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Mieterhöhung mit Vorlage richtig formulieren: So geht‘s

Als Vermieter kannst du die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung erhöhen. Welche Vorschriften bei Mieterhöhungen gelten und wie du die Mieterhöhung richtig formulierst, erfährst du in diesem Artikel. Außerdem stellen wir dir für den korrekten Wortlaut deiner Mieterhöhung eine Vorlage bereit. Dieses Muster als Download kannst du einfach herunterladen und ausdrucken.

Musterschreiben für deine Mieterhöhung: Vorlage von immowelt nutzen

Du willst die Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen? Lade hier den passenden Mustertext zur Mieterhöhung als PDF herunter. Mit unserer Vorlage sparst du dir die Mühe, ein Schreiben für die Mieterhöhung eigenständig zu formulieren.

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Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Als Vermieter kannst du eine Gesamtmieterhöhung schriftlich mithilfe einer Vorlage auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben (§ 558 BGB). Voraussetzung ist, dass sich die Kaltmiete, also die Monatsmiete ohne Betriebskosten, in den vergangenen 12 Monaten nicht verändert hat. Da die Frist bei einer Mieterhöhung allerdings 3 Monate beträgt, ist eine Erhöhung frühestens 15 Monate nach der letzten Mietanpassung möglich.

Wie ermittle ich die ortsübliche Vergleichsmiete, um die zu Mietpreiserhöhung zu begründen?

Bevor du ein Schreiben zur Mieterhöhung mit Hilfe unserer Vorlage formulierst, musst du wissen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Dies findest du in vielen Fällen über einen Mietspiegel heraus.

Der Mietspiegel benennt die für die jeweiligen Gemeinde oder Kommune üblichen Preise für Wohnungen. Die dort herangezogenen Vergleichsobjekte ähneln sich hinsichtlich Größe, Ausstattung, Baujahr, Lage und Beschaffenheit. Gibt es keinen Mietspiegel, muss der Vermieter die Vergleichsmiete beispielsweise durch ein Sachverständigen-Gutachten oder mithilfe von Vergleichswohnungen ermitteln.

Wofür gibt es einen Mietspiegel?

Ein Mietspiegel berücksichtigt die üblichen Entgelte, die sich für vergleichbaren Wohnraum in den letzten 6 Jahren vereinbart oder regulär erhöht haben. Er wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt. Gemeinden oder Interessenvertreter müssen diese alle 2 Jahre an die Marktentwicklung anpassen und spätestens nach 4 Jahren neu erstellen. Handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, so ist dieser nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zu erstellen.

Was muss ich als Vermieter beachten, wenn ich den Mietpreis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben will?

Als Vermieter darfst du die Nettokaltmiete nur alle 15 Monate erhöhen. Beachte außerdem, dass die Anhebung der Miete in 3 Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen darf – das ist die sogenannte Kappungsgrenze.

Ist der Wohnungsmarkt im jeweiligen Gebiet jedoch angespannt, liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent.

Als Vermieter musst du 3 Vergleichswohnungen benennen und beschreiben, welche die ortsübliche Miete angeben. Nur so kann der Mieter genau nachvollziehen, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Auch für diese Erklärungen zur Mieterhöhung ist in unserer Vorlage eine Lücke zum Ausfüllen vorgesehen.

Der Mieter muss in der Lage sein, anhand der genauen Bezeichnung der Wohnungen, diese ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden zu können. Außerdem müssen die Wohnungen hinsichtlich Ausstattung und Größe zwar nicht exakt, aber in groben Zügen vergleichbar sein.

Erhebliche Abweichungen bei der Ausstattung oder der Wahl von Vergleichswohnungen können dazu führen, dass keine Vergleichbarkeit gegeben ist. Das ist beispielsweise bei einer erheblich größeren oder kleineren Wohnungsgröße der Fall. In solchen Fällen kann das Mieterhöhungsverlangen unwirksam sein.

Aber wie sieht es eigentlich aus, wenn du als Vermieter in deinem Schreiben 3 Vergleichswohnungen als Grund zur Mietpreiserhöhung nennst, obwohl es bei der Gemeinde einen Mietspiegel gibt? Dann musst du explizit auf diesen hinweisen!

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierst du deine Immobilie und möchtest hierdurch unter Verwendung einer Vorlage eine Mieterhöhung durchsetzen, kannst du bis zu 8 Prozent der Kosten anteilig auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB). Hiervon sind jene Kosten abzuziehen, die Erhaltungsmaßnahmen verursacht hätten.

Ein Beispiel: Lässt du im Zuge des Einbaus einer Dachdämmung das Dach neu decken, so kannst du nur die Kosten für die energieeinsparende Dämmung berücksichtigen. Diese solltest du in dem Schreiben zur Mietpreiserhöhung auch entsprechend formulieren, sodass der Mieter dies nachvollziehen kann.

Auch wenn du dein Schreiben zur Mieterhöhung mit unserer Vorlage formulierst, solltest du trotzdem die Ausnahme von dieser Regel kennen: Übersteigen die Kosten pro Wohneinheit nicht 10.000 Euro, kannst du als Vermieter pauschal 30 Prozent der Kosten abziehen. Zudem darf die Miete wegen der Modernisierung nicht unbegrenzt steigen. Du darfst die Miete höchstens um 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen, sofern die Ausgangsmiete mehr als 7 Euro pro Quadratmeter betrug. Ansonsten darfst du die Miete um 2 Euro pro Quadratmeter erhöhen.

Allerdings entfallen bei Mieterhöhung nach Modernisierung die reguläre 20-, beziehungsweise 15-prozentige Kappungsgrenze und Begrenzungen durch den Mietspiegel. „Staatliche Zuschüsse, Fördergelder und Zinsvergünstigungen muss der Vermieter ebenfalls vom Ausgangsbetrag abziehen“, sagt Dr. Carsten Hoth vom Vermieterschutzverein Deutschland.

Ein Beispiel: Angenommen du modernisierst eine Mietimmobilie für 20.000 Euro. Nun nutzt du einen Musterbrief, in dem du deinen Mieter über die Mieterhöhung informierst. Trotz Vorlage bietet es sich aus Gründen der Transparenz an, über folgende Hintergründe zu informieren: Kannst du 5.000 Euro davon mithilfe staatlicher Förderungen finanzieren, musst du diesen Betrag allerdings aus den Modernisierungskosten herausrechnen. Der Rest werde anteilig auf den Mieter umgelegt, weiß der Mietrechtsexperte Hoth. Die Modernisierungsumlage von 8 Prozent des Beispiels berechnet sich also aus 15.000 Euro.

Was zählt als Modernisierung?

Als Vermieter musst du zwischen Modernisierungen, beispielsweise zur Wertsteigerung, und Reparaturen beziehungsweise Instandhaltungen unterscheiden. Wärmedämmungs- und Isolierungsmaßnahmen sind in der Regel Modernisierungen, die Reparatur eines defekten Fensters ist nur eine Reparaturmaßnahme.

Wann kann ich keine Modernisierungsumlage anwenden?

Liegt die neue Miete nach der Modernisierung deutlich oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, kannst du die reguläre Mieterhöhung erst später durchsetzen. Nämlich erst dann, wenn das allgemeine Mietniveau so weit angestiegen ist, dass die Nettokaltmiete der modernisierten Wohnung unterhalb des ortsüblichen Niveaus liegt. Sobald dies geschieht, kannst du die Miete wieder auf den ortsüblichen Wert erhöhen und den Mieter darüber informieren.

Mieterhöhung richtig formulieren: formale Details und Begründung

Egal, ob du die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anpasst oder eine Modernisierungsmieterhöhung ansetzt: Sie ist bereits dann wirksam, wenn sie in Textform erfolgt.

  • Kennst du alle wichtigen Angaben und Paragraphen, kannst du die das Formular zur Mieterhöhung selbst formulieren. Falls nicht, kannst du unsere Vorlage nutzen.
  • Das Schreiben sollte die folgenden Inhalte aufweisen: Person des Erklärenden und Abschluss der Erklärung durch die Nachbildung der Namensunterschrift oder auf andere Weise erkennbar machen.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH; AZ VIII ZR 300/09). Eine eigenhändige Unterschrift des Vermieters im Erhöhungsverlangen ist nicht erforderlich.

Auch ein Vertreter, wie etwa ein Rechtsanwalt, kann eine Mieterhöhung aussprechen: „Dem Schreiben muss eine Vollmachtsurkunde im Original beiliegen. Ansonsten ist das Schreiben zwar nicht unwirksam, kann aber vom Mieter zurückgewiesen werden“, erklärt Dr. Carsten Hoth vom Vermieterschutzverein Deutschland.

Eine Mieterhöhung stellt eine Vertragsveränderung dar

Erhöhst du die Miete, muss dein Mieter dieser Vertragsänderung auch zustimmen. Grundsätzlich muss der Mieter dem Erhöhungsbegehren auch zustimmen, sofern die neue Miete innerhalb des ortsüblichen Niveaus liegt. Lehnt der Mieter dies dennoch ab, kannst du ihn daraufhin verklagen. Zur Vollständigkeit haben wir in unserer Vorlage zur Mieterhöhung auch eine solche Zustimmungserklärung beigefügt.

Diese Bestandteile muss das Mieterhöhungsschreiben enthalten

Wenn du als Vermieter deine Mieterhöhung formulieren willst bietet es sich an, dir eine genaue Vorlage mit allen wichtigen Informationen zusammen zu stellen. Folgende Punkte sollten enthalten sein:

  • korrekte Anrede aller betroffenen Mieter
  • Datum
  • die Angabe, ab wann die neue Miete gilt
  • den neuen Mietbetrag beziehungsweise die Differenz zur alten Miete
  • eine Begründung der Mietsteigerung
  • eine Frist, zu welchem Zeitpunkt du die Miete erhöhst. Übrigens kannst du die Miete erst zu Beginn des dritten Kalendermonats erhöhen – kommt das Schreiben also am 23. Februar an, ist eine Erhöhung zum 1. Mai möglich.
  • beim Anpassen an die ortsübliche Vergleichsmiete: die Bitte um Zustimmung des Mieters – am besten mit einer beigelegten Zustimmungserklärung. Du solltest dem Mieter in der Vorlage beziehungsweise dem Schreiben zur Mieterhöhung außerdem klarmachen, dass ein Schweigen seinerseits als Ablehnung gilt.
  • bei Modernisierungsmaßnahmen: der Verweis auf §555d BGB, der regelt, wann Mieter Modernisierungsarbeiten dulden müssen.

Damit deine Mieterhöhung keine Fragen oder Umstände offenlässt, haben wir in unserem Formular bereits alles wichtige für dich ausformuliert.

Mieterhöhung korrekt begründen

Du musst deinem Mieter schriftlich begründen, warum du die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhst. Hierbei es egal, ob du für die Ankündigung der Mieterhöhung eine Vorlage oder diese eigenständig formulierst. Dafür hast du folgende Möglichkeiten:

  • Bezugnahme auf den Mietspiegel: Nimmt der Vermieter auf den Mietspiegel Bezug, muss der Mietpreis innerhalb der ortsüblichen Preisspanne liegen.
  • Auskünfte aus einer Mietdatenbank
  • Sachverständigen-Gutachten
  • die Benennung von 3 Vergleichswohnungen
  • existiert ein qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Angaben in jedem Fall mitteilen, auch wenn er die Erhöhung anders begründet.

Bei einer Modernisierungsmaßnahme musst du dem Mieter einen genauen Überblick über die kommenden Arbeiten verschaffen. Du musst Informationen zu Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen sowie Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten angeben. Außerdem musst du ihn über Folgendes informieren:

  • die Gesamtkosten der Modernisierung und die Kosten aufschlüsseln
  • einen Verteilerschlüssel festlegen (bei mehreren Wohnungen)
  • den Betrag der Mieterhöhung aus diesen Kosten nachvollziehbar berechnen

Als Vermieter musst du in der Mieterhöhungserklärung dabei lediglich die entstandenen Gesamtkosten angeben. Eine Aufstellung der einzelnen Kostenpositionen muss der Vordruck beziehungsweise das Schreiben zur Mieterhöhung nicht enthalten, urteilte der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 29/22).

Reagiert der Mieter trotzdem nicht auf das Schreiben, kannst du rechtliche Schritte einleiten. „Ist die Mieterhöhung vom Vermieter richtig beantragt worden, bekommt er vor Gericht Recht. Der Mieter trägt dann auch die Prozesskosten“, sagt Rechtsanwalt Dr. Carsten Hoth.

Im Gegensatz dazu brauche der Vermieter keine Zustimmung des Mieters, wenn er 8 Prozent der Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umlegt, betont Hoth. Der Mieter könne die Modernisierungsumlagen nur dann verhindern, wenn ein sogenannter Härtefall nach § 555d Abs. 2 BGB vorliege. Eine Härte kann zum Beispiel vorliegen, wenn der Mieter alt, krank und gebrechlich ist. Ein Härtefall ist jedoch nur dann relevant, wenn die Härte die Interessen des Vermieters überwiegt.

Welche Folgen können fehlerhafte Mieterhöhungsankündigungen haben?

Wenn du als Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht richtig oder fehlerhaft begründest, greift die Mieterhöhung erst später oder gar nicht. Erhöhst du die Miete beispielsweise über die ortsübliche Vergleichsmiete, kann der Mieter die Zustimmung unter Umständen verweigern. Allerdings kann ein Mieterhöhungsverlangen teilweise wirksam sein, wenn es zwar formal korrekt, inhaltlich jedoch fehlerhaft ist, hat der BGH entschieden (Az.: VIII ZR 316/07). In solchen Fällen kann ein Teil der Mieterhöhung wirksam sein. Dies gilt für den Teil, der bis zur ortsüblich zulässigen Höhe reicht, den darüber liegenden Teil der Erhöhung betrifft dies jedoch nicht. Es ist also notwendig, dass du deine Mieterhöhung korrekt und lückenlos formulierst. Eine Vorlage kann dir daher unnötigen Ärger ersparen.

Bei Modernisierungsmieterhöhungen gilt: Wenn du deine Modernisierung nicht oder nicht richtig ankündigst, verlängert sich zumindest die Frist für die Mieterhöhung – von 3 auf 6 Monate. „Die Rechtsprechung ist in so einem Fall oft relativ streng. Wenn Vermieter in ihrem Schreiben nur ,Wir sanieren das Treppenhaus.‘ als Begründung angeben, könnte das nicht ausreichen“, sagt Rechtsanwalt Dr. Carsten Hoth. Besser sei es, wenn Vermieter die Arbeiten genau beschreiben würden. Die Frist verlängere sich auch dann auf ein halbes Jahr, wenn du die Kosten falsch eingeschätzt hast und die Mieterhöhung um 10 Prozent höher ausfällt als im Schreiben angekündigt.

Staffel- und Indexmiete: keine nachträgliche Mieterhöhung möglich

Bei Index- und Staffelmietvereinbarung sind künftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag formuliert. Solange Index- und Staffelmietvereinbarungen gelten, sind Erhöhungen ausgeschlossen.

Bei der Staffelmiete erhöht sich der Betrag automatisch um die ausgemachte Summe. Der Mieter muss nicht jeder Erhöhung neu zustimmen. Der Indexmietvertrag hingegen richtet sich nach dem Preisindex für Lebenshaltungskosten. Steigt dieser Verbraucherpreisindex um 3 Prozent, erhöht sich die Miete ebenfalls um 3 Prozent. Auch hier muss der Mieter einer Erhöhung nicht zustimmen, damit sie wirksam wird.

  • Sonderfall Mietpreisbremse: Hier liest du, wie Index- und Staffelmiete bei Neuvermietung in Gebieten mit Mietpreisbremse für höhere Einnahmen sorgen.

Mieter hat bei Mieterhöhung Überlegungsfrist

Schickst du deinem Mieter ein Mieterhöhungsschreiben und berufst dich darin auf die örtliche Vergleichsmiete, solltest du ein Zustimmungsschreiben beilegen. Dieses Schreiben muss der Mieter dir innerhalb der Überlegungsfrist zukommen lassen. Dabei gilt: Das Gesetz (§ 558b, Abs. 2 BGB) räumt dem Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsschreibens ein. Innerhalb des Zeitraums darf er der Mieterhöhung zustimmen oder diese ablehnen.

Stimmt der Mieter hingegen einer begründeten Mieterhöhung nicht zu, hast du die Möglichkeit, die Zustimmung auf dem Rechtsweg mittels Zustimmungsklage zu erzwingen. Allerdings hat der Mieter bei einer Mieterhöhung grundsätzlich ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB). Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. In diesem Fall tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Urteile zu Mieterhöhungen

  • Beruft sich ein Vermieter bei einer Mieterhöhung auf einen Mietspiegel, so muss er diesen dem Scheiben nicht beilegen. Es reicht, wenn dieser allgemein zugänglich ist, entschied der Bundesgerichtshof (BGH; Az.: VIII ZR 74/08).
  • Zahlt ein Mieter nach einer Mieterhöhung 3 Mal die erhöhte Miete, so gilt dies als konkludente Zustimmung (BGH; Az.: VIII ZB 74/16).
  • Ein Mietspiegel für Wohnungen ist auch bei Mieterhöhungsverlangen für Einfamilienhäuser anwendbar (BGH; Az.: VIII ZR 54/15).
  • Der Vermieter muss nach einer Modernisierungsmieterhöhung oder einer sogenannten modernisierenden Instandsetzungsmaßnahme lediglich die Gesamtkosten angeben und nicht die einzelnen Kostenpositionen aufschlüsseln. Begründet hat der BGH das Urteil damit, dass die formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach § 559 b Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch andernfalls überspannt würden. Bei Unsicherheit kann der Mieter Gebrauch von seinem Belegeinsichtsanspruch machen (BGH; Az.: VIII ZR 29/22).

FAQ:

Wie fließt die Wohnungsgröße bzw. Wohnfläche in die Mieterhöhung mit ein?

Grundsätzlich kommt es bei der Mieterhöhung auf die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche an, dies entschied der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 266/14). Du als Vermieter kannst jedoch nicht einfach eine Vorlage zur Mieterhöhung ausfüllen, dem Mieter zuschicken und fortan eine höhere Miete verlangen. Der Mieter muss dieser Erhöhung erst einmal zustimmen.

Welche Handlungsmöglichkeiten hat der Mieter bei fehlerhaftem Mieterhöhungsschreiben?

Einem fehlerhaften Mieterhöhungsschreiben kann der Mieter schriftlich widersprechen. Du als Vermieter bist dann in der Pflicht, dem Mieter ein korrigiertes Schreiben zur Mieterhöhung zukommen zu lassen. Das bedeutet allerdings auch, dass du die Mieterhöhung erst später oder gar nicht erhältst. Laut BGH (Az.: VIII ZR 316/07) kann eine Mieterhöhung jedoch auch teilweise wirksam sein. Das ist der Fall, wenn sie formal korrekt, aber inhaltlich fehlerhaft ist.

Wie oft darf die Miete erhöht werden?

Du darfst die Nettokaltmiete nur alle 15 Monate erhöhen und diese darf in den vergangenen 3 Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen.

Was passiert, wenn der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert?

Hast du eine Mieterhöhung formuliert und deinem Mieter zugeschickt, doch der Mieter weigert sich, eine höhere Miete zu zahlen, kannst du seine Zustimmung einklagen. Das ergibt jedoch nur Sinn, wenn die im Schreiben oder der Vorlage begründete Mieterhöhung rechtmäßig ist.

Wie kann der Vermieter die Vergleichsmiete bei fehlendem Mietspiegel rechtssicher nachweisen?

Möchtest Du mithilfe einer Vorlage eine Mieterhöhung durchsetzen und dir fehlt ein Mietspiegel, kannst du 3 Vergleichsobjekte zurate ziehen. Wichtig ist, dass die Vergleichsobjekte der zu vergleichenden Immobilie bezüglich Größe, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit ähneln.

Warum ist eine Vorlage zur Mieterhöhung sinnvoll?

Es gibt gleich mehrere Gründe, warum du für ein Schreiben zur Mieterhöhung lieber auf eine Vorlage setzen solltest, anstatt sie selbst zu formulieren. In dieser Vorlage befinden sich bereits alle wichtigen Details, die in einem Schreiben zur Mieterhöhung hinzugehören, sowie der entsprechende Wortlaut. Gleichzeitig arbeitest du eine Art Checkliste ab, die darauf hinweist, welche Anlagen du benötigst, beziehungsweise beigelegt hast. Eine Zustimmungserklärung ist normalerweise auch direkt dabei. Du sparst also eine Menge Zeit und Nerven!

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