Grunddienstbarkeit: Diese Nutzungsrechte gibt es

Die Grunddienstbarkeit ist laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ein Recht, wonach der Eigentümer eines Grundstücks dem Eigentümer eines anderen Grundstücks die Nutzung seines Grundstücks ermöglicht (§ 1018 BGB), etwa weil ein Grundstück in zweiter Reihe genutzt oder eine Leitung verlegt werden soll. Voraussetzung für eine Grunddienstbarkeit ist eine Eintragung im Grundbuch, ein Vertrag reicht nicht aus.

Die Grunddienstbarkeit ist immer an das Grundstück und nicht an den Grundstückseigentümer gebunden (§ 96 BGB). Grundstücke, die mit einer Grunddienstbarkeit belastet sind, heißen in der Fachsprache dienendes Grundstück. Das Nachbargrundstück, das von dem Nutzungsrecht oder Leitungsrecht profitiert, wird als herrschendes Grundstück bezeichnet. Mit Eintragung der Grunddienstbarkeit hat der Eigentümer des herrschenden Grundstücks besondere Rechte.

• Das Wegerecht: Der Nachbar darf das dienende Grundstück nutzen, um zum Beispiel zu seinem Haus zu kommen. Vor allem bei sogenannten Hammer- oder Hinterliegergrundstücken ist das oft der Fall.
• Das Leitungsrecht: Der Berechtigte darf seine Leitungen, zum Beispiel für Strom oder Wasser, unter dem dienenden Grundstück verlegen.
• Das Überbaurecht: Ein Teil des Nachbarhauses darf auf das dienende Grundstück ragen.
• Eine Bebauungsbeschränkung: Der Grundstückseigentümer darf zum Beispiel keine weiteren Gebäude oder solche errichten, die höher als vorgegeben sind, um dem Nachbarn nicht den freien Blick auf die Landschaft zu verbauen. Als Dienstbarkeit kann der Eigentümer aber auch eine Übernahme der Abstandsfläche ins Grundbuch eintragen lassen.
• Verzicht auf bestimmte Rechte. Die Grunddienstbarkeit kann neben eingeräumten Rechten auch regeln, dass ein Eigentümer auf bestimmte Rechte verzichtet. Das kann zum Beispiel der Verzicht auf ein Abwehrrecht sein, wenn das Grundstück direkt neben einem landwirtschaftlichen Betrieb liegt und der Eigentümer des dienenden Grundstücks Handlungen, die Lärm oder Schmutz verursachen, duldet.

Alle relevanten Informationen zu einer Immobilie stehen im Grundbuch. Dazu gehört auch die Belastung durch eine bestehende Grunddienstbarkeit, die in der Regel in Abteilung 2 des Grundbuches eingetragen ist.

Info: In Sonderfällen ist es möglich, dass eine Grunddienstbarkeit besteht, aber nicht im Grundbuch steht. Zum Beispiel wenn ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens eingeräumt wird, das jedoch nur im Flurbereinigungsplan vermerkt ist. Da es eine Folge des Flurbereinigungs-Gesetzes ist, bleibt ein solches Wegerecht laut Bundesgerichtshof dann trotz fehlendem Grundbucheintrag bestehen. (BGH, Az.: V ZR 199/17)

Wer ein Grundstück kauft, das bereits mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist, kann diese in der Regel nur beenden, wenn der Berechtigte des herrschenden Grundstücks zustimmt. Nur in einigen Fällen ist ein Ende auch ohne dessen Zustimmung möglich.
Solche Fälle sind:

• Eine auflösende Bedingung, wie eine Befristung, wurde vereinbart und tritt ein. Ist diese Frist abgelaufen, endet die Grunddienstbarkeit automatisch. Eine befristete Grunddienstbarkeit kann zum Beispiel sein, dass ein Grundstückseigentümer keine Zufahrt zu seinem Grundstück hat, jedoch in nächster Zeit eine errichten möchte. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks kann ihm dann die Nutzung seines Grundstücks für einen festgesetzten Zeitraum gewähren.
• Die Vorteile für das herrschende Grundstück sind weggefallen und können nicht mehr eintreten. Zum Beispiel bei der Insolvenz des Berechtigten.
• Die Dienstbarkeit wurde seit geraumer Zeit nicht in Anspruch genommen, weil es ein Hindernis gab. Das Recht auf die Störungsbeseitigung kann dann verjährt sein (§ 1028 BGB). Ein Beispiel im Fall des Wegerechts (BGH, Az.: V ZR 151/13): Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks darf den Feldweg des dienenden Grundstücks mit einem mehrspurigen Fahrzeug befahren. Auf dem Weg sind im Laufe der Jahre zwei Fichten gewachsen, so dass er mit dem Fahrzeug nicht mehr vorbeikommt. Laut Bundesgerichtshof müsste der Nachbar nun fordern, dass dieses Hindernis beseitigt wird. Wenn er sein Wegerecht dadurch gar nicht mehr ausüben kann, hat er dafür 30 Jahre Zeit. Wird er hingegen dadurch nur eingeschränkt, sind es drei Jahre. Danach hat er kein Recht mehr, sich zu beschweren – mit der Verjährung des Beseitigungsanspruchs erlischt auch die Grunddienstbarkeit, soweit der Bestand der Anlage mit der Dienstbarkeit in Widerspruch steht (§ 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Endet eine Grunddienstbarkeit, so kann der entsprechende Grundbucheintrag gelöscht werden. Hierfür müssen beide Parteien zustimmen und der Grundstückseigentümer benötigt eine Löschungsbewilligung des Betroffenen. Diese übergibt er dann einem Notar, der in seinem Auftrag die Löschung der Grunddienstbarkeit beim Grundbuchamt beantragt.

Wer sein Grundstück verkaufen will, sollte eine bestehende Grunddienstbarkeit einpreisen. „Der Eintrag einer Grunddienstbarkeit kann für das belastete Grundstück zu einer gewissen Wertminderung führen,“ warnt Rechtsexpertin Unterberger. Die Höhe der Wertminderung kann ein Immobiliengutachter einschätzen.