Mietpreisbremse 2024 – geltende Regeln einfach erklärt

In der Regel müssen sich Vermieter bei einer geltenden Mietpreisbremse auch an diese halten. Allerdings gibt es einige Ausnahmefälle, in denen eine zulässige Mietpreisbindung trotzdem nicht gilt:

• Eine einmal erreichte Miethöhe bleibt erhalten. Lag zum Beispiel die Miete des Vormieters bereits mehr als 10 Prozent über dem Mietspiegel, darf die gleiche Miethöhe auch bei einer Neuvermietung vereinbart werden (§ 556e Abs. 1 BGB).
• In den letzten 3 Jahren vor Mietbeginn wurden umfassende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt (§ 556e Abs. 2 BGB).
• Die Wohnung ist ein Neubau: Als Neubau zählen Wohnungen und Häuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB).
• Es gab zuvor eine umfassende Modernisierung: Als umfassend zählt eine Modernisierung, wenn die Wohnung so viel erneuert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau als gerechtfertigt erscheint (§ 556f Satz 2 BGB). Das wird in der Regel angenommen, wenn die Kosten dafür etwa einem Drittel der Kosten eines Neubaus entsprechen. Damit kann der Vermieter eine Mieterhöhung nach Modernisierung begründen.

Trifft eine dieser Ausnahmen zu, kann der Vermieter mehr als 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Seit dem 1. Januar 2019 hat der Vermieter eine Auskunftspflicht (§ 556g Abs. 1a Satz 2 BGB) und muss bei einer Wiedervermietung dem Mieter vor Mietbeginn unaufgefordert schriftlich mitteilen, warum die Miete höher ist. Dabei genügt es, wenn er beispielsweise mitteilt, dass es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt, so das Urteil des BGH (Urteil v. 18.5.2022, VIII ZR 9/22). 

Achtung: Die Auskunftspflicht gilt nur für Wiedervermietung ab dem 1. Januar 2019, nicht rückwirkend.

Zweifelt der Mieter die Miethöhe seines Vormieters ausdrücklich an und verlangt vor Mietbeginn den vorherigen Mietvertrag nebst etwaigen Mieterhöhungen zu sehen (nach § 556g Abs. 3 BGB), so muss der Vermieter dieser Nachfrage nachkommen – trotz strengem Datenschutz (Art. 6 Nr. 1b DSGVO). Jedoch muss er mindestens die persönlichen Angaben zum ehemaligen Mieter unkenntlich machen.

Aus den Unterlagen sollte dann zum Beispiel hervorgehen, dass Art und Umfang der Modernisierung eine Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigen.

In einem Grundsatzurteil regelte der Bundesgerichtshof (BGH) im Juli 2023 die Auskunftsansprüche für Mieter neu (Az.: VIII ZR 375/21 u.a.). Mieter können diese Ansprüche innerhalb einer dreijährigen Frist geltend machen. Die Frist beginnt allerdings nicht mit Mietbeginn, sondern wenn der Mieter zum ersten Mal Auskunft vom Vermieter verlangt. Bei dem Verdacht eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse haben Mieter nun also mehr Zeit, Informationen beim Vermieter einzuholen.

Nein, die Mietpreisbremse bezieht sich nur auf Neuvermietungen. Auf bereits laufende Mietverträge hat sie keine Auswirkung.

Bei bestehenden Mietverträgen gilt allerdings die sogenannte Kappungsgrenze: Sie legt fest, dass Mietpreise innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden dürfen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze bei 15 Prozent.

Je nachdem, wie stark eine Wohnung saniert beziehungsweise modernisiert wird, kann das auch Folgen für den Mieter haben:

1. Die Wohnung wurde aufwendig modernisiert und ein neuer Mieter zieht ein.
   Die Mietpreisbremse gilt nicht und der Vermieter darf eine Mieterhöhung wie bisher frei festlegen. Als Grenze gilt nur der juristische Begriff des "Mietwuchers". Mietwucher liegt vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich übersteigt, im privaten Bereich mehr als 50 Prozent.
2. Gilt die Mietpreisbremse nach einer teilweisen Sanierung?
   Wurde die Wohnung nur zum Teil saniert und ein neuer Mieter zieht ein, gilt die Mietpreisbremse – auch, wenn der alte Mieter in der Wohnung bleibt. Der Vermieter kann bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings muss er auf die Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmieter innerhalb von 6 Jahren achten.

Liegt die Miete bisher unter 7 Euro pro Quadratmeter, so darf sie nur um 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen.

Seit 2019 haben Mieter bei Modernsierungen aber mehr Rechte: Denn wenn Vermieter umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen gezielt einsetzen, um Mieter „herauszumodernisieren“ – also zur Kündigung zu veranlassen –, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Diese wird dann vermutet, wenn

• der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ankündigung mit der Maßnahme beginnt.
• die Arbeiten nach Beginn mehr als 12 Monate lang ruhen.
• eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent angekündigt wird.
• die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.

Der Vermieter kann sich dann nur davon entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt, der die Vermutung widerlegt. Für gezieltes „Herausmodernisieren“ wird eine Geldbuße von bis zu 100.000 Euro fällig.

Ja. Vermieter dürfen zwar einen Aufschlag für die mitvermieteten Möbel verlangen, dieser muss allerdings durch die Kosten der Möbel gerechtfertigt sein. Der Aufpreis darf monatlich maximal 2 Prozent des Wertes der Möbel zum Einzugsdatum betragen.

Ein Beispiel: Der Vermieter stellt Möbel zur Verfügung, die bei Abschluss des Mietvertrages einen Zeitwert von 5.000 Euro haben. Dann darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, plus 100 Euro Aufschlag für die Möbel.

Viele Vermieter versuchen, geltende Mietpreisbremsen zu umgehen, indem sie einen Möblierungszuschlag verlangen, wenn sie ihre möblierte Wohnung vermieten. Die Länder Bremen und Hamburg legten daher im Juni 2023 dem Bundesrat einen Entwurf zur Verschärfung der Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen vor. Laut Entwurf sollen Nettokaltmiete und auch der Möblierungszuschlag transparent ausgewiesen werden. 

Zur Debatte stehen auch Kurzzeitvermietungen ab 6 Monaten und aneinandergereihte Kurzzeitmietverträge, die künftig ebenfalls den Mietbeschränkungen unterliegen sollen. Der Gesetzentwurf geht nun an die Bundesregierung und wird anschließend dem Bundestag zur Entscheidung vorgelegt.

Die Mietpreisbremse gilt auch bei vereinbarter Staffelmiete. Jede neue Mietpreissteigerung, die mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, wird auf die Höhe der 10-Prozent-Grenze gekappt. So ist nicht die ganze Mietsteigerung unwirksam, sondern nur der überschießende Teil.

Bei Indexmietverträgen gilt sie nur zum Teil. Einer Mietpreisbremse unterliegt bei der Indexmiete lediglich die anfänglich vereinbarte Ausgangsmiete, jede weitere Mieterhöhung nicht. Das heißt: Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, der Verbraucherpreisindex aber schon, so sind auch Mietpreise jenseits der 10-Prozent-Grenze möglich.

Sanktionen gegenüber Vermietern, die mehr als erlaubt verlangen, sind im Gesetz zur Mietpreisbremse nicht vorgesehen. Allerdings regelt Paragraf 291 des Strafgesetzbuchs den so genannten Mietwucher – wenn vergleichbarer Wohnraum knapp ist und die Miete mehr als 50 Prozent höher ist. 

Mieter, die zu viel gezahlt haben, können diese außerdem unter bestimmten Bedingungen zurückfordern:

• Der Mietbeginn war nach dem 1. April 2020.
• Der Mieter rügt die überhöhte Miete innerhalb von 2,5 Jahren ab Mietbeginn.
• Das Mietverhältnis ist bei Zugang der Rüge noch nicht beendet.

Betroffene Mieter sollten zunächst die hohe Miete mit einer Rüge wegen überhöhter Miete anfechten. Zulässig und ratsam ist außerdem die Unterstützung durch einen Mieterverein.

Wichtig: Mieter sollten die Miete nicht eigenmächtig kürzen. War die Mieterhöhung im konkreten Fall rechtens, riskieren sie eine Kündigung wegen der dadurch entstehenden Mietschulden. Zur Sicherheit empfiehlt sich auch hier die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Rügt der Mieter den Vermieter später als 2,5 Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses oder wurde das Mietverhältnis vor dem 1. April 2020 begründet, gilt die Rüge nur für die Zukunft. Dann muss der Vermieter erst ab dem Zeitpunkt der Rüge zu viel gezahltes Geld zurückzahlen.