Staffelmietvertrag: Mieterhöhungen von Anfang an festlegen

Staffelmietverträge sind bei Vermietern äußerst beliebt. Sie regeln künftige Mieterhöhungen und ihre zeitlichen Abstände. Auch wenn diese Vertragsart auf den ersten Blick für Mieter nachteilig erscheinen mag, hat ein Staffelmietvertrag sowohl für Vermieter als auch für Mieter seine Vorzüge.

• In einem Staffelmietvertrag wird beim Vertragsschluss festgelegt, zu welchem Zeitpunkt und in welchem Umfang sich die Miete automatisch erhöht.
• Staffelerhöhungen dürfen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung erfolgen.
• Im Staffelmietvertrag muss der konkrete Eurobetrag angegeben sein, um den die Nettokaltmiete in festgelegten Abständen erhöht wird (§ 557a Absatz 1 BGB).
• Die Mietpreisbremse kann dazu führen, dass eine Staffelmietvereinbarung ihre Gültigkeit verliert.
• Sonstige Mietsteigerungen, beispielsweise aufgrund von Modernisierungen, sind während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung nicht zulässig.

Wenn der Vermieter sich bei der Vereinbarung der Staffelmiete nicht an die gesetzlichen Vorgaben hält, sind sämtliche Staffeln unwirksam. Der Mietvertrag bleibt jedoch insgesamt wirksam. Die Folge: Der Vermieter muss es hinnehmen, wenn der Mieter nur die anfänglich vereinbarte Miete zahlt.

Nein. Die Staffelmiete ist während der vereinbarten Laufzeit des Mietverhältnisses bindend und kann grundsätzlich nicht nachträglich geändert oder angepasst werden, es sei denn, beide Parteien stimmen einer Änderung zu.

Ein Staffelmietvertrag ermöglicht jährlich steigende Mieten. Die Staffeln dürfen unterschiedlich hoch sein, es gibt jedoch gesetzliche Grenzen.

Nein. Während eines Staffelmietvertrags kann der Vermieter gemäß § 557a Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs keine zusätzlichen Mietpreiserhöhungen für Modernisierungen oder eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen.

Jedoch dürfen Vermieter seit dem 1. Januar 2024 die Kosten für den Austausch einer Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz auf die Kaltmiete umlegen. Dabei werden Fördergelder und eine Instandsetzungspauschale von 15 Prozent abgezogen, und die Staffelmiete darf um nicht mehr als 50 Cent pro Quadratmeter steigen (§ 559e Abs. 3 BGB).

Ja. Es ist Vermietern nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung gestattet, die Vorauszahlungen für Betriebskosten neben der Mietstaffel aufgrund gestiegener Nebenkosten zu erhöhen. Dies erfordert jedoch eine klare Klausel im Mietvertrag.

Nein. Der automatischen Mieterhöhung durch die Staffelmiete sind gesetzliche Grenzen gesetzt. „Ist die Miete zu hoch, so wird die aktuelle Staffel auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gekappt, wenn der Mieter dies beanstandet“, erklärt Fachanwalt für Mietrecht Dirk Clausen.

In Regionen mit Wohnungsknappheit sollte die Staffelung der Mieten so geplant werden, dass sie keine gesetzlich vorgeschriebenen Begrenzungen überschreitet, wie etwa:

• Mietpreisbremse
• Mietpreisüberhöhung
• Mietwucher

1. Mietpreisbremse 
   In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse. Gemäß § 557a Abs. 4 BGB darf dort die Miete bei Neuvermietung nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dies gilt auch bei Staffelmieten.
   Bei Neuvermietungen in Regionen mit Mietpreisbremse muss bei einem neuen Staffelmietvertrag jede einzelne Staffel auf ihre Zulässigkeit geprüft werden. Dies geschieht, sobald die jeweilige Staffel fällig wird.
   Staffeln, die erst fällig werden, wenn die Mietpreisbremse nicht mehr gilt, sind von dieser Kappung nicht mehr betroffen.

2. Ortsübliche Vergleichsmiete in Kombination mit Wohnungsknappheit
   Liegt die Staffelmiete 20 Prozent oder mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete und herrscht in der Stadt Wohnungsknappheit, kann die Mieterhöhung unangemessen sein gemäß § 5 Abs. 2 des Wirtschaftsstrafrechts (WiStrG).
   In diesem Fall ist eine solche Vereinbarung im Mietvertrag nichtig und es handelt sich um eine Mietpreisüberhöhung. Dem Vermieter kann für diese Ordnungswidrigkeit ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro drohen.

3. Mietwucher
   Liegt die Miete 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete in einer Stadt mit einem angespannten Wohnungsmarkt, handelt es sich um Mietwucher – eine Straftat.

Mieter haben das Recht, die Höhe der Miete zu rügen, wenn die Ausgangsmiete höher liegt als die von der Mietpreisbremse erlaubte Höchstgrenze, auch nach Unterzeichnung des Mietvertrags.

Die Mietpreisbremse gilt auch für jede einzelne Staffel im Staffelmietvertrag (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei jeder Mietstaffelerhöhung sollten Mieter überprüfen, ob die neue Miete mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Wenn das der Fall ist, ist die Staffelmieterhöhung nicht zulässig und kann beanstandet werden. Sobald der Mieter die erforderliche Rüge gemäß dem Gesetz erhoben hat, muss er sie nicht erneut für jede folgende Staffel wiederholen. Die Rüge gilt automatisch auch für alle nachfolgenden Staffeln (BGH, 30.03.2022, Az. VIII ZR 279/21).

Nach Abschluss der letzten Mietstaffel können andere Formen der Mieterhöhung gemäß den §§ 557–561 BGB eintreten, darunter:

• Mieterhöhung nach Modernisierung
• Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
• Mietanpassungen im Rahmen von Indexmietverträgen

• Mehr Planungssicherheit: Wurde im Vertrag ein einseitiger Kündigungsverzicht vereinbart, können Vermieter sicherstellen, dass der Mieter für die kommenden Jahre in der Wohnung bleibt und regelmäßige Mietzahlungen leistet.
• Höhere Mieteinnahmen: Bei der Staffelmiete gibt es keine Kappungsgrenze, sodass der Vermieter die Miete über einen Zeitraum von 3 Jahren um mehr als 20 Prozent erhöhen kann, ohne sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren zu müssen. Jedoch müssen die Grenzen der Mietpreisüberhöhung (plus 20 Prozent) und des Mietwuchers (plus 50 Prozent) bedacht werden. In Regionen mit Mietpreisbremse darf die Miete durch die Staffelungen auch einen Wert erreichen, der 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
• Verwaltungsaufwand und Konfliktpotenzial werden reduziert: Vermieter sind nicht verpflichtet, eine Mietsteigerung zu begründen oder anzukündigen. Wenn die im Mietvertrag festgelegte Staffelung fällig wird, muss der Mieter den höheren Betrag ohne weitere Aufforderung zahlen.
• Mieterhöhungen in kürzeren Abständen möglich: Im Gegensatz zu normalen Mietverträgen, bei denen Mietpreiserhöhungen nur alle 15 Monate erlaubt sind, können bei Staffelmieten jährliche Erhöhungen vorgenommen werden. Dies liegt daran, dass für einen Staffelmietvertrag keine Zustimmung des Mieters erforderlich ist und somit die Zustimmungsfrist entfällt.

• Modernisierungskosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden: In diesem Fall tragen Vermieter die Kosten allein, auch wenn die Arbeiten gesetzlich durchgeführt werden müssen. Eine Ausnahme bilden die Kosten für den Heizungsaustausch zugunsten des GEG.
• Regelmäßige Mieterhöhungen und ein einseitiger Kündigungsverzicht können potenzielle Mieter abschrecken: Deshalb sollten Vermieter die Miete, insbesondere an weniger begehrten Standorten, nicht zu hoch ansetzen und sich am örtlichen Mietspiegel orientieren.
• Vereinbarte Staffelung der Miete kann während des laufenden Mietverhältnisses nicht angepasst werden: Daher ist es wichtig, bei der Festlegung der Mietstaffeln sorgfältig vorzugehen, um die gewünschte Rendite zu erzielen. Die Gefahr von Fehleinschätzungen ist bei Staffelmieten besonders hoch, da Mieterhöhungen über Jahre im Voraus festgelegt werden müssen und sich die Lage im Laufe der Zeit ändern kann. Die Konsequenz: Geringere Renditen.
• Anspruch auf Nachzahlung der Mieterhöhung kann verfallen: Wenn der Mieter die Anpassung der Miethöhe versäumt und der Vermieter ihn nicht darauf hinweist, könnte dies als stillschweigendes Einverständnis gedeutet werden. Im ungünstigsten Fall verfällt nach mehreren Jahren der Anspruch auf die höhere Miete.

• Planungssicherheit: Mieter wissen von Beginn an, in welchem Umfang die Miete in den nächsten Jahren steigen wird und können entscheiden, ob sie die Höhe der Miete akzeptieren möchten. Dadurch wird die Entwicklung der Miete planbar und finanziell kalkulierbar. Mieter werden zudem nicht von plötzlichen Mieterhöhungen nach einigen Jahren überrascht. Dadurch können auch Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien vermieden werden.
• Weitere Erhöhungen ausgeschlossen: Mieter können sich darauf einstellen, dass es neben der Erhöhung durch die Staffelmiete keine weiteren Mietpreisanpassungen, wie beispielsweise Modernisierungsmieterhöhungen, gibt.

• Fristlose Kündigung bei Mietrückstand möglich: Ein versäumter Zahlungseingang der neuen Miethöhe kann zu einem Mietrückstand führen. Übersteigt dieser Rückstand mehr als eine Monatsmiete, ist der Vermieter berechtigt, fristlos zu kündigen.
• Seltener durchgeführte Modernisierungen: Die Tatsache, dass Vermieter die Kosten für Modernisierungen nicht über die Kaltmiete umlegen können, bietet zwar Vorteile für Mieter, jedoch führt dies auch dazu, dass Modernisierungen seltener oder gar nicht durchgeführt werden. Dies kann langfristig die Wohnqualität negativ beeinflussen.