Immobilienblase 2024: Platzt sie in Deutschland?

Ob sich in Deutschland gerade eine Immobilienblase bildet oder diese sogar kurz vorm Platzen ist, darüber sind sich Experten uneinig. Diese Punkte sprechen dafür:

• Die Kaufpreise für Immobilien sind in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. Mit der hohen Inflation und steigenden Bauzinsen gab es vielerorts jedoch leichte Preisrückgänge. Laut dem immowelt Preiskompass für das 4. Quartal 2023 sind die Preisrückgänge jedoch jetzt weitgehend gestoppt. Ein Grund: die Zinsen sind zwischenzeitlich wieder etwas gesunken. Erfahre hier mehr über die Marktanalyse. Grundsätzlich ist das Preisniveau für Immobilien in Deutschland aber noch als hoch einzustufen.
• Laut Einschätzung der Bundesbank waren Immobilien 2022 in Deutschland zwischen 25 und 40 Prozent überbewertet. Die Kaufpreise lagen also über dem, was angemessen wäre. Die Bundesbank warnte seit längerem vor einer Immobilienblase und bereitete Maßnahmen für ein mögliches Platzen vor.
• Einige Experten sehen auch manch politische Maßnahmen als Indikator dafür, dass die Bundesregierung eine gewisse Blasengefahr annimmt. So wurde 2017 ein Gesetz erlassen, das der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Möglichkeit bietet, durch Eingriffe in den Immobilienmarkt Spekulationsblasen entgegenzuarbeiten. Die Finanzaufsicht hat bereits reagiert und strengere Regeln auf den Weg gebracht: Seit 1. April 2022 müssen Banken in Deutschland als Vorsorge für mögliche Rückschläge in den kommenden 12 Monaten einen zusätzlichen Kapitalpuffer ansparen. Auch mit der Einführung der Grundsteuer C ab 2025 soll Grundstücksspekulationen ein Riegel vorgeschoben werden. Denn die neue Grundsteuer erlaubt es Kommunen für baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz festzulegen, sollte keine Bebauung stattfinden.

Obwohl es Anhaltspunkte für eine Blasengefahr gibt, sprechen auch gewichtige Argumente und die derzeitige Lage auf dem Immobilienmarkt stark gegen eine Immobilienblase in Deutschland:

• Das Hauptargument, das deutlich gegen eine Immobilienblase spricht, ist die Situation auf dem deutschen Immobilienmarkt. Obwohl die Nachfrage sinkt, übersteigt sie das Immobilienangebot weiterhin. Dies wird sich wohl auch nicht so schnell ändern, da der Neubau von Wohnraum stockt. Bundesweit fehlen rund 700.000 Wohnungen, das Ziel der Regierung von jährlich 400.000 neuen Wohnungen wurde auch 2023 wieder weit verfehlt.
• Durch die gestiegenen Zinsen und hohen Kaufpreise sinkt auch die Nachfrage nach Wohneigentum aktuell.
• Die gesunkenen Kaufpreise sorgen dafür, dass sich die Entkopplung von Kauf- und Mietpreisen nicht weiter verstärkt. Dies führt zu einer Entspannung bei der Gefahr einer Immobilienblase.
• Die Vergaberichtlinien für Darlehen sind in Deutschland recht streng. Wer eine schlechte Bonität aufweist, bekommt den Kredit nicht leichtfertig hinterhergeworfen. Ein derartiger Zusammenbruch, wie er ab 2007 in den USA stattgefunden hat, ist hierzulande daher nicht zu erwarten.

Die Experten sind sich uneins, ob es denn nun wirklich eine Blasengefahr in Deutschland gibt. Von einem plötzlichen Preisabsturz gehen sie aber alle nicht aus.

Das empirica Institut veröffentlicht regelmäßig den empirica-Blasenindex für den deutschen Immobilienmarkt, der sich mit der Blasengefahr auseinandersetzt. In der aktuellen Auswertung vom 3. Quartal 2023 gehen die Experten davon aus, dass die Blasengefahr aktuell sinkt, weil Miete und Preis wieder zusammenfinden. Es gebe immer weniger gefährdete Kreise, heißt es in der Analyse. Die Nachfrage übersteigt das Angebot trotz sinkender Preise noch immer, was hauptsächlich am stockenden Neubau liegt.

Damit eine Immobilienblase platzt, muss die Nachfrage ausreichend stark zurückgehen. Beispielsweise, weil Interessenten die angebotenen Preise nicht mehr zahlen können oder wollen.

Nachdem die Bauzinsen seit 2022 stetig anstiegen und gleichzeitig – mit etwas Verzögerung – die Immobilienpreise sanken, scheint diese Entwicklung im 4. Quartal 2023 gestoppt. Die Zinsen sind wieder etwas gesunken - nach 5 Jahren senkte die EZB den Zinssatz für Einlagen erstmals im Juni 2024 wieder um 0,25 Prozent auf 3,75 Prozent. Dennoch sind auch die aktuellen Zinsen noch weit höher als zu Zeiten extremer Niedrigzinsen. Für manche Anschlussfinanzierungen könnte das zu einem Problem werden. Denn dadurch kann sich die Zinsbelastung deutlich erhöhen und es besteht die Gefahr, dass der Kredit nicht mehr bezahlt werden kann. Im schlimmsten Fall droht dann die Zwangsversteigerung.

Damit eine Immobilienblase entsteht, müssen mehrere Faktoren ungünstig zusammenspielen. In der Regel gibt es aber zwei Hauptfaktoren, die zur Preisspirale auf dem Immobilienmarkt führen: eine zu lockere Kreditvergabe und eine fehlgeleitete Fiskalpolitik.

Wenn eine Immobilienblase platzt, wird in der Regel eine gewisse Kettenreaktion ausgelöst:

• Nachfrage sinkt abrupt – dafür kann ein einzelner Auslöser sorgen oder es kommen mehrere zusammen.
• Durch die gesunkene Nachfrage fallen auch die Preise.
• Durch gefallene Preise sinkt die Bewertung von Immobilien.
• Die niedrigere Bewertung sorgt zum einen dafür, dass Verkäufer weniger für ihre Immobilie bekommen, als sie selbst gezahlt haben – sie machen also Verlust. Zum anderen können unter Umständen jene, die ihre Immobilie zwar behalten wollen, aber eine Anschlussfinanzierung benötigen, diese nicht mehr finanzieren, weil die Kreditkosten steigen.
• Es kommt zu vorschnellen Verkäufen und Zwangsversteigerungen.
• Dadurch sinken die Preise noch stärker.
• Das Angebot ist irgendwann höher als die Nachfrage, was die Preise weiter auf niedrigem Niveau hält.

Diese Kettenreaktion hat auf Käufer, Eigentümer, Verkäufer und Mieter unterschiedliche Folgen:

Ob es eine Immobilienblase gegeben hat, weiß man meist erst mit Sicherheit, wenn die Blase geplatzt ist. Besteht die Vermutung, dass gerade eine Immobilienblase entsteht, so liegt es am Staat, dort rechtzeitig gegenzusteuern. Dafür gibt es verschiedene Wege. Zum einen können die Banken angehalten werden, ihre Vergaberichtlinien für Kredite zu verschärfen. Eine weitere Möglichkeit wäre, Spekulationsanreize so gering wie möglich zu halten, beispielsweise durch Steuererhöhungen.

Ob eine Blasenbildung aber tatsächlich komplett aufgehalten, beziehungsweise verhindert werden kann, ist umstritten.

Die Nachfrage nach Immobilien lässt zurzeit etwas nach, weil sich viele Interessenten aufgrund der gestiegenen Zinsen, hoher Baukosten und der Inflation einen Kauf oder Neubau nicht leisten können. Jedoch herrscht vor allem in Städten und Ballungsgebieten weiterhin Wohnraummangel, weswegen das Angebot noch immer unter der Nachfrage liegt.

Die Zinsen sind im historischen Vergleich etwa auf dem Stand von vor 10 Jahren. Die Lage auf dem Immobilienmarkt ist allerdings für Verkäufer nicht mehr so günstig, wie noch vor zwei Jahren und der Zustand einer Immobilie spielt zunehmend eine wichtigere Rolle. Sanierungsbedürftige Immobilien oder energetisch ineffiziente Immobilien lassen sich demnach immer schlechter verkaufen.

Bei der Inflation sinkt der Wert des Geldes zunehmend. Daraus folgt, dass vieles teurer wird, sich Bürger entsprechend weniger leisten können. Dementsprechend nimmt die Inflation indirekt auch Einfluss auf die mögliche Immobilienblase in Deutschland. Denn je weniger Menschen sich eine Immobilie oder eine Baufinanzierung leisten können, desto geringer wird die Nachfrage. Dies kann unter Umständen das Platzen einer Immobilienblase einleiten.