Grunderwerbsteuer berechnen und sparen

Entscheiden sich Hauskäufer für einen Neubau, gehen sie meist zunächst auf Grundstückssuche. Erst im Anschluss beauftragen sie eine Baufirma, die das Haus baut. Unter bestimmten Voraussetzungen fällt die Grunderwerbsteuer dann nur auf den Grundstückspreis an: „Wichtig ist es, dass Hausbauer für den Grundstückskauf und die Bauleistung zwei verschiedene Verträge abschließen“, rät Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik von Haus & Grund Deutschland. „Außerdem sollten sie beide Verträge keinesfalls am gleichen Tag, sondern zeitlich möglichst weit auseinander abschließen.“

Bei einem einheitlichen Vorgang, also wenn zwischen Kauf und Bau ein rechtlicher oder zumindest objektiver Zusammenhang besteht, müssen Käufer hingegen auf Grundstück sowie Bauleistung Grunderwerbsteuer zahlen (BFH, II R 7/12). Das sei beispielsweise bei dem schlüsselfertigen Kauf von einem Bauträger oft davon auszugehen, erklärt Barent. Für eben diesen Fall hat die Expertin auch einen Tipp: „Verpflichtet sich der Käufer vertraglich zu Eigenleistungen, reduziert sich die Bemessungsgrundlage – und damit die Steuerlast.“ Wer also selbst streicht, tapeziert oder Böden verlegt und sich so Handwerkerkosten spart, kann zudem die Steuern reduzieren.

Käufer von Bestandsimmobilien können die Grunderwerbsteuer ebenfalls reduzieren. Der Trick ist, bewegliche und unbewegliche Bestandteile einer Immobilie im Kaufvertrag zu trennen. Denn Steuergegenstand sei lediglich die Immobilie selbst – und untrennbar mit dem Haus verbundenes Inventar, wie beispielsweise ein fest verbauter Wandschrank, erklärt Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik von Haus & Grund Deutschland.

Miterworbenes, bewegliches Inventar wie eine Einbauküche, ein Kamin oder eine Sauna gelten wiederum als Zubehör. Um Steuern zu sparen, empfiehlt die Expertin, den Wert des Zubehörs im Kaufvertrag aufzulisten. „Die Finanzämter ziehen den Wert der beweglichen Gegenstände dann vom Kaufpreis der Immobilie ab.“ Wenn der Wert der Immobilie so sinkt, müssen Käufer weniger Steuern zahlen. Wie Immobilienkäufer in der Praxis so Steuern sparen können, soll ein Rechenbeispiel verdeutlichen:

Rechenbeispiel

Eine Familie möchte eine Immobile kaufen, die laut notariell beglaubigtem Kaufvertrag 500.000 Euro kostet. Da das Haus in Bayern steht, beträgt der Grunderwerbsteuersatz 3,5 Prozent.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer berechnet sich nach dieser Formel:
Kaufpreis x Grunderwerbsteuersatz = Grunderwerbsteuer

Für das fiktive Beispiel ergibt sich daher folgender Wert:
500.000 Euro x 3,5 Prozent = 17.500 Euro

Im Immobilienkaufvertrag werden jedoch frei bewegliche Gegenstände aufgelistet:

• eine Küche für 8.000 Euro
• eine Sauna für 3.000 Euro 
• ein Gartenhaus für 2.000 Euro 

Somit reduziert sich die Bemessungsgrundlage um insgesamt 13.000 Euro. 

Setzen die Immobilienkäufer diese Werte im Kaufvertrag an, verringert sich die Höhe der Bemessungsgrundlage auf 487.000 Euro (500.000 Euro – 13.000 Euro). Für die Grunderwerbsteuer heißt das:
487.000 Euro x 3,5 Prozent = 17.045 Euro

Statt 17.500 Euro wären nur noch 17.045 Euro Steuern fällig. Die Käufer können sich in diesem Beispiel also 455 Euro sparen.

Wer sich einen Teil der Steuerlast sparen möchte, sollte beim Ausweisen von beweglichem Zubehör dennoch aufpassen. „Bei Bestandsimmobilien sollten Käufer die Preise für das Zubehör realistisch ansetzen“, empfiehlt Barent. Denn wer eine Standardküche mit 25.000 Euro ausweist, sollte sich darauf einstellen, dass das Finanzamt Belege einfordert. Schwierig werde es auch, wenn die steuerfreien Extras mehr als 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Wer also bei einem Hauspreis von 500.000 Euro mehr als 75.000 Euro für Zubehör ansetzt, muss mit Nachfragen des Finanzamtes rechnen.

Immobilienkäufer, die ihre neu erworbene Immobilie vermieten möchten, können die Grunderwerbsteuer als Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen. Als Teil der Anschaffungskosten darf die Steuer zusammen mit dem Immobilienkaufpreis über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) funktioniert so:

• Bei Neubauten und Altbauten, die nach dem 31. Dezember 1924 erbaut wurden: 2 Prozent pro Jahr über die Dauer von 50 Jahren.
• Bei Denkmalobjekten, die vor 1925 erbaut wurden: 2,5 Prozent pro Jahr über die Dauer von 40 Jahren.
• Bei neu geschaffenem Wohnraum gibt es zusätzlich die Sonder-AfA, sofern der Bauantrag dafür nach dem 31. August 2018 und vor 1. Januar 2022 gestellt wurde und der neu geschaffene Wohnraum die Anforderungen der Bundesregierung erfüllt: 5 Prozent pro Jahr über einen Zeitraum von vier Jahren; maximal absetzbar sind 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Dabei ist allerdings zu beachten, dass die AfA nur auf das Gebäude erfolgen darf, da sich das Grundstück im steuerlichen Sinne nicht abnutzt. Wer die Immobilie nur zum Teil vermietet, darf die Grunderwerbsteuer außerdem nur anteilig, entsprechend dem vermieteten Gebäudeteil, von der Steuer absetzen. Dabei ist es nicht möglich, die Grunderwerbsteuer auf den Mieter umzulegen.

Wer seine neue Immobilie ganz oder teilweise gewerblich nutzen will, kann ebenfalls steuerliche Vorteile geltend machen. „In einem Teilgewerbe ist es möglich, die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe nachträglich von der Steuer abzusetzen“, erklärt Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik von Haus & Grund Deutschland. Jedoch müssten die Eigentümer klar zwischen privatem und gewerblich genutztem Teil differenzieren. Dazu sollten sie den Kaufpreis im Kaufvertrag nach dem Verhältnis der privat und gewerblich genutzten Fläche aufteilen.

Wer seine Immobilie an Verwandte in gerade Linie verkauft, muss keine Grunderwerbsteuer zahlen. Verkäufe in gerader Linie sind Verkäufe zwischen: Eltern und Kindern, zwischen Großeltern und Enkeln oder zwischen Eheleuten. Auch Ehepartner der in gerader Linie verwandten Familienmitglieder - etwa der Schwiegersohn - und adoptierte Kinder profitieren von der Steuerbefreiung.

Achtung: Wird die Immobilie unter Geschwistern verkauft, muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden.