AfA bei Immobilien nutzen und Steuern sparen

Als Immobilien-Kapitalanleger profitierst du nicht nur von Mieteinnahmen, sondern auch von Steuervergünstigungen – in Form der Absetzung für Abnutzung, kurz: AfA. Mit dieser Gebäudeabschreibung machst du Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich geltend. Wir geben dir einen Überblick mit Abschreibungsrechner.

• Mit der Absetzung durch Abnutzung (AfA) setzt du die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie anteilig als Werbungskosten von der Steuer ab.  
• Davon profitieren Vermieter und gewerbliche Immobiliennutzer, sowie Eigentümer einer Denkmalimmobilie, wenn sie diese sanieren.
• Keine AfA gibt es für Grundstücke und in der Regel auch nicht für selbstgenutzte Immobilien.
• Seit Januar 2023 gelten höhere Abschreibungssätze für Neubauimmobilien, die vermietet werden.

Lineare Abschreibung (§ 7, Abs. 4 EstG) bedeutet, dass der Prozentsatz für die Abschreibung auf Immobilien über den gesamten Abschreibungszeitraum gleich hoch bleibt. Dabei kommt es aber darauf an, wann die Immobilie gebaut worden ist:

• Wurde eine Immobilie vor dem 31. Dezember 1924 gebaut, kannst du die Anschaffungskosten der Immobilie in der Regel jährlich zu 2,5 Prozent über einen Absetzungszeitraum von 40 Jahren absetzen.
• Für alle Häuser, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut worden sind, sind es in der Regel 2 Prozent der Kosten, bei einem Absetzungszeitraum von 50 Jahren. 
• Neu ist seit Januar 2023: Immobilien, deren Fertigstellung nach dem 01.01.2023 liegt, nun mit 3 Prozent abgeschrieben werden. Die Abschreibungsdauer verkürzt sich auf 33 Jahre.

Für Neubauten ab 2006 und bis Ende 2022 sowie Altbauten, die ab 1925 errichtet wurden, sind Anschaffungs- und Herstellungskosten mit 2 Prozent jährlich absetzbar. Der Absetzungszeitraum beträgt 50 Jahre. Für Neubauten ab 1. Januar 2023 gilt für 33 Jahre ein erhöhter Abschreibungssatz von 3 Prozent.

Handelt es sich bei der vermieteten Immobilie um neu geschaffenen Wohnraum, für den der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2027 gestellt wurde, so kannst du zudem in der Regel von der Sonder-AfA bei Mietwohnungen profitieren.

Die degressive AfA, die vor vielen Jahren abgeschafft wurde, wird befristet und in neuer Form wieder eingeführt (§ 7, Abs. 5 EstG). Früher konnten Bauherren und Immobilienkäufer von vermieteten Immobilien ihre Objekte in den ersten Jahren mit höheren Abschreibungssätzen abschreiben. Die hohe Abschreibung gab es allerdings nur für Immobilien, die vor dem 1. Januar 2006 gekauft wurden oder der Bauantrag bis zu diesem Datum gestellt wurde.

Das Wachstumschancengesetz sieht die Wiedereinführung der degressiven AfA für Neubauten mit Abschreibungssätzen in Höhe von 5 Prozent im Jahr vor.

Eine Ausnahme stellen denkmalgeschützte Immobilien dar: Für deren Sanierung gelten nach wie vor hohe Abschreibungssätze.

Die Abschreibung startet in der Regel mit dem Kauf der Immobilie und endet mit deren Verkauf oder mit dem Ende des Abschreibungszeitraums beziehungsweise der Nutzungsdauer. Danach profitiert der Immobilieneigentümer nicht mehr von der AfA für Gebäude. Bei Verkauf beginnt für den neuen Eigentümer der Abschreibungszeitraum von vorne, das heißt, er kann die AfA erneut für bis zu 50 Jahre geltend machen, je nach Art der Immobilie.

Wichtig hierbei: Das Steuerrecht rechnet die AfA bei Gebäuden in vollen Monaten. Wird die Immobilie also beispielsweise am 20. April eines Jahres verkauft, so kann der Verkäufer noch für vier Monate des Jahres die AfA steuerlich geltend machen.

• Kaufpreis der Immobilie
• Notarkosten und Grundbuchkosten beim Hauskauf. Diese benötigst du für die Beurkundung des Kaufvertrages sowie eventuell für die Verwaltung des Notaranderkontos
• Maklerprovision für die Objektvermittlung
• Grunderwerbsteuer 
• Gebühren des Grundbuchamtes : nur für den Eigentümerwechsel, sowie Gebühren für die Auflassungsvormerkung 
• Schätz- und Gutachterkosten 
• Fahrt- und Telefonkosten, aber nur im Zusammenhang mit der erworbenen Immobilie 
• Gerichtskosten, bei Erwerb von Zwangsversteigerungen

• Kosten für Baugenehmigung und -abnahme
• Architektenhonorar 
• Handwerkerkosten
• Baumaterial
• Ausschachtungsarbeiten und Aufwendungen übliche Erdarbeiten, laut Einkommenssteuerhinweis (H 6.4 EStH)
• erstmals installierte Anschlüsse ans Strom-, Gas-, Wasser- und Abwassernetz
• Umzäunung, dazu zählen auch Hecken oder Bäume
• Entfernung von Betriebsvorrichtungen, laut Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH vom 25.1.2006, I R 58/04, BStBl II 2006, 707)
• Ablöse- und Abstandszahlungen (H 6.4 EstH)
• Fahrtkosten zur Baustelle (H 6.4 EstH)

Nicht unmittelbar mit dem Gebäude zusammenhängende Kosten wie die für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch zählen hingegen nicht zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten, sondern sind sofort abziehbare Werbungskosten, die in dem Jahr, in dem sie anfallen, steuermindernd berücksichtigt werden.

Wer eine gebrauchte Kapitalanlageimmobilie mit notwendigen Baumaßnahmen erwirbt und umgehend Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten durchführen will, muss einiges beachten: Renovierungsabschreibungen sind über einen kurzen Zeitraum in den ersten drei Jahren nach Erwerb nur dann möglich sind, wenn die Kosten nicht mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten betragen (ohne Mehrwertsteuer). Liegen die in den ersten drei Jahren nach Kauf getätigten Investitionen höher, so werden diese Kosten steuerlich wie Anschaffungskosten behandelt. In der Folge werden sie linear im Laufe von 40, beziehungsweise 50 Jahren abgeschrieben. Diese auch als „Instandhaltungsstau-Paragraph“ verspottete Regelung kritisieren Experten scharf, da Käufer alter Häuser verlockt sind, notwendige Sanierungen aus Steuergründen zu verzögern.

Wer ein neues Gebäude errichtet und anschließend vermietet, profitiert von der Neubau-AfA. Für Neubauten gilt wahlweise die lineare Abschreibung. Mit der Wiedereinführung der degressiven AfA hat der Bauherr allerdings die Möglichkeit, auch diese zu wählen und später zur linearen AfA zu wechseln. Der lineare Abschreibungssatz betrug für Neubauten, die bis zum 31.12.2022 fertig gestellt wurden, 2 Prozent jährlich. Die Herstellungskosten können Bauherren über 50 Jahre abschreiben. Wer für seinen Neubau ab 1. Januar 2023 die lineare Abschreibung wählt, kannjährlich 3 Prozent der Herstellungskosten über 33 Jahre lang steuerlich geltend machen. Den Grundstückspreis dürfen sie nicht dazuzählen.

Wer Mietwohnungen durch Neubau, Dachaufstockung oder Dachausbau schafft, konnte bis zum 31. Dezember 2021 zusätzlich zur Neubau-Afa von einer Sonder-AfA in Höhe von jährlich bis zu 5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten profitieren, die über einen Zeitraum von 4 Jahren gewährt wurde. Geregelt ist sie im Paragraphen 7b EstG, absetzbar sind maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Voraussetzung war außerdem, dass die Wohnungen mindestens 10 Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden. Auch hinsichtlich der Herstellungs- und Anschaffungskosten gibt es Kostenobergrenzen: Wer mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgibt, ging leer aus, da Luxuswohnungen nach Ansicht der Bundesregierung keiner Förderung bedürfen.

Zum 1. Januar 2023 legt das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen die Sonder-AfA für Mietwohnungen neu auf, allerdings mit anderen Bedingungen: 4 Jahre lang kannst du zusätzlich 5 Prozent für neue Mietwohnungen abschreiben, sofern das Gebäude den Energiestandard „Effizienzhaus 40“ erfüllt und sich die Herstellungskosten auf nicht mehr als 4.800 Euro pro Quadratmeter belaufen.

Auch für vermietete Altbauten gilt die lineare AfA. Je nach Baujahr sind Abschreibungsbetrag und Abschreibungszeitraum unterschiedlich:

• Für Häuser, die ab 1925 errichtet wurden, können 50 Jahre lang jeweils 2 Prozent der Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden.
• Für Häuser, die vor 1925 errichtet wurden, gilt bei der Altbau-AfA ein Satz von 2,5 Prozent für einen 40-jährigen Abschreibungseitraum.

Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, gewährt der Gesetzgeber besonders hohe Steuervorteile.

• Für die Anschaffungskosten ohne die Renovierungskosten gibt es die lineare Denkmal-AfA für Altbauten von zwei (für Häuser, die nach 1925 errichtet wurden) oder 2,5 Prozent (für Häuser, die vor 1925 gebaut wurden).
• Zusätzlich können Kapitalanleger die reinen Modernisierungskosten für denkmalgeschützte Häuser 8 Jahre lang mit jährlich 9 und weitere 4 Jahre lang mit 7 Prozent steuerlich geltend machen.

Das Besondere: Auch wenn du Selbstnutzer von Denkmalimmobilien bist, lassen sich Steuern sparen. Du kannst zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben. Eine lineare AfA für die Altbau-Substanz können Selbstnutzer aber nicht in Anspruch nehmen.

Während die Anschaffungskosten für nicht selbst genutzte Immobilien über lange Jahre abgeschrieben werden müssen, ist das bei Modernisierungsarbeiten über einen kürzeren Zeitraum möglich.

Sanierungs- und Modernisierungskosten schreibst du gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von 2 bis 5 Jahren ab. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar.

Für gewerblich genutzte Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, geht der Gesetzgeber von einer schnelleren Abnutzung aus. Deshalb können solche Wirtschaftsgebäude 33 1/3 Jahre lang in der Regel mit jeweils 3 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten von der Steuer abgesetzt werden. (§ 7 Abs. 1 EstG)

AfA gilt auch bei selbstständigen Gebäudeteilen: Die Bestimmungen über die Gebäude-AfA können auch auf Gebäudeteile angewendet werden, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind (nach § 7 Abs. 5a EstG; vergleiche R 4.2 Abs. 4 EstR). Dabei kann es sich um Ladeneinbauten, bestimmte Mietereinbauten, Schaufensteranlagen oder Gaststätteneinbauten handeln.