Aktualisiert am 04.10.2024 von 
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Neues Grundstück, beste Lage, günstiger Preis – doch was schlummert eigentlich unter der Erdoberfläche? Warum Altlasten richtig teuer werden können, wer dafür haftet und wie man sie bereits vor dem Kauf feststellen kann, liest du hier.
Mindern Altlasten auf dem Grundstück den Wert der Immobilie?
Altlasten können den Wert des Grundstücks sowie der darauf befindlichen Immobilie stark mindern – mindestens um die Kosten für die Beseitigung der Altlasten.
Übersicht
Was sind Altlasten?
Altlasten auf dem Grundstück sind Stoffe, die die Gesundheit des Menschen gefährden können, beispielsweise, indem sie das Grundwasser verseuchen. Das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) nennt in diesem Zusammenhang folgende Grundstücke, auf denen mit erhöhter Wahrscheinlichkeit Altlasten vorhanden sind:
- alte Mülldeponien
- alte Fabrikgelände
- ehemalige Militärgelände
- Tankstellen
Welche Altlasten auf dem Grundstück gibt es?
Alte Industrieflächen sind oftmals relativ günstig zu haben. Doch im Boden schlummern womöglich giftige Altlasten. Foto: Creaturart / stock.adobe.com
Altlasten auf dem Grundstück können in den unterschiedlichsten Formen auftreten. Meist entstehen sie durch folgende Substanzen und Materialien, die sowohl den Boden als auch die Luft verunreinigen können:
- Altöl, durch das zum Beispiel bei alten Industrieanlagen das Grundwasser verunreinigt sein kann
- Asbest, das insbesondere zur Dämmung in Altbauten verwendet wurde
- Beton, bei dessen Herstellung verschiedene Chemikalien verwendet werden, die mit der Zeit freigesetzt werden können
- Chemikalien und Giftstoffe wie zum Beispiel Benzol, das als Bestandteil von Benzin bei Tankstellen auftritt
- Stoffe aus der Rüstungsindustrie wie zum Beispiel Explosivstoffe oder chemische Kampfmittel
- Schwermetalle wie zum Beispiel Blei und Quecksilber, die auf alten Industrieanlagen vorhanden sein können
- Neben chemischen Verunreinigungen geht mancherorts, insbesondere in Ballungszentren, auch Gefahr durch Blindgänger aus dem zweiten Weltkrieg aus.
Stellt sich heraus, dass das Grundstück oder die Immobilie mit Chemikalien oder anderen Altlasten verseucht ist, stehen teure Sanierungsmaßnahmen an, die einen privaten Bauherrn in den Konkurs treiben können. „Wir raten deswegen dringend dazu, ein Grundstück vor dem Kauf überprüfen zu lassen“, erklärt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB).
Wie lasse ich mein Grundstück auf Altlasten prüfen?
Verantwortlich für ein belastetes Grundstück ist laut Ordnungsrecht der jeweilige Eigentümer. Er muss dafür sorgen, dass beispielsweise das Grundwasser nicht verseucht wird. Befinden sich also Altlasten auf dem Grundstück, die den Boden oder die Luft verunreinigen, muss der Eigentümer für die Beseitigung aufkommen. Um dieses finanzielle Risiko zu vermeiden, können potenzielle Käufer vor Unterzeichnung des Kaufvertrags folgende Dinge tun:
- Verkäufer oder Makler fragen
- Bodengutachten erstellen lassen
- Grundstückshistorie überprüfen
- Anwohner befragen
- Verdachtsflächenkataster prüfen
- Altlastenkataster prüfen
- Vertragliche Absprachen
Achtung: Weiß der Verkäufer oder auch der Makler von Verunreinigungen, Gefahren oder Altlasten, herrscht Informationspflicht. Widerstößt er dagegen, kann der Käufer womöglich Schadenersatz fordern oder den Kauf rückgängig machen. Hier finden Sie alle Infos zur Aufklärungspflicht von Maklern.
Ein Bodengutachten erstellen lassen
Um sicher zu gehen, kein verseuchtes Grundstück zu erwerben, sollten Kaufinteressenten ein professionelles Bodengutachten, auch Baugrundgutachten genannt, in Auftrag geben. Es kostet abhängig von der Grundstücksgröße, dem Aufwand und dem Baugebiet zwischen 1.000 und 2.500 Euro und kann mit Einverständnis des Eigentümers angefertigt werden. Diese Investition ist ratsam, denn bei einer Bauabsicht braucht man zu einem späteren Zeitpunkt ohnehin ein solches Gutachten, um die Beschaffenheit des Bodens herauszufinden.
Grundstückshistorie überprüfen
Wer sich für ein Grundstück interessiert, auf dem beispielsweise eine Industrieruine steht, sollte die Geschichte des Grundstücks prüfen und herausfinden, was in der Fabrik hergestellt und mit welchen Stoffen dabei hantiert wurde. Besonders wenn Chemikalien im Einsatz waren, etwa in ehemaligen Lack- oder Emailwarenfabriken, ist es möglich, dass das Grundwasser belastet ist.
Anwohner befragen
Vorbesitzer, angrenzende Betriebe oder Anwohner können etwas über die Geschichte eines Grundstücks wissen. „Ansonsten kann man auch einen Architekten oder andere Experten um eine Einschätzung bitten. Dinge wie Bausubstanz, Bodenbeschaffenheit oder Belastungen sind oft aus Erfahrungswerten ableitbar“, ergänzt Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB).
Verdachtsflächenkataster prüfen
Auch über mögliche Fliegerbomben geben Städte und Kommunen Auskunft: Wer in Stadtflächen Grund kauft, der bisher nicht bebaut war, sollte einen Blick in das Verdachtsflächenkataster werfen. Bei betroffenen Grundstücken wird allerdings ganz automatisch eine Sondierungspflicht ausgesprochen, sobald ein Bauantrag gestellt wird. Auch hier sind meistens die Umweltämter zuständig, oftmals auch Behörden für Stadtentwicklung, Bau oder Verkehr.
Altlastenkataster prüfen
Altlastenverdachtsfälle werden in vielen Städten in einem Altlastenkataster erfasst, für welches oftmals die Umweltämter zuständig sind. Einen Einblick erhält man gegen eine Gebühr, die im unteren dreistelligen Bereich liegen kann.
Vertragliche Absprachen
Käufer können darauf bestehen, dass der Verkäufer für Sanierungskosten aufkommt. Außerdem kann man sich „Bodeneigenschaften vertraglich zusichern lassen und dann ausmachen, was im Schadensfall passiert“, erklärt Reinhold-Postina. In beiden Fällen gilt aber: „Warum sollte der Verkäufer das machen?“ Beides hätte womöglich eine Anhebung des Kaufpreises zur Folge.
Was kostet die Sanierung und Beseitigung von Altlasten?
Die Sanierung eines Grundstücks mit Altlasten kann sehr teuer sein. Noch dazu sind die Kosten schwer vorhersehbar, da je nach Verunreinigung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgröße andere Maßnahmen notwendig sind. Meist muss großflächig Erde abgetragen und entsorgt werden. Andere Verfahren sehen vor, dass das kontaminierte Erdreich vor Ort behandelt wird, indem die Schadstoffe mittels chemischer oder physikalischer Methoden herausgefiltert werden.
Die einzige Ausnahme gibt es unter Umständen im Denkmalschutzbereich. Allerdings ist die Sanierung hier sogar noch teurer: Die Lasten müssen entsorgt werden, ohne dass das denkmalgeschützte Gebäude dabei Schaden nimmt. „Bei entsprechender Gefährdungslage, etwa für das Grundwasser, schützt auch der Status eines Denkmals nicht vor der Sanierung“, erklärt Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB). „In solchen Fällen müssen und werden sich aber die Behörden einigen.“
Wer haftet für die Sanierung und Beseitigung von Altlasten?
Grundsätzlich haften der derzeitige Eigentümer, der Verursacher und unter Umständen der Verkäufer gemeinsam für Schäden, die durch Altlasten entstehen. Der Verursacher ist allerdings oft nicht mehr zu ermitteln oder auffindbar. Der Verkäufer haftet nur dann, wenn er von der Verunreinigung wusste und das Grundstück nach 1999, also seit dem Inkrafttreten des BBodSchG, verkaufte.
Tatsächlich ist der Alteigentümer dazu verpflichtet, Kaufinteressenten von schweren Mängeln zu berichten. Verschweigt er ihm bekannte Tatsachen, kann eine arglistige Täuschung vorliegen, die zum Schadenersatz verpflichten oder sogar zur Rückabwicklung des Kaufvertrags führen kann. Das später nachzuweisen, ist allerdings nicht immer einfach und dauert oftmals sehr lange.
Sollte ich ein mit Altlasten belastetes Grundstück kaufen?
Einem privaten Bauherrn ist vom Erwerb eines Grundstücks mit Altlastenverdacht eher abzuraten – selbst wenn es noch so günstig erscheint. Die Risiken sind hoch und die Kosten einer Sanierung nicht kalkulierbar. „Wer Warnungen in den Wind schlägt und trotz besseren Wissens baut, trägt das volle Risiko. Am Ende ist dann der Eigentümer für den Schaden verantwortlich, der von seinem Grundstück ausgeht und das Grundwasser verseucht oder die Gesundheit vieler Menschen beeinträchtigt“, sagt die VPB-Expertin Eva Reinhold-Postina. Die beste Möglichkeit dieses Risiko zu umgehen ist daher, noch vor dem Kauf ein professionelles Bodengutachten erstellen zu lassen.
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