Vermietung an Angehörige: Was muss ich beachten?

Bei der Vermietung an Angehörige wird oft eine deutlich vergünstigte Miete vereinbart. Zu billig sollte sie allerdings auch nicht sein, denn dann riskiert der Vermieter steuerliche Nachteile. Wir klären auf, was Vermieter berücksichtigen müssen.

Übersicht

Steuerliche Grundlagen bei der Vermietung
Steuerliche Auswirkungen bei der Vermietung an Angehörige
Was muss ich beim Mietvertrag beachten?

Vermietung an Angehörige – das Wichtigste in Kürze

Eigentümer, die ihr Haus oder Wohnung an Angehörige vermieten, verlangen oft weniger Miete. Ist die vereinbarte Miete aber zu gering, kann der Eigentümer in eine Steuerfalle tappen.

Die Werbungskosten können ohne Nachweis nur dann in voller Höhe abgesetzt werden, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt (bzw. 50 Prozent bei Einkünfteerzielungsabsicht).
Vermieter, die weniger als 50 Prozent der Vergleichsmiete verlangen, können Werbungskosten nur anteilig geltend machen.
Wer seinen Mieter kostenlos in der Wohnung wohnen lässt, kann gar keine Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Wer zählt als Angehöriger?

Ehepartner
Unterhaltsberechtigte Kinder
Enkelkinder
Eltern
Großeltern
Geschwister
Lebenspartner der genannten Angehörigen

Steuerliche Grundlagen bei der Vermietung

Eigentümer, die Wohnungen vermieten, müssen Mieteinnahmen aus der Vermietung versteuern. Dabei werden Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibungen und laufende Kosten abgezogen. Die 66-Prozent-Regelung begrenzt die Absetzbarkeit von Kosten. "Liegt die verlangte Miete unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Kosten in manchen Fällen nur noch teilweise abgesetzt werden", warnt Gerhard Gammel von der Steuerkanzlei Gammel in Nürnberg. Ebenfalls gibt es eine 50-Prozent-Regelung bei der Absetzbarkeit von Kosten.

Grundlage für die Ermittlung ist die Warm- und nicht die Kaltmiete. In einem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall (Az.: IX R 44/15) betrug die Kaltmiete nur 62 Prozent der ortsüblichen Miete, die Warmmiete lag hingegen über der 66-Prozent-Grenze. Die Richter gaben dem Vermieter Recht: Entscheidend sei die Warmmiete - er darf alle Kosten absetzen.

INFO: Die 50-, beziehungsweise 66-Prozent-Regel gilt auch für Mietverhältnisse mit nicht verwandten Mietern.

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Oft stellt sich die Frage, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist. Grundsätzlich gibt es dafür mehrere Möglichkeiten:

Mietspiegel
Sachverständigengutachten
Benennung von drei Vergleichswohnungen
Unter Umständen Mietangebote aus Immobilienportalen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hält es für zulässig, den Mietspiegel einer Nachbargemeinde heranzuziehen, sofern diese einen vergleichbaren Wohnungsmarkt hat.

Steuerliche Auswirkungen bei der Vermietung an Angehörige

Je nach Miethöhe ergeben sich bei der Vermietung an Verwandte unterschiedliche, teils stark nachteilige, steuerliche Konsequenzen:

Vermieter verlangt vom Verwandten mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Vermieter kann sämtliche Werbungskosten steuerlich geltend machen

INFO: Gibt es Schwierigkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln – weil es für den Ort keinen Mietspiegel gibt oder weil die Immobilie stark von marktgängigen Wohnungen abweicht – sollte die Miete sicherheitshalber etwas höher angesetzt werden. Außerdem sollte der Vermieter regelmäßig überprüfen, ob sich die Mietpreise noch über den Mindestgrenzen befinden, um einen späteren Streit mit dem Fiskus zu vermeiden.

Vermieter verlangt zwischen 50 bis unter 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Vermieter kann die Werbungskosten oftmals nur anteilig steuerlich geltend machen

Hier prüft das Finanzamt anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung des Vermieters, ob dieser eine langfristige Einkünfteerzielungsabsicht hat. Liegt die Miete zwischen 50 und unter 66 Prozent des ortsüblichen, so ist dann eine vollständige Geltendmachung von Werbungskosten zulässig, wenn diese Berechnung positiv ausfällt. Ist das nicht der Fall, können Zinsen, Kosten und Abschreibungen nur anteilig zum Abzug gebracht werden.

Vermieter verlangt weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Zinsen, Kosten und Abschreibungen können nur anteilig abgezogen werden.

Angehörige dürfen kostenlos in der Wohnung oder dem Haus leben

Keine Werbungskostenabsetzung möglich, Schenkungssteuer könnte anfallen

„Das betrachtet das Finanzamt als reine Liebhaberei“, weiß Steuerberater Gammel und warnt vor einer weiteren Falle: „Dies kann unter Umständen sogar dazu führen, dass eine Schenkungssteuer fällig wird.“

Hier erfährst du genaueres zur Schenkungssteuer

Sonderfall Zeitmietverträge: Wirtschaftlichkeitsberechnung

Bei unbefristeten Mietverträgen mit Verwandten ist keine Wirtschaftlichkeitsberechnung nötig, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Bei befristeten Mietverträgen könnte das Finanzamt eine Totalüberschussprognose verlangen. Ein Verlust in diesem Fall führt unabhängig von der 66-Prozent-Regelung zum Verfall aller Steuervorteile. In der Regel ist es sinnvoll, unbefristete Mietverhältnisse mit Verwandten zu schließen

Beispielrechnung

In diesem Beispiel beträgt die Höhe der vereinbarten Marktmiete zwischen Mieter und Vermieter 650 Euro monatlich. Die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 1000 Euro monatlich. Zusätzlich werden noch die monatlichen Betriebskosten von 200 Euro zur Miete addiert. Um zu ermitteln, ob die vereinbarte Miete noch über der 66-Prozent-Grenze liegt, sollte man folgende Rechnung aufstellen:

	Ortsübliche Vergleichsmiete	Vereinbarte Miete
Kaltmiete	1000 €	650 €
Betriebskosten	200 €	200 €
Warmmiete	1200 €	850 €
Prozentualer Anteil	100 %	70 %

Die 66-Prozent-Grenze ist damit erreicht und der Vermieter kann die Werbungskosten vollständig steuerlich geltend machen.

Analog zur Berechnung der 66-Prozent-Regel, müsste die Warmmiete zur Erreichung der 50-Prozent-Grenze – bei gleichen Grundvoraussetzungen – bei mindestens 600 Euro monatlich liegen.

Was muss ich beim Mietvertrag beachten?

Wichtig ist es bei der Vermietung an Angehörige, dass alle Formalien beachtet und schriftlich festgehalten werden:

Schriftlicher Mietvertrag erforderlich, analog zu Verträgen mit Nicht-Verwandten.
Keine Barzahlung der Miete; stattdessen Dauerauftrag oder Banküberweisung im Vertrag vereinbaren.
Einhaltung von Regeln wie bei Fremdvermietungen, inklusive jährlicher Nebenkostenabrechnung.
Beachtung der 66-Prozent-Regelung bei Mitvermietung von Einbauküchen, Garagen oder Möbeln.
Finanzielle Leistungsfähigkeit des Angehörigen wird vom Finanzamt geprüft; bei Unfähigkeit, die Miete zu tragen, könnte der Mietvertrag nicht anerkannt werden.

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Darauf sollten Eltern von Studenten achten

Wenn Eltern ihre Immobilie an ihr studierendes Kind vermieten und die Kontobewegungen des Vermieters darauf hindeuten, dass die Mieteinnahmen teilweise oder vollständig an das Kind zurücküberwiesen werden, sehen Finanzämter dies als potenzielle unerlaubte Umgehung und prüfen entsprechend. In diesem Fall kann der Fiskus dann die steuerlichen Vorteile streichen. Anders sieht es aus, wenn Eltern ihren studierenden Kindern Unterhalt gewähren. Das steht in keinem Zusammenhang mit der Vermietung und ist deshalb nicht steuerschädlich. Vom Unterhalt kann auch die Miete gezahlt werden.

Alternative zur Vermietung an Angehörige: Schenkung

Gerade wenn eine Wohnung oder ein Haus an ein studierendes Kind vermietet wird, gibt es eine Alternative, um potenzielle Steuerfallen zu umgehen: Die Schenkung der Immobilie an den Nachwuchs. Bis zu einem Immobilienwert in Höhe von 400.000 Euro ist das steuerfrei und nutzt der Nachwuchs die Immobilie selbst, zahlt dieser ebenfalls keine Steuern.