▷ Neubau-AfA: Beispielrechnung für die Abschreibung

Kapitalanleger, die in einen Neubau investieren, können die Baukosten abschreiben. Unsere Beispielrechnung zeigt, wie viel Steuerersparnis möglich ist.

Herr Müller möchte für seine Altersvorsorge ein kleines Mehrfamilienhaus bauen. Die Wohnungen will er für insgesamt 2.500 Euro (ohne Nebenkosten) im Monat vermieten. Der Neubau wird 800.000 Euro kosten. Dazu kommt das Grundstück für 300.000 Euro, so dass er insgesamt 1.100.000 Euro aufbringen muss. An Eigenkapital bringt er 350.000 Euro mit, sein Finanzierungsbedarf für die Immobilie beträgt also 750.000 Euro.

Neubau finanzieren

Eine Bank bietet Herrn Müller ein Hypothekendarlehen über 750.000 Euro an, das in den ersten 15 Jahren mit vierProzent verzinst wird. Er tilgt jährlich ein Prozent, und hat sich zusätzlich ein jährliches Sondertilgungsrecht von weiteren fünf Prozent der Darlehenssumme zusichern lassen – damit könnte er die Rückzahlungsdauer des Darlehens erheblich verkürzen, sofern er in Zukunft über genügend Einnahmen verfügt. Seine monatliche Darlehensrate beträgt 3.125 Euro, hiervon anfangs 625 Euro Tilgung und 2.500 Euro Zinsen. Letztere kann er von der Steuer absetzen.

Allerdings: Da mit jedem getilgten Euro der Tilgungsanteil an der Rate ansteigt, wird der steuerlich absetzbare Zinsanteil im Laufe der Jahre immer geringer. In diesem Beispiel beträgt er nach 15 Jahren rund 1.990 Euro, sofern Herr Müller keine Sondertilgungen leistet.

Mit Neubau-AfA Steuern sparen – So geht´s

Herr Müller hat bisher ein jährliches Bruttoeinkommen in Höhe von 100.000 Euro. Durch die Mieteinnahmen steigt dieses zwar. Aber: Da er sowohl die Zinsen als auch die Neubau-AfA steuerlich geltend machen kann, sinkt sein zu versteuerndes Einkommen.

Neben den Zinsen auf sein Baudarlehen kann Herr Müller jährlich drei Prozent der Herstellungskosten von der Steuer absetzen. Die Grundstückkosten kann er nicht absetzen.

Achtung: Die Neubau-AfA beläuft sich ab 1. Januar 2023 auf 3 Prozent. Neubauten, die vor diesem Datum fertig gestellt wurden, können nur mit 2 Prozent abgeschrieben werden.

In seinem Fall sieht die (vereinfachte) Rechnung im ersten Jahr so aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)	100.000 Euro
plus Mieteinnahmen	35.000 Euro
abzüglich AfA (2 % von 800.000 Euro)	24.000 Euro
abzüglich Zinsen	29.900 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)	81.100 Euro

Miteinnahmen von 35.000 Euro stehen Abschreibungen und Zinsen von 53.900 Euro gegenüber. Sein zu versteuerndes Jahreseinkommen sinkt also erheblich, was zu einer deutlich geringeren Steuerlast führt.

Info: Wie hoch Herrn Müllers tatsächliche Steuerersparnis ist, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab: Steuerklasse, Anzahl der Kinder, Freibeträge, weitere Abschreibungsmöglichkeiten und vieles mehr.

Im Laufe der Jahre sinken seine Steuervorteile, da der Zinsanteil an der Darlehensrate geringer wird. Angenommen, Herr Müller leistet keine Sondertilgungen, sein Jahreseinkommen steigt um 10.000 Euro und auch Mieteinnahmen um 5.000 Euro, sieht die (vereinfachte) Rechnung nach 15 Jahren folgendermaßen aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen	110.000 Euro
plus Mieteinnahmen	40.000 Euro
abzüglich AfA (3 % von 800.000 Euro)	24.000 Euro
abzüglich Zinsen	24.100 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)	101.900 Euro

Die jetzt niedrigeren Zinszahlungen und höheren Einnahmen bewirken in diesem Beispiel, dass Herr Müller nunmehr wieder ein höheres zu versteuerndes Einkommen hat. Die Folge: Der Fiskus will mehr Geld.

Allerdings dürften nach 15 Jahren voraussichtlich auch schon die ersten Renovierungen fällig sein, die dann auch wieder steuerlich geltend gemacht werden können.