Aktualisiert am 18.09.2024 von 
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Jobverlust, der Tod des Hauptverdieners oder einfach nur finanziell übernommen: Eine drohende Zwangsversteigerung ist immer ein harter Schlag für Eigentümer. Was du tun kannst, wenn dein Haus zwangsversteigert werden soll, wie du wertvolle Zeit gewinnen kannst oder wann du über den Verkauf deiner Immobilie nachdenken solltest, zeigen wir dir.
Inhalt
Wann wird ein Haus zwangsversteigert?
Oft geraten Haus oder Wohnung in die Zwangsversteigerung, weil Immobilienbesitzer ihre Bankschulden nicht mehr zahlen und somit ihren finanziellen Verpflichtungen, nicht mehr nachkommen können. Die Gründe, dass eine Immobilie zwangsversteigert wird, können sein:
- eine Scheidung oder andere persönlich einschneidende Umstände
- eigene Krankheit oder die gesundheitlich schlechte Lage von Angehörigen
- Arbeitslosigkeit oder andere finanziell schwierige Situationen
Wann kommt es zur Zwangsversteigerung des Hauses?
Wer eine Zwangsversteigerung verhindern will, sollte zwar schnell aber durchdacht handeln. Foto: iStock.com / Ridofranz
Bist du als Eigentümer zahlungsunfähig und kannst deine Schulden nicht mehr begleichen, beantragt die Bank im letzten Schritt die Zwangsversteigerung deines Hauses. Der Ablauf ist in den meisten Fällen dann so:
- Bist du mit deinen Raten für den Immobilienkredit nachhaltig im Verzug, wird die Bank eine Kündigung des Kredits androhen.
- Die Bank wird dir dann einen Termin zur Rückführung der Verbindlichkeiten einräumen. Zu diesem Termin ist dann aber der gesamte noch offenen Kreditbetrag fällig.
- Kannst du dich mit der Bank nicht einigen, beantragt sie in der Regel eine Zwangsversteigerung.
Dein Haus wird zwangsversteigert – Das kannst du tun
Spätestens, wenn die Bank mit der Kündigung des Darlehens droht, solltest du handeln. Damit die Bank kein Zwangsversteigerungsverfahren einleitet.
1. Mit der Bank verhandeln, damit dein Haus nicht zwangsversteigert wird
Oft können Verhandlungen mit der Bank die Versteigerung verhindern. Dafür hast du verschiedene Möglichkeiten:
Tilgung verringern oder aussetzen
Hast du einen vorübergehenden finanziellen Engpass, kannst du deine monatliche Tilgungsrate senken. Das bringt Entlastung und kann den Verlust deines Hauses verhindern. Da der Zinssatz fix ist, kannst du aber nur die Tilgung verringern oder aussetzen.
Allerdings muss sich deine Bank nicht darauf einlassen. Meistens stehen die Chancen auf die Verringerung oder Aussetzung der Tilgung aber nicht schlecht, wenn die Zahlungsfähigkeit des Schuldners so langfristig gesichert wird. Der Nachteil ist jedoch, dass die Rückzahlung des Darlehens so später länger dauert.
Beispiel für eine Tilgungsaussetzung:
Familie M. hat vor Jahren ein Annuitätendarlehen über 300.000 Euro mit einem Zinssatz von 4 Prozent und einer Tilgung von 2 Prozent abgeschlossen. Heute besteht noch eine Restschuld in Höhe von knapp 244.000 Euro. Die Monatsrate beläuft sich immer auf 1.500 Euro. Der Zinsanteil beträgt nach 8 Jahren rund 790 Euro, der Tilgungsanteil rund 710 Euro. Letzterer wäre bei einer vorübergehenden Aussetzung der Tilgung nicht zu zahlen: Die finanzielle Belastung sinkt. Nachteil: Die Restschuld sinkt nicht.
Raten stunden
In manchen Fällen lassen sich Banken auch auf eine vorübergehende Stundung der Raten ein, um eine Zwangsversteigerung zu verhindern. Zeitlich befristet zahlst du dann weder Zins noch Tilgung. Das bringt dir zwar eine kurzfristige finanzielle Entlastung, ist aber keine langfristige Option. Denn die Schuldenlast steigt kontinuierlich. Grundsätzlich dürfen Banken diese Möglichkeit nur in Betracht ziehen, wenn dein Engpass ein absehbares Ende hat.
Umschulden
Stehen die Zinsen günstig, kann eine Umschuldung für Immobilieneigentümer sich entlastend auswirken. Dazu musst du bei einem neuen Kreditgeber eine Finanzierung mit besseren Konditionen bekommen. Den alten Kredit löst du dann ab und nimmst bei der neuen Bank einen neuen Kredit auf, die Monatsrate der Anschlussfinanzierung ist dann oft günstiger.
Allerdings: Wer finanziell notleidend ist, hat gegenüber der Bank meist keine gute Verhandlungsposition. Andererseits möchte die Bank Zwangsversteigerungen verhindern. Für eine Umschuldung sind in der Regel intensive Verhandlungen mit der Bank und eine positive Prognose nötig.
2. Teilweise Vermietung
Hast du noch ein Zimmer frei, kannst du dieses zum Beispiel an einen Wochenendheimfahrer oder einen Studenten vermieten. Du hast dann nicht nur Mieteinnahmen, sondern kannst auch Geld für deine Nebenkosten sparen. An diesen müsste ein Mieter sich beteiligen.
3. Verkauf von Wertgegenständen
Hast du in deinem Haushalt noch wertvolle Gegenstände, die du aber nicht unbedingt brauchst? Dann kannst du sie verkaufen und damit ein bisschen Geld dazuverdienen.
4. Lebenshaltungskosten verringern
Bei einer Überprüfung deiner regelmäßigen Ausgaben kannst du sehen, ob es noch Einsparpotenzial gibt. Mit diesen Tipps kannst du deine Lebenshaltungskosten verringern und etwas Geld sparen:
- Versicherungspolicen: Welche brauchst du wirklich? Gibt es günstigere Anbieter? Soll die Lebensversicherung besser gekündigt oder gestundet werden?
- Entertainment: Amazon Prime, Spotify und Netflix verursachen monatliche Kosten. Mit einer Kündigung kannst du auch in diesem Bereich Geld einsparen.
- Energiekosten: Alternative Gas- oder Stromanbieter sind oft viel günstiger als der Grundversorger vor Ort. Auch beim Verbrauch kannst du mit ein paar Tricks Strom sparen
- Telekommunikation: Mit einem neuen Mobilfunkvertrag kannst du monatliche Kosten senken.
- Konsumverhalten: Brauche ich das wirklich? – solltest du dich öfter fragen. Gibst du nicht jedem Kaufimpuls nach, sondern schläfst ein paar Nächte drüber, kannst du dir so manche Anschaffung sparen.
- Mobilität: Öffentliche Verkehrsmittel kosten dich meist weniger als das eigene Auto. Wenn letzteres unverzichtbar ist: Bilde zum Beispiel Fahrgemeinschaften.
Sollte ich mein Haus vor der Zwangsversteigerung lieber verkaufen?
Kannst du dein Haus trotz Bemühungen nicht retten, kann eine Lösung der freihändige Verkauf sein, bevor es zu einer Versteigerung kommt. Das bringt oft einen höheren Erlös.
Du sparst damit auch die zusätzlichen Kosten für die Zwangsversteigerung, denn das Zwangsversteigerungsverfahren musst du selbst zahlen. Dass du als ehemaliger Immobilienbesitzer nach der Zwangsvollstreckung schuldenfrei bist, ist daher nicht sicher.
Welchen Verkehrswert hat mein Haus?
Mit dem Verkehrswert kannst du einschätzen, wie hoch aktuell der potenzielle Verkaufspreis wäre. Als ersten Anhaltspunkt für den Verkehrswert deines Hauses kannst du den Wert deiner Immobilie bei immowelt schätzen.
Wie viel ist deine Immobilie wert?
Kann ich noch verkaufen, wenn die Zwangsversteigerung schon angeordnet ist?
Hat das Vollstreckungsgericht die Zwangsvollstreckung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) angeordnet, beantragt es beim Grundbuchamt einen Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch. Als Schuldner sollst du so daran gehindert werden, deine Immobilie doch noch zu verkaufen. Spätestens beim Blick ins Grundbuch würde der potenzielle Käufer den Zwangsversteigerungsvermerk sehen.
Wie kann ich das Zwangsversteigerungsverfahren abwenden?
Beantragt dein Gläubiger eine Zwangsversteigerung, ordnet das zuständige Amtsgericht diese nach eingehender Prüfung an. Als Schuldner erhältst du eine Rechtsbelehrung. Darin wirst du über Paragraph 30a des ZVG informiert. Dieser besagt, dass du innerhalb einer zweiwöchigen Notfrist die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen kannst.
Gute Chancen für die Einstellung des Verfahrens hast du, wenn du
- Schutzwürdig bist.
- Das Aussetzen deiner Zwangsversteigerung zumutbar für deine Gläubiger ist.
Was ist das Aussetzen der Zwangsversteigerung?
Beantragst du das Aussetzen der Zwangsversteigerung, hört das Gericht dich und den Gläubiger an. Das Gericht entscheidet dann, ob das Verfahren einstweilig eingestellt wird. Ist dein Antrag auf Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens erfolgreich, wird das Verfahren für bis zu 6 Monaten vorläufig ausgesetzt. Das kann vor allem dann erfolgreich sein, wenn du glaubhaft machen konntest, dass du die Forderungen des Gläubigers binnen 6 Monaten ablösen kannst.
Um deine Chancen zu erhöhen, ist es ratsam dir einen Rechtsanwalt zu nehmen, der mit der Bank verhandelt und dich vor Gericht vertritt. Vor allem dann, wenn der Grund für den Zahlungsausfall – etwa Krankheit oder vorübergehende Arbeitslosigkeit – weggefallen ist oder bald wegfällt.
Was passiert, wenn ich die Zwangsversteigerung nicht abwenden kann?
Wird dein Haus zwangsversteigert und es kommt zur Zwangsvollstreckung, kannst du es danach nicht mehr bewohnen. Den Termin für die Versteigerung legt das Vollstreckungsgericht fest. Zum Versteigerungstermin erhält dann der Höchstbietende den Zuschlag und ist neuer Eigentümer des Objektes. Mit dem Zuschlag verlierst du außerdem deine Eigentumsrechte an der Immobilie. Für den Auszug aus deinem ehemaligen Haus oder deiner Wohnung bekommst du eine Frist gesetzt.
Der Gläubiger bekommt seine Schulden aus dem Erlös ausgezahlt. Liegt der Erlös nach der Zwangsversteigerung und nach Abzug der Notargebühren über deinem fälligen Schuldbetrag, erhältst du als Schuldner den restlichen Anteil.
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