Aktualisiert am 28.10.2024 von 
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Der letzte Schritt auf dem Weg zur eigenen Immobilie ist der Kaufvertrag. Erfahre, was in dem Dokument stehen sollte, wie der Vertragsprozess bis zur Unterzeichnung abläuft und worauf du bei einem Kaufvertrag für Immobilien beachten solltest.
Bis du den Kaufvertrag unterschreiben kannst, dauert es manchmal Monate. Denn der Kaufvertragsprozess besteht aus mehreren Schritten:
Achtung: Um beim Kauf rechtlich abgesichert zu sein, müssen sich Käufer und Verkäufer auf einen Kaufvertrag einigen. Grundstückskaufverträge sind laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet werden (BGB; § 311b Abs. 1).
Übersicht: Kaufvertrag
1. Kauf der Immobilie und Bedingungen vereinbaren
Mit einem rechtssicheren Kaufvertrag steht einem entspannten Leben in der eigenen Immobilie nichts mehr im Wege. Foto: rh2010 / adobe.stock.com
Bis der Immobilienkaufvertrag fertig ist, möchten sich Käufer und Verkäufer während der Abwicklung manchmal absichern. Sie können dafür einen Vorvertrag abschließen oder vereinbaren, die Immobilie zu reservieren.
Reservierungsvereinbarung: mehr Zeit für Käufer
Mit einer Reservierungsvereinbarung garantiert der Verkäufer oder der Immobilienmakler den Interessenten, die Immobilie für einen gewissen Zeitraum keinen anderen potenziellen Käufern anzubieten. Zwar hat der Interessent dadurch keinen Anspruch auf das Haus oder die Wohnung. Aber er gewinnt Zeit, um kaufrelevante Vorgänge vorzubereiten. Eine Reservierung ist auch sinnvoll, wenn beispielsweise der Abschluss des notariellen Kaufvertrags für das Haus, die Wohnung oder das Grundstück noch nicht möglich ist.
Die Dauer der Reservierung ist Verhandlungssache. Üblich sind jedoch zwischen einem und sechs Monaten. Verlangt der Verkäufer eine Gebühr, solltest du vorsichtig sein. Diese Reservierungsgebühren sind nur in einem sehr engen Rahmen rechtlich zulässig.
Vorvertrag beim Hauskauf: Sicherheit für Käufer und Verkäufer
Außerdem können Käufer und Verkäufer vor dem eigentlichen Immobilienkaufvertrag einen Vorvertrag für den Hauskauf abschließen. Dieser ist ebenfalls rechtlich bindend. Da ein Notar ihn beurkunden muss, verursacht er jedoch zusätzliche Kosten und kommt in der Praxis selten vor.
Durch den Vorvertrag verpflichten sich die Beteiligten zum Abschluss des Hauptvertrags. Ein Vorvertrag sichert dem Käufer die Immobilie zu und schützt den Verkäufer vor einer kurzfristigen Absage. Der Vorvertrag sollte folgende Vertragsinhalte umfassen:
- Name der Vertragsparteien
- Kaufgegenstand (inklusive eventuell mitverkaufter beweglicher Güter)
- Flurnummer
- Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
- Frist für Abschluss des Hauptvertrages
- Schadensersatzklausel, falls der Hauptvertrag nicht zustande kommt
- eventuelles Rücktrittsrecht für bestimmte Situationen wie Tod des Verkäufers
Wichtig: Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung sollte die Finanzierung bereits stehen.
2. Notar zur Beurkundung einbeziehen
Hast du dich zum Kauf eines Hauses entschieden, kommt der Notar ins Spiel. Beauftragt vom Verkäufer oder vom Makler erstellt dieser den Kaufvertrag. Außerdem prüft der Notar die Einträge im Grundbuch zur Immobilie. Im Beisein von Käufer und Verkäufer beurkundet er schließlich den Kaufvertrag und meldet den Eigentümerwechsel an das Grundbuchamt. Die Eigentümerumschreibung dauert normalerweise mehrere Monate. Die Immobilie ist dann trotzdem bereits in deinem Besitz.
Der Notar ist verpflichtet, neutral und unparteiisch gegenüber den Vertragsparteien zu sein und Käufer wie Verkäufer über die Rechtsfolgen Ihres Rechtsgeschäfts aufzuklären.
Die entstandenen Notarkosten gehören zu den Nebenkosten beim Hauskauf. Diese übernimmt in der Regel der Käufer, wobei die Kostenhöhe vom Kaufpreis abhängt.
3. Inhalte des Immobilienkaufvertrags abstimmen
Um die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer abzusichern, muss der Kaufvertrag für den Wohnungs-, Grundstücks- oder Hausverkauf bestimmte Punkte enthalten. Dazu zählen:
- Namen, Geburtsdaten, Anschriften von Käufer und Verkäufer.
- Die genaue Bezeichnung des Kaufobjekts, sowie übernommener beweglicher Gegenstände wie Möbel, Einbauküche oder Brennstoffvorräte (deren Kaufpreis sollte der Kaufvertrag separat beziffern, da für sie keine Grunderwerbsteuer anfällt)
- Die Löschung bzw. Übernahme eventuell bestehender Grundschulden.
- Der Kaufpreis sowie Regelungen zur Kaufpreiszahlung und Kaufpreisfälligkeit.
- Der Besitzübergang (der Zeitpunkt, an dem die Immobilie wirtschaftlich auf den Käufer übergeht), welcher in der Regel an die vorherige Kaufpreiszahlung geknüpft ist, um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden.
- Die geschuldete Beschaffenheit des Kaufobjekts und Rechte des Käufers bei (verschwiegenen) Mängeln.
- Sonstige Grundbucherklärungen (zum Beispiel zur Löschung bestehender Wohnungsrechte oder Grundpfandrechte).
- Gegebenenfalls eine Finanzierungsvollmacht (sofern der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen aufnimmt, kann er das Kaufobjekt bereits für seine Bank nutzen).
- Eventuelle Nebenabreden.
4. Kaufvertrag für die Immobilie abschließen
Haben beide Parteien den Kaufvertrag für Haus, Wohnung oder Grundstück unterzeichnet, beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese sichert dem Käufer den Erwerb des Eigentums an der Immobilie zu. Die Auflassungsvormerkung ist also eine Art bindende Reservierung im Grundbuch und bewirkt außerdem, dass der Verkäufer das Grundstück, das Haus oder die Wohnung nicht mehr belasten kann.
Der Notar kümmert sich außerdem um weitere Unterlagen wie die Bescheinigung der Gemeinde zum Verzicht bestehender gesetzlicher Vorkaufsrechte und meldet den Immobilienkaufvertrag der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer, erfolgt die Eigentumsüberschreibung.
Achtung: Bevor die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, solltest du unter keinen Umständen den Kaufpreis bezahlen: Du riskierst den Verlust des Geldes, ohne Eigentümer der Immobilie zu werden. Ohne Auflassungsvormerkung könnte der Verkäufer die Immobilie parallel an einen Dritten veräußern.
Wann zahle ich den Kaufpreis?
Bist du als neuer Eigentümer eingetragen, stehen dem Abschluss des Immobilienverkaufs beziehungsweise -kaufs keine rechtlichen Hindernisse mehr im Weg. Vom Notar erfährst du die die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Dies dauert ab Beurkundung meist zwischen zwei und sechs Wochen. Der Kaufpreis ist dann innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist fällig. Mit Eingang des Geldes finden schließlich der Eigentumsübergang an den Käufer sowie die Übergabe der Immobilie statt. Nun erhältst du vom Grundbuchamt auch die Bestätigung über den Eintrag im Grundbuch. Dies kann einige Wochen in Anspruch nehmen.
Kaufvertrag für ein Grundstück: Was ist anders?
Aber worauf gilt es zu achten, wenn sich der Kaufvertrag nicht um ein Haus dreht? Bezieht sich der Immobilienkaufvertrag auf ein Grundstück, ist entscheidend, ob dieses bebaut oder unbebaut ist.
Kaufvertrag für ein unbebautes Grundstück
Erwirbst du ein unbebautes Grundstück, solltest du auf einige Details achten:
- Kaufst du das Grundstück von einem Bauträger und verpflichtest dich, mit diesem ein Haus auf dem Grundstück zu bauen, fällt die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis für das Gebäude statt auf den Grundstückskaufpreis an. Erwirbst du als zukünftiger Bauherr ein Grundstück ohne diese Verpflichtung, zahlst du die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückskaufpreis.
- Frage immer nach der Historie eines Grundstücks und nach eventuellen Altlasten – zum Beispiel ob dort früher Giftstoffe gelagert wurde. Die Beseitigung von Altlasten kann nämlich teuer werden.
- Ein Grundstück kann auch mit Rechten und Pflichten belastet sein. Erkundige dich, ob im Grundbuch Grunddienstbarkeiten wie zum Beispiel Wege- oder Leitungsrechte zugunsten eines anderen Grundstücks eingetragen sind.
Kaufvertrag über ein bebautes Grundstück
Ist das Grundstück dagegen mit einem Gebäude bebaut, solltest du andere Aspekte bedenken:
- Auch beim Erwerb eines gebrauchten Hauses können Grunddienstbarkeiten dich als Erwerber einschränken. Prüfe und bewerte die Grundbucheinträge vor dem Erwerb genau.
- Rein rechtlich erwirbst du als Käufer ein (bebautes) Grundstück. Prüfe daher gründlich – gegebenenfalls mit Hilfe eines Sachverständigen – Bausubstanz und Historie. Auf Gewährleistungsansprüche kannst du dich beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie in der Regel nicht verlassen.
Kaufvertrag für eine Wohnung: Was ist wichtig?
Auch der Erwerb einer Eigentumswohnung stellt einen Sonderfall mit Unterschieden zum Kaufvertrag für ein privates Haus dar. Hier greift nämlich das Wohnungseigentumsgesetz.
- Gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) muss das Mehrfamilienhaus vor dem Wohnungsverkauf in einzelne Einheiten aufgeteilt werden. Eine Wohnung entspricht dann einem bestimmten Anteil am gesamten Anwesen, zum Beispiel 50/1.000 – also fünf Prozent. Jede Einheit erhält dann ein so genanntes Wohnungsgrundbuch.
- Außerdem findet eine Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum statt. Gemeinschaftseigentum sind unter anderem Treppenhaus und Grundstück. Sondereigentum sind alle Flächen, die dir individuell gehören, also deine Wohnung oder auch etwaige Nebenräume wie ein Kellerraum.
- Welche konkreten Regelungen für eine Wohnungseigentümergemeinschaft gelten, setzt die Gemeinschaftsordnung fest, die meist Teil des Wohnungskaufvertrags ist.
Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag
Hast du einen notariellen Kaufvertrag für eine Immobilie unterschrieben, bist du an diesen grundsätzlich gebunden. Ein Widerrufsrecht besteht nicht. Eine Rückabwicklung vom Kaufvertrag einer Immobilie ist – ohne besondere Vereinbarungen – nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen möglich, zum Beispiel wenn arglistig verschwiegene Mängel vorliegen. Kaufverträge für gebrauchte Immobilien schließen solche Mängelrechte jedoch regelmäßig aus.
Der Verkäufer hingegen kann vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer seinen Pflichten nicht nachkommt – beispielsweise bei Nichtzahlung des Kaufpreises.
Häufig gestellte Fragen zum Kaufvertrag für Immobilie
Welche Unterlagen sollte ich anfordern, bevor ich einen Kaufvertrag abschließe?
Fordere vom Verkäufer nach Möglichkeit den Energieausweis, einen Grundbuchauszug und das Baulastenverzeichnis an. Auch Nachweise über Renovierungen und Sanierungen sind unter Umständen sinnvoll.
Ist ein Mustervertrag ausreichend für den privaten Hausverkauf oder -kauf?
Möchtest du privat ein Haus kaufen oder verkaufen, kann ein Mustervertrag eine gute Grundlage sein. Allerdings solltest du den Vertrag an deine individuelle Situation anpassen und anschließend von einem Fachmann überprüfen lassen.
Kann ich eine Immobilie ohne Kaufvertrag kaufen oder verkaufen?
Nein, der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ohne einen Kaufvertrag ist nicht möglich. In Deutschland ist ein notariell beurkundeter Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben, um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück rechtsgültig zu erwerben oder zu veräußern.
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