mit in die Berechnung der Grundsteuer ein.

Die folgende Tabelle veranschaulicht, in welchen Bundesländern eine Pflicht zur Angabe des Bodenrichtwerts in der Steuererklärung besteht:

Bodenrichtwerte sollten immer mit einer gewissen Vorsicht betrachtet werden, da sie die gegenwärtig vorherrschende Angebots- und Nachfragesituation am Markt nicht berücksichtigen.

In der Regel werden die Bodenrichtwerte wie bereits erwähnt alle zwei Jahre ermittelt – in den vergangenen Jahren stiegen die Immobilienpreise aber so rasant, dass die aktuellen Richtwerte oft den realen Werten hinterherhinken. Es kann durchaus sein, dass Grundstücke oftmals weitaus mehr wert sind, als es der Bodenrichtwert aussagt.