Ist die Mieterhöhung zulässig? Ein Leitfaden für Mieter

Wegen der hohen Inflation fürchten viele Mieter eine drastische Mieterhöhung. Allerdings müssen sich Vermieter an eindeutige gesetzliche Regelungen halten. So prüfen Mieter, ob die Mieterhöhung zulässig ist.

Das deutsche Mietrecht schützt Mieter vor drastischen Mieterhöhungen und stellt deutliche Regelungen auf, wann die Miete erhöht werden darf. Sieht sich der Mieter mit einer Mieterhöhung konfrontiert, sollte er deswegen in jedem Fall genau prüfen, ob die gesetzlichen Vorgaben vom Vermieter eingehalten werden. Grundsätzlich gibt es 3 Gründe, die eine Mieterhöhung berechtigen.

1. Die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
2. Die Erhöhung wegen einer energetischen oder wohnwertverbessernden Modernisierung
3. Die zwischen Mieter und Vermieter vertraglich vereinbarte Erhöhung aufgrund eines Staffel-, beziehungsweise Indexmietvertrags. 

Bevor die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden kann, muss der Mieter vom Vermieter ein Mieterhöhungsschreiben in Textform erhalten. Ein solches Schreiben kann der Mieter nicht nur als Brief, sondern auch als Fax oder E-Mail erhalten. Der postalische Weg ist jedoch zu bevorzugen. Doch es gilt: Ohne Begründung ist eine Mieterhöhung nicht rechtens. Im Schreiben muss dargelegt sein, warum die Miete erhöht wird. Der Vermieter kann sich dabei auf verschiedene Punkte beziehen:

• Mietspiegel: Der Vermieter kann unter anderem auf den Mietspiegel der Kommune verweisen, der für Städte und Gemeinden über 50.000 Einwohnern verpflichtend bereitgestellt werden muss. Dann sollte der Mieter in jedem Fall nachprüfen, ob der angegebene Mietpreis auch tatsächlich in der für die Wohnung geltenden Preisspanne liegt.
• Auskünfte aus einer Mietdatenbank – dies ist für die Praxis jedoch wenig relevant, da solche Datenbanken nicht verbreitet sind.
• Gutachten eines Sachverständigen
• Der Benennung von 3 Vergleichswohnungen, aus denen die neue Miete berechnet wird.

Existiert ein qualifizierter Mietspiegel in der Kommune, muss der Mieter diese Angaben in jedem Fall erhalten, auch wenn die Erhöhung anders begründet wird.

Das Gesetz setzt zudem Fristen zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Die Miete kann sich erst mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang erhöhen.

Nach einer Modernisierung können maximal 8 Prozent der entstandenen Modernisierungskosten dem Mieter auf die Jahresmiete umgelegt werden (vgl. § 559 BGB). Allerdings ist die mögliche Mieterhöhung – selbst bei sehr kostspieligen Modernisierungen – auf maximal 3 Euro pro Quadratmeter begrenzt, sofern die Ursprungsmiete über 7 Euro pro Quadratmeter lag. Lag sie darunter, sind maximal 2 Euro Mieterhöhung pro Quadratmeter zulässig.

Eine genaue Kostenaufstellung muss der Vermieter dem Mieter dabei nicht mitteilen, urteilte der Bundesgerichtshof. Lediglich die Höhe der Gesamtkosten muss er in der Miet­erhöhungs­erklärung angeben (AZ: VIII ZR 29/22).

Rechenbeispiel

Ein Vermieter saniert eine Eigentumswohnung, um Energie zu sparen. Für die Instandsetzung und Fassadendämmung zahlt er 20.000 Euro. Nach Abschluss der Arbeiten erhöht er die Miete wie folgt: 

20.000 € – 5.000 €* = 15.000 € (*5.000 € entsprechend beispielhaft der bloßen Erhaltungsaufwendungen, die ohne die energetische Sanierung fällig geworden wären, die der Vermieter nach § 559, 2 (BGB) abziehen muss.)
8 % von 15.000 € = 1.200 €
1.200 € / 12 Monate = 100,00 € monatliche Mieterhöhung

Vereinfachtes Verfahren

Übersteigen die für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten für die Wohnung vor Abzug der Pauschale 10.000 Euro nicht, so kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen § 559c, (BGB). Er zieht zunächst pauschal 30 Prozent von der Summe ab.
Er rechnet: 
5.000 € – 30 % = 3.500 €
8 % von 3500 € = 280 €
280 € / 12 Monate = 23,33 € monatliche Mieterhöhung.

Stehen Modernisierungsarbeiten an, muss der Mieter zunächst 3 Monate vor den Arbeiten in Textform in Kenntnis gesetzt werden. Der Vermieter muss darin nähere Auskünfte zu den Modernisierungsmaßnahmen geben: 

• Art und Umfang der Maßnahmen
• Beginn und Dauer der Modernisierung
• die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten in absoluten Beträgen
• Hinweis auf die Möglichkeit, wegen eines Härtefalls zu widersprechen

Dazu sollten Mieter auch prüfen, welche Arbeiten als Modernisierungsmaßnahmen angegeben werden. Modernisierungen müssen immer den Wohnwert verbessern. Im Gegensatz dazu sind Instandhaltungsmaßnahmen beispielsweise klassische Reparaturen. Renoviert der Vermieter also das alte Bad nicht nur, sondern baut Badewanne und Sauna ein, obwohl davor nur eine Dusche darin war, ist das eine Modernisierung, die auf den Mieter anteilig umgelegt werden kann. 

Erst wenn die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen sind, kann die Miete erhöht werden. Dazu muss der Mieter nochmals per Mieterhöhungsschreiben in Textform informiert werden. Mit Beginn des dritten Monats nach Zugang ist die neue Miete fällig. Ausnahme: Wenn die Arbeiten davor nicht ordnungsgemäß angekündigt wurden oder die Mieterhöhung 10 Prozent teurer ist, als im Ankündigungsschreiben vermerkt, verlängert sich die Frist um 6 Monate.

Beispiel

Das Mieterhöhungsverlangen wegen einer abgeschlossenen Modernisierung bekommt der Mieter am 15. Januar. Somit muss er frühestens ab dem 1. April mehr Miete zahlen. Wurden Modernisierungsmaßnahmen nicht ordentlich angekündigt oder die neue Miete ist um mehr als 10 Prozent teurer als zuvor angekündigt, muss der Mieter erst ab dem 1. Oktober mehr Miete zahlen.

Während Arbeiten an der Immobilie stattfinden, hat der Mieter zudem ein Recht auf Mietminderung, wenn die Nutzbarkeit der Wohnung eingeschränkt ist. Ausnahme: Bei einer energetischen Modernisierung darf man die ersten 3 Monate die Miete nicht mindern.

Ist die Modernisierungsmieterhöhung fehlerhaft erklärt, muss der Mieter die höhere Miete letzten Endes trotzdem zahlen. „Deswegen können wir nicht empfehlen, eine fehlerhafte Mieterhöhungsankündigung einfach zu ignorieren“, sagt Angelika Brautmeier, Rechtsberaterin  des Mietervereins Stuttgart. Stattdessen solle man als Mieter den Vermieter darauf hinweisen, dass die Mieterhöhung 6 Monate später in Kraft tritt, wenn sie fehlerhaft erklärt wurde.

Eine Mieterhöhung zu verhindern ist schwer. Nur wenn ein Härtegrund vorliegt, können Mieter den Modernisierungsmaßnahmen schriftlich widersprechen. „Man muss hier unterscheiden zwischen einem Härtegrund hinsichtlich der Duldung der Modernisierung (§ 555 d II BGB), zum Beispiel bei einem schlechten Gesundheitszustand eines Mieters, und hinsichtlich der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 559 IV BGB)“, erklärt Angelika Brautmeier.

Wenn die Miete nach der Modernisierungsumlage mehr als 50 Prozent des Nettoeinkommens des Mieters betragen würde, kann eine Härte vorliegen. Dann muss der Mieter zwar die Modernisierung dulden, nicht aber die höhere Miete. „Diesen Grund können Mieter aber nicht vorbringen, wenn durch die Modernisierung die Mietwohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird“, sagt Brautmeier.

Wichtig: Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist hier verboten. Auch Modernisierungsmieterhöhungen sind in der Regel nicht möglich. Der Vermieter kann also nicht beispielsweise einen Balkon anbauen und ausgehend davon die Miete erhöhen. Eine Ausnahme gibt es gemäß § 557b Absatz 2 BGB nur dann, wenn der Vermieter eine Sanierung aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchführen muss, also aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat.

Auch wenn Mieter bereits 10 Jahre oder länger in der Wohnung zur Miete wohnen, haben sie dadurch im Falle einer Mieterhöhung keine zusätzlichen Gewohnheitsrechte. Sind die Mieterhöhungsschreiben des Vermieters formal richtig, gilt die Mieterhöhung ab dem angekündigten Zeitpunkt.

Der Vorteil langjähriger Mieter ist jedoch, dass die Miete in vielen Fällen nicht sofort auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden kann. Oft haben langjährige Mieter über viele Jahre keine Mieterhöhung bekommen, so dass sie deutlich weniger Miete gegenüber vergleichbarer Wohnungen zahlen. Der Vermieter darf hier wegen der Mietpreisbremse maximal um 20 Prozent, in Städten mit Wohnungsknappheit sogar nur 15 Prozent binnen 3 Jahren die Miete anheben. Die Anpassung auf dasselbe Mietniveau würde demnach mehrere Jahre dauern.

Das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters geht dem Mieter am 15. Januar eines Jahres zu. Infolge muss der Mieter seine Kündigungserklärung bis 31. März (Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang) zum 31. Mai (Ablauf des übernächsten Monats) erklären. Er muss in der verbleibenden Zeit dann keine höhere Miete zahlen.

Zusätzlich hat der Mieter bei einer Modernisierungsmieterhöhung ein weiteres Kündigungsrecht (§ 555 e BGB), das durch die Modernisierungsankündigung an sich ausgelöst wird. „Geht eine Modernisierungsankündigung am 15. Januar ein, kann der Mieter zum 31. März kündigen. Diese Sonderkündigung muss der Vermieter bis Ende Februar erhalten“, informiert Brautmeier.