Aktualisiert am 26.11.2024 von 
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Wechselt eine Immobilie oder eine Grundstück den Eigentümer, ist das nur mit dem Abschluss eines Notarvertrages rechtskräftig. Käufer und Verkäufer unterschreiben ihn beim Notartermin. Wie der Notartermin beim Immobilienverkauf abläuft, welche Unterlagen benötigt werden und was Käufer und Verkäufer beachten müssen.
Übersicht
Wer wählt den Notar beim Immobilienverkauf aus?
In Deutschland gibt es keine eindeutige gesetzliche Regelung, wer den Notar beim Hauskauf bestimmt. Da es üblich ist, dass der Käufer die Notarkosten übernimmt, ist er es auch oftmals, der den Notar festlegt. Einen Vorteil kann sich aber weder der Käufer noch der Verkäufer aus der Wahl ziehen. Der Notar ist einerseits immer zur Neutralität verpflichtet. Unabhängig berät er Käufer wie Verkäufer gleichermaßen. Der Notar überwacht den gesamten Verkaufsprozess und ist verpflichtet, darauf zu achten, dass der Verkauf ordnungsgemäß durchgeführt wird und der Eigentümerwechsel problemfrei abläuft. Zudem sind auch die Notarkosten im GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) streng geregelt, so dass auch keine Kosten gespart werden können.
Vorbereitung des Notartermins
Bevor eine Immobilie verkauft werden kann, erfolgt der Gang zum Notar. Der muss den Verkauf gemeinsam mit Käufer und Verkäufer vorbereiten, um einen rechtskräftigen Kaufvertrag zu erarbeiten.
Hausverkauf: Welche Unterlagen braucht der Notar?
Um einen Kaufvertrag ausarbeiten zu können, benötigt der Notar im Vorfeld einige Daten von Käufer und Verkäufer:
Angaben zur Immobilie (vom Verkäufer)
- Bezeichnung (Einfamilienhaus oder Grundstück)
- Adresse und Lage
- Flurstück
- Grundbuchblatt
- Kaufpreis
- Bei einer Erbimmobilie: Bescheinigung über die berechtigten Erben in Form eines Testaments oder Erbscheins.
Angabe zum Verkäufer
- Vollständiger Name und Geburtsname, falls vorhanden
- Anschrift
- Geburtsdatum
- Kontaktdaten
- Steuer-Identifikationsnummer
- Kopie von Personalausweis oder Reisepass
- Kontoverbindung zur Zahlung des Kaufpreises
Info: Zudem wird eine Mitteilung gemäß § 1365 BGB „Verfügung über Vermögen im Ganzen“ benötigt. Das soll verhindern, dass ein Ehepartner das gesamte Vermögen ohne Wissen des anderen Ehepartners verkauft. Unter Umständen muss der Ehepartner beim Beurkundungstermin anwesend sein, sich ausweisen und den Vertrag unterzeichnen.
Angaben des Käufers
- Vollständiger Name und Geburtsname, falls vorhanden
- Anschrift
- Geburtsdatum
- Kontaktdaten
- Steuer-Identifikationsnummer
- Kopie von Personalausweis oder Reisepass
- Bei einer Finanzierung: Bestellung der Grundschuld für die Bank. Sie dient als Absicherung der Kreditsumme.
Info: Gibt es mehr als einen Käufer, muss angegeben werden, zu welchen Teilen eine Immobilie gekauft wird. Bei Eheleuten ist eine 50/50-Aufteilung üblich.
Hausverkauf: Diese Vertragsinhalte müssen im Vorfeld geklärt sein
Bevor es zum Notartermin geht, sollten sich Verkäufer und auch Käufer über gewisse Punkte einig sein:
- Kaufpreis der Immobilie: Zwar kann der Notar rechtliche Tipps zum Hausverkauf geben, er berät aber nicht über den Kaufpreis. Daher sollten sich Verkäufer sowie Käufer im Vorfeld genau darüber informieren, welcher Kaufpreis angemessen ist.
- Übernahme von Gegenständen: Soll der Käufer bestimmte Gegenstände wie die Einbauküche übernehmen, dann gehören diese Informationen auch in den Kaufvertrag. Denn ist der Wert der Gegenstände im Kaufvertrag festgehalten, sparen sich Käufer dafür die Grunderwerbsteuer.
- Abtretung der Grundschuld: Ist die Immobilie noch mit einer Grundschuld belastet, können Käufer und Verkäufer beim Notartermin die Grundschuld löschen lassen. Es besteht aber auch die Möglichkeit, dass sich Käufer und Verkäufer für eine sogenannte Abtretung der Grundschuld entscheiden. Das heißt: Das Darlehen des Verkäufers wird auf den Käufer übertragen. Auch diese Information sollte an den Notar im Vorfeld weitergegeben werden.
Vertragsentwurf
Aus alle den Unterlagen und Informationen erarbeitet der Notar einen Vertragsentwurf. Darin sind folgende Punkte enthalten:
- Kaufgegenstand: Die genaue Beschreibung der Immobilie mittels Bebauungsplan – gegebenenfalls eine Beschreibung des Inventars.
- Besichtigung: Bestätigung einer erfolgten Objektbesichtigung von Seiten des Käufers
- Kaufpreis für die Immobilie sowie eventuelles Zubehör.
- Regelung, dass die Zahlung des Kaufpreises erst dann erfolgen muss, wenn alle Risiken beseitigt sind: Insbesondere muss geklärt sein, dass kein Vorkaufsrecht besteht, beziehungsweise ausgeübt wird, und die Auflassungsvormerkung vorgenommen wurde.
- Übergabe: Der Termin für die Schlüsselübergabe der Immobilie ist in der Regel sofort nach der Kaufpreiszahlung. Dabei empfiehlt es sich, ein Hausübergabeprotokoll anzufertigen.
- Belastungsmöglichkeiten zur Finanzierung: Mit einer Finanzierungsvollmacht wird der Käufer schon vor der Eigentumsumschreibung in die Lage versetzt, die Finanzierung abzusichern. Die Finanzierungsvollmacht ist ein Dokument, das belegt, dass der Kaufpreis zur Verfügung steht und gegen Eintragung der Grundschuld im Grundbuch an den Verkäufer überwiesen wird.
- Sachmängelhaftung: Bei gebrauchten Immobilien wird in der Regel ein sogenannter Sachmängelausschluss in den Kaufvertrag aufgenommen, wodurch der Verkäufer nach Vertragsabschluss nicht mehr für eventuelle Schäden haftet, die bereits bei der Besichtigung vorhanden waren, aber erst später entdeckt werden. Ausgenommen davon sind allerdings zugesicherte Eigenschaften sowie arglistig verschwiegene Mängel (§ 444 BGB).
Vertragsentwurf prüfen lassen
Hat der Notar den Vertragsentwurf angefertigt, sendet er ihn den Vertragsparteien zur Überprüfung zu. Stimmen beide allen Punkten zu, wird ein Termin zur Beurkundung – dem Notartermin - festgesetzt. Bei einem Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher muss der Verbraucher jedoch mindestens 2 Wochen Zeit haben, um sich mit dem Entwurf auseinanderzusetzen. Vorher darf grundsätzlich keine Beurkundung vorgenommen werden.
Vertragsunterzeichnung: So ist der Ablauf des Notartermins
Beim Notartermin werden alle noch offenen Fragen geklärt und schließlich der Kaufvertrag unterschrieben. Foto: rawpixel.com / stock.adobe.com
Zum festgesetzten Notartermin müssen Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag unterschreiben. Der Notar beurkundet diesen Vorgang und macht damit den Verkauf rechtskräftig. Der Ablauf eines Notartermins zur Vertragsunterzeichnung verläuft immer nach demselben Muster und dauert etwa eine Stunde.
- Käufer und Verkäufer weisen sich durch Vorlage eines Personaldokumentes aus
- Verlesen des Vertragsentwurfs
- Klären juristischer Fachbegriffe
- Fragerunde, um eventuell Korrekturen am Kaufvertragsentwurf vornehmen zu lassen.
- Unterzeichnung des Kaufvertrages.
Ist der Vertrag unterzeichnet, ist er auch rechtskräftig. Der Käufer oder seine Bank müssen nun das Geld an den Verkäufer überweisen. Der Verkäufer muss die Immobilie und die Schlüssel an den Käufer übergeben.
Info: Um zu garantieren, dass der Käufer den Kaufpreis auch zahlt und der Verkäufer aber auch die Immobilie rechtzeitig übergibt, kann der Notar auch den Geldtransfer übernehmen. Dafür wird ein Notaranderkonto angelegt. Der Notar eröffnet ein treuhänderisch geführtes Konto, auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlt. Der Notar gibt das eingezahlte Geld erst dann an den Verkäufer weiter, wenn alle Vertragsbedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind. Erst wenn sicher ist, dass der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird, kommt der Verkäufer an sein Geld.
Können Käufer und Verkäufer jemanden anderen zum Notartermin schicken?
Grundsätzlich müssen beim Notartermin alle beteiligten Parteien anwesend sein. Sowohl Verkäufer als auch Käufer können sich aber vertreten lassen. Dieser Vertreter muss mit einer entsprechenden Vollmacht ausgestattet sein, welche zuvor durch einen Notar öffentlich beglaubigt wurde. Die Vertrauensperson sollte aber ein Familienangehöriger sein. Generell empfiehlt es sich aber immer, selbst beim Termin anwesend zu sein. Es könnten schließlich noch Fragen aufkommen.
Was, wenn der Vertreter keine notariell beglaubigte Vollmacht hat?
Liegt für den Vertreter keine ausreichende Vollmacht vor, kann er den Kaufvertrag zwar unterschreiben werden, der Vertrag ist dann allerdings schwebend unwirksam. Wirksam wird er nur, wenn der Käufer das Geschäft vor einem beliebigen Notar genehmigt.
Wie lange dauert ein Termin beim Notar?
Wie lange der Beurkundungstermin dauert, hängt davon ab, wie viele Fragen die beiden Vertragsparteien noch haben oder ob es sogar Änderungswünsche gibt. In der Regel dauert ein Termin beim Notar beim Immobilienverkauf aber circa eine Stunde.
Was kostet ein Termin beim Notar und wer muss zahlen?
Beim Immobilienkauf liegen die Notarkosten zwischen 0,5 und 1,0 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Je mehr Termine die Vertragsparteien beim Notar brauchen, desto teurer wird es.
In der Regel zahlt der Käufer der Immobilie den Notar (§ 448 BGB).
Wer trägt die Kosten bei Absage des Notartermins?
Sagte eine der Vertragsparteien den Notartermin ab und der Notar hat bereits einen Entwurf des Kaufvertrags fertiggestellt, muss der die Kosten zahlen, der den Notar mit der Entwurfserstellung beauftrag hat. In der Regel ist das der Käufer der Immobilie.
Hat der Verkäufer den Notar beauftrag, sollte dieser im Vorfeld unbedingt eine schriftliche Bestätigung über die Kaufabsicht und die Übernahme der Notargebühren vom Käufer einfordern. Gibt es diese Bestätigung in diesem Fall nämlich nicht und springt der Käufer in letzter Minute ab, bleibt der Verkäufer auf den Kosten sitzen.
Das passiert nach dem Notartermin
Die Abwicklung des Kaufvertrages bedarf weiterer Schritte, um die sich aber nur der Notar kümmert.
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
Nach der rechtskräftigen Vertragsunterzeichnung kümmert sich der Notar darum, dass die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird. Hierdurch wird gewährleistet, dass der Verkäufer die Immobilie nicht anderweitig veräußern oder belasten kann und der Käufer nach der Kaufpreiszahlung auch tatsächlich als neuer Eigentümer eingetragen wird. - Vorkaufsrecht prüfen und Vorkaufsverzicht einholen
Als nächstes gilt es für den Notar zu klären, ob ein Vorkaufsrecht besteht. Sollte das der Fall sein, bedarf es vor der Eintragung ins Grundbuch einer Verzichtserklärung des Vorkaufsberechtigten, beispielsweise der Gemeinde, die oftmals ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat. Will der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausüben, verliert der Kaufvertrag seine Gültigkeit und der Erstkäufer zieht den Kürzeren. Der Kauf muss dann zu gleichen Bedingungen wie im ersten Kaufvertrag vereinbart mit dem Vorkaufsberechtigten abgewickelt werden. - Veräußerungsanzeige beim Finanzamt
Ist der Kaufvertrag zustande gekommen und unterschrieben, macht der Notar eine Meldung beim zuständigen Finanzamt in Form einer Veräußerungsanzeige. Auf dieser Grundlage kann das Finanzamt die Grunderwerbsteuer berechnen und vom Käufer einfordern. Hat er diese bezahlt, erhält der Notar von der Behörde eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch notwendig ist. - Überwachen der Kaufpreiszahlung
Erst wenn alle Voraussetzungen für einen sicheren Eigentumserwerb durch den Käufer vorliegen, teilt der Notar dem Käufer in der sogenannten Fälligkeitsmitteilung mit, dass der Kaufpreis fällig ist und gezahlt werden muss. - Grundbucheintrag
Erst wenn der Käufer den Kaufpreis überwiesen und auch die Grunderwerbsteuer gezahlt hat, kann der Notar sich ans Grundbuchamt wenden. Dort kann er den neuen Eigentümer eintragen und die nicht mehr benötigte Auflassungsvormerkung löschen zu lassen. Damit ist der Verkaufsvorgang endgültig abgeschlossen.
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