Vorvertrag beim Hauskauf: Wann er sinnvoll ist und was drinsteht

Die Suche nach der richtigen Kaufimmobilie kann langwierig sein. Wenn das richtige Haus endlich gefunden ist, soll es am besten ganz schnell gehen. Es kann aber möglich sein, dass sich Käufer und Verkäufer zwar schon weitgehend einig, aber bestimmte Vorbedingungen noch nicht geklärt sind. Was also beispielsweise, wenn die Finanzierung noch nicht endgültig steht oder wenn für ein Grundstück noch eine Baugenehmigung erteilt werden muss? In diesen Fällen kann es sich lohnen, vor dem Hauskauf einen Vorvertrag abzuschließen.

In Deutschland ist es nicht erforderlich, einen Vorvertrag beim Kauf einer Immobilie abzuschließen, aber in einigen Fällen kann es sinnvoll sein. Ein Vorvertrag kann nämlich nützlich sein, wenn sich der Immobilienkauf verzögert, beispielsweise wenn die Baufinanzierung oder Baugenehmigungen noch nicht vollständig sind.

• Durch den Abschluss eines Vorvertrags können Käufer sich die Immobilie oder das Grundstück sichern und haben genügend Zeit, um eine Finanzierung mit der Bank zu vereinbaren.
• Der Vorvertrag regelt die gleichen Vereinbarungen wie der Kaufvertrag, einschließlich des Immobilienpreises, der Zahlungsmodalitäten und der genauen Identifizierung der Immobilie und des Grundstücks.
• Bis zum Kaufabschluss bleibt das Geld beim Käufer. Wenn der Kauf letztendlich doch nicht zustande kommen sollte, muss er nicht das Geld zurückfordern.
• Der Vorvertrag beim Hauskauf regelt auch den Zeitpunkt, bis zu dem der Vorvertrag gilt, welche Voraussetzungen für den Kauf erfüllt sein müssen, und ob es eine Vertragsstrafe gibt, wenn der Kauf trotz Vorvertrag nicht zustande kommt.
• Für Verkäufer bietet ein Vorvertrag Planungssicherheit und die Gewissheit, dass sie einen festen Käufer gefunden haben.

Um späteren Auseinandersetzungen zwischen Käufer und Verkäufer vorzubeugen, sollte ein Vorvertrag bereits die wesentlichen Bedingungen enthalten, zu denen später auch der Kaufvertrag abgeschlossen werden soll. Dazu zählen insbesondere:

• Die Vertragsparteien: Käufer und Verkäufer
• Die Bezeichnung der Immobilie: Enthalten sein sollte hier auch Grundstücksnummer und Flurnummer, beides ergibt sich aus dem Grundbuch.
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag abgeschlossen werden soll oder Frist, in der der Kaufvertrag abgeschlossen werden soll
• Bestimmte Bedingungen, an die der Abschluss des Kaufvertrags geknüpft ist oder Voraussetzungen, die es den Parteien erlauben, vom Vorvertrag zurückzutreten:
  Das kann beispielsweise eine geplatzte Finanzierung sein oder eine Zerstörung der Immobilie durch Naturgewalten
• Schadensersatzklausel für den Fall eines Rücktritts aus unwesentlichen Gründen: Der Schadensersatz wird meist in Form eines Prozentsatzes des Kaufpreises angegeben.

Ein Vorvertrag ist für die beteiligten Parteien mit zusätzlichen Kosten verbunden. Diese richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind vom Wert der Immobilie abhängig. "Bei einem Vorvertrag, der auf den Abschluss eines Kaufvertrags über eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro gerichtet ist, beträgt die Gebühr nach dem GNotKG 1.870 Euro zzgl. Umsatzsteuer", sagt Milan Bayram, Pressesprecher der Bundesnotarkammer.

Ein Vorvertrag über einen Immobilienkauf muss immer notariell beurkundet werden. Dies ergibt sich aus Paragraph 311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Zwar sind prinzipiell auch die oben bereits erwähnten Absichtserklärungen ohne Mitwirkung eines Notars möglich. Diese sind jedoch nicht verbindlich und bieten somit keine ausreichende Rechtssicherheit.

Käufer verwechseln den Vorvertrag häufig mit der Reservierungsvereinbarung. Dabei handelt es sich aber um eine Vereinbarung zwischen einem Käufer und einem Immobilienmakler, bei dem dieser meist gegen ein Entgelt zusichert, die Immobilie in einem gewissen Zeitraum keinem anderen Interessenten anzubieten. Solche Reservierungsklauseln haben im Streitfall aber häufig keinen Bestand – weil sie meist nicht notariell beurkundet werden, und zwar dann, wenn die Reservierungsgebühr die Grenze von zehn Prozent der Maklerprovision überschreitet. Häufig aber auch, weil sie im Rahmen von vorformulierten Vertragsklauseln den Käufer unangemessen benachteiligen. So oder so ist eine Reservierungsvereinbarung aber kein wirksamer Vorvertrag.

Die Partei, die den Notar beauftragt hat, zahlt ihn in der Regel auch. Wenn der Käufer den Vorvertrag beim Notar in Auftrag gibt, muss er also auch die Kosten dafür tragen. Allerdings ist es in der Praxis nicht ungewöhnlich, dass sich Käufer und Verkäufer die Kosten teilen, da der Vertrag beiden Parteien Sicherheit garantiert.

• In diesem Artikel findest du Informationen zum eigentlichen Kaufvertrag beim Hauskauf.

Wer einen Kaufvorvertrag abschließt, sollte sich bewusst sein, dass er damit keine wirkungslose Willenserklärung unterschreibt, sondern dass er an den Vertrag gebunden ist – wer dann doch noch vom Vertrag zurücktritt, riskiert einen meist relativ hohen Schadensersatz. Deshalb ist es besonders wichtig, sich vor dem Abschluss des Vertrags vom Notar über alle möglichen Szenarien aufklären zu lassen. Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten deshalb lieber eine Frage zu viel stellen. Sollte es doch notwendig werden, vom Vertrag zurückzutreten, empfiehlt sich auf jeden Fall die Beratung durch einen fachkundigen Rechtsanwalt. Ob ein solcher Rücktritt überhaupt möglich ist, ist aber von den Vereinbarungen, die im Vorvertrag getroffen wurden, und von den äußeren Umständen abhängig. Sowohl Käufer als auch Verkäufer könnten zudem versuchen, den Abschluss des tatsächlichen Kaufvertrags vor Gericht einzuklagen.

Der Vorvertrag beim Hauskauf ist grundsätzlich bindend, sofern er ordnungsgemäß abgeschlossen wurde und die notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Deswegen ist es auch wichtig, dass alle Beteiligten die Konsequenzen kennen, bevor sie den Kaufvorvertrag unterschreiben.

Ja, es ist grundsätzlich möglich, von einem Kaufvorvertrag noch zurückzutreten. Allerdings können dabei Vertragsstrafen oder Schadensersatzforderungen entstehen, je nachdem welche Bedingungen im Vorvertrag festgehalten wurden. Es ist daher ratsam, sich vor Unterzeichnung des Vorvertrags über die Konsequenzen eines Rücktritts im Klaren zu sein.