Aktualisiert am 18.09.2024 von 
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Wenn du deinen Immobilienkredit abbezahlt hast, erhältst du von deiner Bank eine Löschungsbewilligung. Damit kannst du die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen. Das ist aber nicht immer sinnvoll.
Löschungsbewilligung und Grundschuld löschen – das Wichtigste in Kürze
- Mit einer Löschungsbewilligung bestätigt dir deine Bank, dass du deinen Immobilienkredit vollständig getilgt hast.
- Die Löschungsbewilligung ist die Voraussetzung dafür, dass du die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen kannst.
- Für die Grundschuldlöschung fallen in der Regel Kosten von rund 0,4 Prozent der Grundschuldsumme an.
- Du musst die Grundschuld nicht löschen, sondern kannst sie auch im Grundbuch stehen lassen. Das ist zum Beispiel dann sinnvoll, wenn du in Zukunft ein neues Darlehen für eine Sanierung oder Modernisierung benötigst.
- Insbesondere bei einem geplanten Verkauf der Immobilie ist eine Grundschuldlöschung ratsam.
Grundschuld löschen: So gehst du vor
- Lass die Löschungsbewilligung in Schriftform von einem Notar beglaubigen.
- Trage weitere Dokumente wie Grundbuchblatt und Grundbuchband zusammen.
- Beantrage mit diesen Dokumenten und der notariell beglaubigten Löschungsbewilligung die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt.
Inhaltsübersicht
Was ist eine Löschungsbewilligung?
Eine Löschungsbewilligung ist ein Dokument, das dein Kreditgeber ausstellt, sobald deine Baufinanzierung vollständig getilgt ist. Diese Bewilligung dient als offizieller Nachweis dafür, dass keine Schulden mehr bestehen und die Grundschuld, die als Kreditsicherheit diente, aus dem Grundbuch gelöscht werden kann.
Die rechtlichen Grundlagen für die Erteilung einer Löschungsbewilligung sowie die Aufhebung des Grundpfandrechts sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 875) und in der Grundbuchordnung geregelt.
Wie bekomme ich eine Löschungsbewilligung?
In der Regel stellt der Kreditgeber die Löschungsbewilligung automatisch aus und versendet sie an den Eigentümer. Andernfalls kannst du die Löschungsbewilligung aber auch bei der Bank oder dem Kreditgeber beantragen.
Wie viel kostet eine Löschungsbewilligung?
Deine Bank muss dir die Löschungsbewilligung kostenfrei ausstellen. Für die Grundschuldlöschung hingegen fallen sowohl Notarkosten als auch Kosten beim Grundbuchamt an.
Was spricht für eine Grundschuldlöschung?
Du solltest die Grundschuld löschen, wenn du dein Haus verkaufen willst. Denn der Käufer möchte eine Immobilie erwerben, die unbelastet ist. Also frei von Grundpfandrechten wie Grundschuld und Hypothek.
Mit der Löschung der Grundschuld verliert der Gläubiger – also die Bank – das Recht, im Falle von Zahlungsausfällen auf die Immobilie zuzugreifen oder diese im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu veräußern.
Wie wird die Grundschuld gelöscht?
Nach kompletter Tilgung der Darlehensschuld erhältst du von deinem Gläubiger – also deiner Bank oder einem anderen Kreditinstitut – die Löschungsbewilligung. Diese musst du notariell beglaubigen lassen. Anschließend kannst du mit der beglaubigten Löschungsbewilligung einen Antrag auf Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt stellen.
Welche Unterlagen benötige ich, um die Grundschuld löschen zu lassen?
Um eine Grundschuld erfolgreich aus dem Grundbuch löschen zu lassen, sind folgende Unterlagen erforderlich, die du zusammen mit dem Antrag auf Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt einreichst:
- Löschungsbewilligung: Dies ist das Hauptdokument, das von deinem Kreditgeber ausgestellt wird. Es muss entweder das Siegel der Bank tragen oder eine formale Bewilligung sein.
- Zustimmung der Eigentümer: Alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer müssen ihre Zustimmung zur Grundschuldlöschung geben. Diese Zustimmungen müssen notariell beglaubigt sein.
- Grundschuldbrief und Ausschließungsbeschluss: Falls eine Briefgrundschuld vorliegt, ist es erforderlich, den Grundschuldbrief im Original sowie einen gerichtlichen Ausschließungsbeschluss mit Rechtskraftvermerk vorzulegen.
- Grundbuchauszug: Du benötigst einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch, der die laufende Nummer des Grundbuchblatts, den Grundbuchband sowie Flur und Flurstück enthält.
- Angaben zur Grundschuld: Dokumentiere die Höhe der Grundschuld sowie den Namen und den Sitz des kreditgebenden Instituts.
- Ort, Datum und Unterschriften: Der Antrag auf Löschung muss Ort, Datum sowie die notariell beglaubigten Unterschriften des Gläubigers und des Eigentümers enthalten.
Was kostet es, die Grundschuld zu löschen?
Wenn du die Grundschuld löschen willst, fallen folgende Kosten an, die zusammen rund 0,4 Prozent der eingetragen Grundschuld betragen:
- Gebühren für die notarielle Beglaubigung der Grundschuld: 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuld
- Gebühren für die Grundschuldlöschung beim Grundbuchamt: 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuld
Wie viel du für die Grundschuldlöschung bezahlen musst, findest du mit unserem Rechner heraus:
Grundschuldlöschungskosten Rechner
So funktioniert der Kostenrechner zum Grundschuldlöschen:
- Gib die Höhe der eingetragenen Grundschuld ein.
- Klicke auf Berechne Kosten* und du erhältst den Betrag, den du voraussichtlich zahlen musst, um deine Grundschuld löschen zu lassen.
*Wir gehen von Kosten in Höhe von 0,4% (Notar und Grundbuchamt) der Grundschuldsumme aus.
Was passiert nach der Grundschuldlöschung?
Wenn die Grundschuld gelöscht ist, nimmt das Grundbuchamt einen Löschungsvermerk vor. Ein Löschungsvermerk ist eine Eintragung im Grundbuch, die dokumentiert, dass ein Recht – typischerweise eine Grundschuld, Hypothek oder andere Belastungen – gelöscht wurde.
Der Löschungsvermerk signalisiert also, dass kein Grundbucheintrag vorhanden und die Immobilie unbelastet ist.
Was spricht gegen eine Grundschuldlöschung?
Wer seine Immobilie nicht verkaufen möchte, muss auch nicht zwingend die Grundschuld löschen lassen. Foto: iStock.com / stocknshares
Wenn du deine Immobilie nicht verkaufen willst, gibt es Argumente, die gegen eine Grundschuldlöschung sprechen:
- Du kannst die eingetragene Grundschuld nutzen, wenn du später ein Darlehen für die Modernisierung aufnehmen willst und dazu eine Sicherheit anbieten musst.
- Wenn du eine Anschlussfinanzierung brauchst, wird die Löschungsbewilligung der ersten Bank durch eine Abtretungserklärung an die zweite Bank ersetzt. Das spart Geld, denn im Falle einer Grundschuldlöschung und einer erneuten Eintragung der Grundschuld zugunsten einer Anschlussfinanzierung würden zweimal Kosten fällig werden.
- Du kannst dir die Gebühren für eine Grundschuldlöschung sparen. Bei einer Grundschuld in Höhe von 500.000 Euro sind das beispielweise rund 2.000 Euro für Notar und Grundbuchamt.
Die Alternativen zur Grundschuldlöschung
Wenn du dich trotz Löschungsbewilligung gegen eine Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch entscheidest, gibt es folgende Möglichkeiten:
1. Belassen der Grundschuld im Grundbuch
Du kannst die Grundschuld einfach im Grundbuch belassen, auch nachdem das damit verbundene Darlehen zurückgezahlt wurde. Dies kann sinnvoll sein, wenn du planst, in Zukunft weitere Darlehen aufzunehmen. Die vorhandene Grundschuld kann dann für ein neues Darlehen genutzt werden, ohne dass eine neue Grundschuld eingetragen werden muss, was Zeit und Geld spart.
2. Grundschuldübertragung
Anstatt eine Grundschuld zu löschen, kann sie auf einen neuen Gläubiger übertragen werden. Diese Option ist besonders nützlich, wenn du eine neue Finanzierung oder ein neues Darlehen aufnehmen möchten und die bestehende Grundschuld als Sicherheit verwenden können. Die Übertragung kann Kosten sparen, die mit der Löschung und Neubestellung einer Grundschuld verbunden sind.
3. Grundschuldumwandlung in eine Eigentümergrundschuld
Wenn die Grundschuld abbezahlt ist, kann der Eigentümer die Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld umwandeln. Dies bedeutet, dass die Grundschuld weiterhin im Grundbuch eingetragen bleibt, aber der Eigentümer selbst wird als Gläubiger eingetragen. Dies kann strategisch nützlich sein, um das Grundstück weiterhin vor anderen möglichen Ansprüchen zu schützen und bei Bedarf schnell für neue Finanzierungen einsetzbar zu machen.
4. Rangrücktritt der Grundschuld
Wenn es mehrere Grundschulden auf einer Immobilie gibt und die oberste zurückgezahlt wurde, könnte ein Rangrücktritt eine Option sein. Bei einem Rangrücktritt tritt die zurückgezahlte Grundschuld im Rang hinter eine andere, noch bestehende Grundschuld zurück. Dies kann in komplexen finanziellen Situationen oder bei Erbauseinandersetzungen nützlich sein.
5. Verzicht auf die Grundschuld
In manchen Fällen kann der Gläubiger auf die Grundschuld verzichten, besonders wenn diese keine finanzielle Bedeutung mehr hat. Der Verzicht wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen und wirkt ähnlich wie eine Löschung, kann aber in der Abwicklung unterschiedlich sein.
Weitere Fragen rund um Löschungsbewilligung und Grundschuld löschen
Gibt es ein Muster oder eine Vorlage für eine Löschungsbewilligung?
Dein Kreditinstitut nutzt in der Regel ihre eigene Vorlage für eine Löschungsbewilligung und lässt dir diese zukommen.
Wenn du einen Kredit von einer Privatperson erhalten hast und dir jetzt eine Löschungsbewilligung ausstellen lassen willst, kannst du folgende Vorlage verwenden:
Löschungsbewilligung
Hiermit bestätige ich/wir [Name des Gläubigers], dass die für das Grundstück [genaue Adresse oder Flurstücknummer] im Grundbuch von [Name des Grundbuchamts], Blatt [Nummer], Abteilung III unter Nr. [Nummer] eingetragene Grundschuld in Höhe von [Betrag in Euro] zzgl. [Prozentsatz] Zinsen p.a. vollständig beglichen wurde.
Ich/Wir bewilligen und beantragen hiermit die Löschung der oben genannten Grundschuld aus dem Grundbuch.
[Ort, Datum]
[Unterschrift des Gläubigers]
Beglaubigt durch:
[Notarname]
[Ort, Datum der Beglaubigung]
[Unterschrift und Amtszeichen des Notars]
Wie lange braucht die Bank für eine Löschungsbewilligung?
Mit Zahlung der letzten Rate deiner Baufinanzierung hast du Anspruch auf eine Löschungsbewilligung. Die Bearbeitungszeit für das Ausstellen der Bewilligung ist von Bank zu Bank sehr unterschiedlich.
Tipp: Frage bei deinem Ansprechpartner für die Baufinanzierung nach einer angemessenen Wartezeit von etwa 2 Wochen nach, wenn die Löschungsbewilligung nicht automatisch zugestellt wird.
Wie lange ist die Löschungsbewilligung gültig?
Die Löschungsbewilligung hat kein Ablaufdatum, wenn sie einmal ausgestellt wurde. Das bedeutet, sobald die Löschungsbewilligung von Ihrem Kreditgeber ausgestellt und notariell beglaubigt ist, bleibt sie gültig, bis die Grundschuld tatsächlich aus dem Grundbuch gelöscht wird.
Kann meine Bank die Löschungsbewilligung verweigern?
Ja, in folgenden Situationen kann das Kreditinstitut die Ausstellung einer Löschungsbewilligung verweigern, selbst wenn der Kredit vollständig getilgt ist:
- Weitere offene Forderungen: Falls es weitere offene Forderungen gegenüber dem Kreditnehmer gibt, die eventuell mit der Grundschuld zusammenhängen, kann die Bank die Löschungsbewilligung verweigern, bis diese Forderungen geklärt oder beglichen sind.
- Fehlerhafte Unterlagen oder Angaben: Wenn die von dir eingereichten Unterlagen Fehler enthalten oder unvollständig sind, kann die Bank die Bearbeitung der Löschungsbewilligung verzögern oder ablehnen, bis die korrekten Informationen vorliegen.
- Rechtliche Hindernisse: Manchmal können rechtliche Gründe vorliegen, die eine Löschung der Grundschuld verhindern, wie zum Beispiel laufende Gerichtsverfahren, Einsprüche gegen die Löschung oder eine anstehende Zwangsversteigerung der Immobilie.
Fragen zur Löschung der Grundschuld
Kann ich die Grundschuld ohne Notar löschen?
Nein, in Deutschland ist es nicht möglich, eine Grundschuld ohne die Beteiligung eines Notars aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Der Prozess der Löschung einer Grundschuld erfordert notarielle Beteiligung aus folgenden Gründen:
- Beglaubigung der Löschungsbewilligung: Die Löschungsbewilligung, die vom Kreditgeber ausgestellt wird, muss notariell beglaubigt sein. Der Notar bestätigt die Echtheit der Unterschriften und die Identität der unterzeichnenden Personen. Diese Beglaubigung ist eine rechtliche Voraussetzung für die Einreichung der Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt.
- Eintragungsvorgänge im Grundbuch: Alle Änderungen im Grundbuch, einschließlich der Löschung von Grundschulden, müssen formal korrekt durchgeführt werden. Der Notar stellt sicher, dass alle Unterlagen korrekt vorbereitet und vollständig sind und dass der Löschungsantrag den rechtlichen Anforderungen entspricht.
- Rechtssicherheit: Die notarielle Beglaubigung und die Beteiligung des Notars dienen der Rechtssicherheit. Sie gewährleisten, dass alle gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden und schützen die Beteiligten vor rechtlichen Problemen in der Zukunft.
In der Regel verlangt der Notar dafür 0,2 Prozent der Grundschuldsumme.
Wie lösche ich eine Buchgrundschuld?
Die Löschung einer Buchgrundschuld aus dem Grundbuch folgt einem festgelegten rechtlichen Prozess in Deutschland.
Hier sind die grundlegenden Schritte, die du unternehmen musst, um eine Buchgrundschuld zu löschen:
- Löschungsbewilligung einholen
- Notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung
- Antrag auf Grundschuldlöschung beim Grundbuchamt
- Prüfung und Löschung der Buchgrundschuld
Wie lösche ich eine Briefgrundschuld?
Die Löschung einer Briefgrundschuld aus dem Grundbuch ist ein ähnlicher Prozess wie bei der Buchgrundschuld, jedoch mit einigen spezifischen Schritten, die aufgrund des physischen Grundschuldbriefs notwendig sind.
Hier ist der Ablauf zur Löschung einer Briefgrundschuld:
- Löschungsbewilligung einholen
- Notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung
- Antrag auf Grundschuldlöschung beim Grundbuchamt
- Vorlage des Grundschuldbriefs
- Prüfung und Löschung der Briefgrundschuld
Zahlt der Käufer oder Verkäufer die Grundschuldlöschung?
In der Praxis wird oft der Verkäufer die Kosten übernehmen, da er die Immobilie unbelastet übergeben möchte, um den Verkauf zu erleichtern und den Kaufpreis zu rechtfertigen.
Die Übernahme der Kosten durch den Käufer kann jedoch ein Verhandlungspunkt sein, der möglicherweise den Kaufpreis beeinflusst. Letztendlich hängt die Entscheidung von den spezifischen Umständen des Immobilienverkaufs und den Verhandlungen zwischen den Parteien ab.
Kann ich ein Haus mit Grundschuld verkaufen?
Ja, du kannst dein Haus mit einer bestehenden Grundschuld verkaufen. In diesem Fall gibt es verschiedene Wege, wie Käufer und Verkäufer die Grundschuld im Rahmen des Verkaufsprozesses behandeln können:
- Übernahme der Grundschuld durch den Käufer: In diesem Fall kann die Grundschuld im Grundbuch stehen bleiben und vom Käufer als eigene Sicherheit für eine Finanzierung genutzt werden. Dies muss im Kaufvertrag klar geregelt und von beiden Parteien akzeptiert sein.
- Abtretung der Forderung: Wenn das Darlehen, das mit der Grundschuld oder der Hypothek verbunden ist, noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde, kann der Verkäufer die verbleibende Darlehensschuld an den Käufer abtreten. Der Käufer tritt dann in die Schuldverpflichtungen ein und nutzt die bestehende Grundschuld zur Sicherung des übernommenen Darlehens.
- Freistellung der Immobilie: In diesem Fall zahlt der Verkäufer das Darlehen bei der Bank zurück und im Gegenzug entlässt die Bank die Immobilie aus der Haftung, ohne die Grundschuld im Grundbuch zu löschen. Dies wird als Freistellung bezeichnet. Die Grundschuld bleibt bestehen, belastet aber nicht mehr die verkaufte Immobilie, sondern dient als Sicherheit für andere Verpflichtungen des Verkäufers.
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Ancuta am 18.09.2024 12:27
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