Mieterhöhung richtig formulieren: So geht‘s

Vermieter können die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 BGB). Voraussetzung ist, dass sich die Kaltmiete in den vergangenen zwölf Monaten nicht verändert hat. Da die Frist bei einer Mieterhöhung drei Monate beträgt, ist eine Erhöhung frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung möglich.

Vermieter dürfen die Nettokaltmiete nur alle 15 Monate erhöhen und die Mieterhöhung darf in drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen – das ist die sogenannte Kappungsgrenze. In Gebieten, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist, liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent.

Modernisierungen können Vermieter mit bis zu 8 Prozent der Kosten anteilig auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB). Hiervon sind jene Kosten abzuziehen, die Erhaltungsmaßnahmen verursacht hätten. Ein Beispiel: Lässt der Vermieter im Zuge des Einbaus einer Dachdämmung das Dach neu decken, so können nur die Kosten für die energieeinsparende Dämmung berücksichtigt werden.

Eine Ausnahme von dieser Regel: Übersteigen die Kosten pro Wohneinheit nicht 10.000 Euro, kann der Vermieter pauschal 30 Prozent der Kosten abziehen. Zudem darf die Miete wegen der Modernisierung nicht unbegrenzt steigen, sondern höchstens um 3 Euro pro Quadratmeter, wenn die Ausgangsmiete mehr als 7 Euro pro Quadratmeter betrug, ansonsten um 2 Euro pro Quadratmeter.

Die reguläre 20-, beziehungsweise 15-prozentige Kappungsgrenze und Begrenzungen durch den Mietspiegel entfallen bei Mieterhöhung nach Modernisierung allerdings. „Staatliche Zuschüsse, Fördergelder und Zinsvergünstigungen muss der Vermieter ebenfalls vom Ausgangsbetrag abziehen“, sagt Dr. Carsten Hoth vom Vermieterschutzverein Deutschland.

Liegt die neue Miete nach der Modernisierung deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann der Vermieter reguläre Mieterhöhungen erst dann wieder geltend machen, wenn das allgemeine Mietniveau so weit angestiegen ist, dass die Kaltmiete der modernisierten Wohnung unterhalb des ortsüblichen Niveaus liegt. Erst dann kann er die Miete wieder auf den ortsüblichen Wert erhöhen.

Egal ob Anpassung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder Modernisierungsmieterhöhung: Sie ist bereits dann wirksam, wenn sie in Textform erfolgt. Das bedeutet, dass die Mieterhöhung in Schriftzeichen abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden, entschied der Bundesgerichtshof (BGH; Az. VIII ZR 300/09).

• korrekte Anrede aller betroffenen Mieter
• Datum
• Die Angabe, ab wann die neue Miete gilt
• den neuen Mietbetrag beziehungsweise die Differenz zur alten Miete
• eine Begründung der Mieterhöhung
• eine Frist, zu welchem Zeitpunkt die Miete erhöht wird. Vermieter können die Miete erst zu Beginn des dritten Kalendermonats erhöhen – kommt das Schreiben also am 23. Februar an, ist eine Erhöhung zum 1. Mai möglich.
• beim Anpassen an die ortsübliche Vergleichsmiete: die Bitte um Zustimmung des Mieters – am besten mit einer beigelegten Zustimmungserklärung. Der Vermieter sollte dem Mieter außerdem klar machen, dass Schweigen als Ablehnung gewertet wird.
• bei Modernisierungsmaßnahmen: der Verweis auf §555d BGB, der regelt, wann Mieter Modernisierungsarbeiten dulden müssen.

Seine Entscheidung, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, muss der Vermieter dem Mieter in einer schriftlichen Ankündigung präzise begründen. Dafür hat er folgende Möglichkeiten:

• Mietspiegel: Nimmt der Vermieter auf den Mietspiegel Bezug, muss der Mietpreis innerhalb der ortsüblichen Preisspanne liegen.
• Auskünfte aus einer Mietdatenbank
• Sachverständigen-Gutachten
• die Benennung von 3 Vergleichswohnungen
• Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Angaben in jedem Fall mitteilen, auch wenn er die Erhöhung anders begründet.

Bei einer Modernisierungsmaßnahme muss der Vermieter dem Mieter einen genauen Überblick über die kommenden Arbeiten verschaffen. Der Vermieter muss Informationen zu Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen sowie Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten angeben. Außerdem muss er die Gesamtkosten der Modernisierung beziffern und die Kosten aufschlüsseln, einen Verteilerschlüssel festlegen, falls mehrere Wohnungen modernisiert werden und den Betrag der Mieterhöhung aus diesen Kosten nachvollziehbar berechnen.

Angeben muss der Vermieter in der Miet­erhöhungs­erklärung dabei lediglich die entstandenen Gesamtkosten. Eine Aufstellung der einzelnen Kostenpositionen ist nicht erforderlich, urteilte der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 29/22).

Reagiert der Mieter trotzdem nicht auf das Schreiben, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten. „Ist die Mieterhöhung vom Vermieter richtig beantragt worden, bekommt er vor Gericht Recht. Der Mieter trägt dann auch die Prozesskosten“, sagt Rechtsanwalt Dr. Carsten Hoth.

Im Gegensatz dazu brauche der Vermieter keine Zustimmung des Mieters, wenn er acht Prozent der Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umlegt, betont Hoth. Der Mieter könne die Modernisierungsumlagen nur dann verhindern, wenn ein sogenannter Härtefall nach §555d Abs. 2 BGB vorliege. Eine Härte kann zum Beispiel vorliegen, wenn der Mieter alt, krank und gebrechlich ist.

Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht richtig oder fehlerhaft begründet, hat das zur Folge, dass die Mieterhöhung erst später oder gar nicht greift. Erhöht ein Vermieter die Miete beispielsweise über die ortsübliche Vergleichsmiete, kann der Mieter die Zustimmung unter Umständen verweigern. Allerdings kann ein Mieterhöhungsverlangen teilweise wirksam sein, wenn es zwar formal korrekt, inhaltlich jedoch fehlerhaft ist, hat der BGH entschieden (Az.: VIII ZR 316/07). In solchen Fällen kann der Teil der Mieterhöhung, der bis zur ortüblich zulässigen Höhe reicht, wirksam sein, der darüber liegende Teil der Erhöhung aber nicht.

Bei Modernisierungsmieterhöhungen gilt: Wenn der Vermieter eine Modernisierung nicht oder nicht richtig ankündigt, verlängert sich zumindest die Frist für die Mieterhöhung – von 3 auf 6 Monate. „Die Rechtsprechung ist in so einem Fall oft relativ streng. Wenn Vermieter in ihrem Schreiben nur ,Wir sanieren das Treppenhaus.‘ als Begründung angeben, könnte das nicht ausreichen“, sagt Rechtsanwalt Dr. Carsten Hoth. Besser sei es, wenn Vermieter die Arbeiten genau beschreiben würden. Die Frist verlängere sich auch dann auf ein halbes Jahr, wenn der Vermieter die Kosten falsch eingeschätzt hat und die Mieterhöhung um 10 Prozent höher ausfällt, als im Schreiben angekündigt.

Bei Index- und Staffelmietvereinbarung sind künftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag formuliert. Erhöhungen innerhalb des Zeitraums der Geltung von Index- und Staffelmietvereinbarungen sind ausgeschlossen.

Bei der Staffelmiete erhöht sich der Betrag automatisch um die ausgemachte Summe. Der Mieter muss nicht jeder Erhöhung neu zustimmen. Die Indexmiete richtet sich nach dem Preisindex für Lebenshaltungskosten. Steigt dieser Verbraucherpreisindex um 3 Prozent, erhöht sich die Miete ebenfalls um 3 Prozent. Auch hier muss der Mieter einer Erhöhung nicht zustimmen, damit sie wirksam wird.

• Sonderfall Mietpreisbremse: Hier liest du, wie Index- und Staffelmiete bei Neuvermietung in Gebieten mit Mietpreisbremse für höhere Einnahmen sorgen.

Das Mieterhöhungsschreiben, das sich auf eine Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete beruft, sollte eine Zustimmungserklärung enthalten, die der Mieter dem Vermieter innerhalb der Überlegungsfrist zukommen lassen sollte. Dabei gilt: Das Gesetz (§ 558b, Abs. 2 BGB) räumt dem Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsschreibens ein, innerhalb derer er der Mieterhöhung zustimmen oder diese ablehnen kann.

Bei fehlender Zustimmung einer begründeten Mieterhöhung hat der Vermieter die Möglichkeit, die Zustimmung auf dem Rechtsweg mittels Zustimmungsklage zu erzwingen. Allerdings hat der Mieter bei einer Mieterhöhung grundsätzlich ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB). Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. In diesem Fall tritt die Mieterhöhung nicht ein.