Mieterhöhung mit Vorlage richtig formulieren: So geht‘s

Damit eine Mieterhöhung rechtlich Bestand hat, muss das Mieterhöhungsschreiben bestimmte Pflichtangaben enthalten. Die folgende Checkliste hilft dabei, alle formalen Anforderungen zu erfüllen:

• Vollständige Anschrift von Vermieter und Mieter
• Bezeichnung des Mietobjekts (Adresse, ggf. Wohnungsnummer)
• Aktuelle Miethöhe und die neue, geforderte Miete
• Begründung der Mieterhöhung (z. B. Mietspiegel, Vergleichswohnungen)
• Hinweis auf das gesetzliche Zustimmungsverfahren (§ 558b BGB)
• Frist zur Zustimmung (mindestens zwei volle Kalendermonate)
• Eigenhändige Unterschrift des Eigentümers oder eines Bevollmächtigten

Wichtig: Der Zugang des Schreibens beim Mieter ist für den Beginn der Frist entscheidend. Ein zu früher Mietbeginn oder eine unzureichende Begründung kann zur Unwirksamkeit führen. Tipp: Nutze unsere Mieterhöhung Vorlage, um alle Pflichtangaben korrekt zu erfassen.

Für eine wirksame Mieterhöhung ist eine formgerechte und nachvollziehbare Begründung gesetzlich vorgeschrieben (§ 558a BGB). Dabei kommen folgende Begründungsarten in Frage:

• Qualifizierter Mietspiegel: Der örtliche Mietspiegel ist die einfachste und rechtssicherste Grundlage. Er muss von der Gemeinde oder von Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam erstellt oder anerkannt sein.
• Vergleichswohnungen: Der Vermieter kann drei vergleichbare Wohnungen benennen. Diese müssen in Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr mit der betreffenden Wohnung vergleichbar sein.
• Sachverständigengutachten: Ein Immobiliengutachter kann ein Wertgutachten zur ortsüblichen Miete erstellen. Das ist besonders bei fehlendem Mietspiegel hilfreich.

Beachte: Die gewählte Begründung muss dem Mieter nachvollziehbar dargelegt werden. Bei Mietspiegeln empfiehlt es sich, den relevanten Auszug beizulegen. Bei Vergleichswohnungen sind Adresse, Mietpreis und Merkmale der Vergleichsobjekte anzugeben.

Schickst du deinem Mieter ein Mieterhöhungsschreiben und berufst dich darin auf die örtliche Vergleichsmiete, solltest du ein Zustimmungsschreiben beilegen. Dieses Schreiben muss der Mieter dir innerhalb der Überlegungsfrist zukommen lassen. Dabei gilt: Das Gesetz (§ 558b, Abs. 2 BGB) räumt dem Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsschreibens ein. Innerhalb des Zeitraums darf er der Mieterhöhung zustimmen oder diese ablehnen.

Stimmt der Mieter hingegen einer begründeten Mieterhöhung nicht zu, hast du die Möglichkeit, die Zustimmung auf dem Rechtsweg mittels Zustimmungsklage zu erzwingen. Allerdings hat der Mieter bei einer Mieterhöhung grundsätzlich ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB). Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. In diesem Fall tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Eine klassische Mieterhöhung ist bei Staffelmietverträgen (§ 557a BGB) und Indexmietverträgen (§ 557b BGB) nicht vorgesehen. Bei diesen Mietformen wird die Miete automatisch angepasst – entweder in festgelegten Zeitabständen (Staffelmiete) oder an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt (Indexmiete).

• Staffelmiete: Hier sind zukünftige Mietsteigerungen bereits im Mietvertrag geregelt. Eine zusätzliche Mieterhöhung ist nicht zulässig, solange die Staffelregelung gilt.
• Indexmiete: Die Miete orientiert sich am vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Preisindex. Eine Erhöhung ist nur zulässig, wenn der Index eine entsprechende Veränderung aufweist. Der Vermieter muss die Berechnung transparent darlegen.

Wichtig: Auch bei Indexmieten gelten gesetzliche Vorgaben – etwa, dass die Miete jeweils frühestens ein Jahr nach der letzten Änderung angepasst werden darf. Bei Neuvermietung in Gebieten mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gelten zusätzlich Höchstgrenzen bei der Anfangsmiete.

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Wenn du als Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht richtig oder fehlerhaft begründest, greift die Mieterhöhung erst später oder gar nicht. Erhöhst du die Miete beispielsweise über die ortsübliche Vergleichsmiete, kann der Mieter die Zustimmung unter Umständen verweigern. Allerdings kann ein Mieterhöhungsverlangen teilweise wirksam sein, wenn es zwar formal korrekt, inhaltlich jedoch fehlerhaft ist, hat der BGH entschieden (Az.: VIII ZR 316/07). In solchen Fällen kann ein Teil der Mieterhöhung wirksam sein. Dies gilt für den Teil, der bis zur ortsüblich zulässigen Höhe reicht, den darüber liegenden Teil der Erhöhung betrifft dies jedoch nicht. Es ist also notwendig, dass du deine Mieterhöhung korrekt und lückenlos formulierst. Eine Vorlage kann dir daher unnötigen Ärger ersparen.

Bei Modernisierungsmieterhöhungen gilt: Wenn du deine Modernisierung nicht oder nicht richtig ankündigst, verlängert sich zumindest die Frist für die Mieterhöhung – von 3 auf 6 Monate. „Die Rechtsprechung ist in so einem Fall oft relativ streng. Wenn Vermieter in ihrem Schreiben nur ,Wir sanieren das Treppenhaus.‘ als Begründung angeben, könnte das nicht ausreichen“, sagt Rechtsanwalt Dr. Carsten Hoth. Besser sei es, wenn Vermieter die Arbeiten genau beschreiben würden. Die Frist verlängere sich auch dann auf ein halbes Jahr, wenn du die Kosten falsch eingeschätzt hast und die Mieterhöhung um 10 Prozent höher ausfällt als im Schreiben angekündigt.